梅江区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）（征求意见稿）.docx

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1、梅江区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条为全面推进乡村振兴战略，贯彻落实中共中央关于建立健全城乡统一的建设用地市场的目标要求，加强农村集体经营性建设用地利用管理，引导和规范农村集体经营性建设用地入市，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例和中华人民共和国民法典等法律法规，结合梅江区实际，制定本办法。第二条本办法适用于梅江区行政区域内的农村集体经营性建设用地入市管理。第三条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指在国土空间规划中确定为工矿仓储、商服、公共管理与公共服务、公用设施、特殊用地等用途并作经营性使用且经依法登记的集体建设用地，不包

2、括农村宅基地及商品住宅用途的集体建设用地。第四条本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指集体土地所有权人将一定年限的集体经营性建设用地使用权通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，在所有权不变的前提下，土地使用者依法有偿取得一定年限的集体经营性建设用地使用权的行为。土地使用权人享有依法转让、互换、出资、赠与或者抵押等权利。第五条农村集体经营性建设用地入市以符合国土空间规划、用途管制和依法取得为前提，以严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损为底线，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。第六条区人民政府对本地区农村集体经营性建设用地入市负总责，加强组织领导

3、和监督检查，统筹协调各部门切实抓好入市工作。市自然资源局梅江分局负责具体推进，各镇人民政府、街道办、区委宣传部门和区农业农村、发改、司法、财政、税务、金融、科工商务、住建、生态环境、市场监管、审计、政务数据等主管部门按照职能分工做好农村集体经营性建设用地入市管理工作。第二章入市范围、方式和条件第七条农村集体经营性建设用地应符合国土空间规划，权属清晰无争议，已办理集体土地所有权和集体土地使用权登记。优先对纳入集体经营性建设用地成果数据库的存量农村集体经营性建设用地开展入市。农村集体经营性建设用地入市应立足产业基础和现实需求，集约化配置集体经营性建设用地，优先保障农产品初加工、深加工、仓储和物流等

4、设施用地、住宿、餐饮、停车场等乡村休闲旅游项目用地和农村一、二、三产业融合项目用地。第八条市自然资源局梅江分局联合各镇（街）人民政府按照国土空间规划、产业规划及土地利用的实际情况，以及农民集体意愿共同编制农村集体经营性建设用地年度供应计划。第九条农村集体经营性建设用地入市形式包括使用权出让、出租等有偿使用方式：（一）农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织以土地所有者的身份将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者根据合同约定向农村集体经营性建设用地所有权人支付出让土地价款的行为。（二）农村集体经营性建设用地使用权出租，是指农村集体经济组织以土地所有

5、者的身份将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，由土地使用者根据合同向农村集体经营性建设用地所有权人约定支付租金的行为。第十条集体经营性建设用地使用权以出让方式入市的，最高年限为商服用地40年，工矿仓储、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、特殊用地50年，鼓励通过长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等方式供地。集体经营性建设用地使用权使用期限届满后，由土地所用权人依法按照合同约定收回。以出租方式取得土地使用权人竣工投产达到合同约定并连续纳税5年，由科工商务局组织评审为适合农村地区发展的工业仓储类“规上企业”的，经村集体统一，并提供上规纳统证明，报区人民政府批准，可直接签

6、订出让合同，并办理不动产权证。集体经营性建设用地使用权以租赁方式入市的，最低租赁期限不少于5年，最高租赁期限不得超过20年。第十一条农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下条件：（一）符合国土空间规划，符合国家产业政策、土地供应政策和土壤污染防治要求等规定；（二）土地产权明晰，界址清楚，无权属争议，已依法完成集体土地所有权和使用权登记；（三）原地上建筑物、构筑物及其他附着物权属清晰无争议，经所有权人书面同意可随土地一同入市流转；（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；（五）具备必要的道路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；（六）法律法规规

7、定的其他条件。第三章入市主体第十二条农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体行使集体经营性建设用地所有权的并经依法取得法人资格的农村集体经济组织。尚未依法取得法人资格的农村集体经济组织可以通过授权或者委托村民委员会等其他具有法人资格的组织代理实施入市，并就授权或者委托事项明确各方权利义务关系。第十三条农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织依法代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上集体经济组织的农民集体所有的，由该村内各农村集体经济组织依法代表集体行使所有权；属于镇（街）农民集体所有的，由镇（街）集体经济组织代表集体行使所有权。第十四条中华人民共和国境内外的公司、企业、其

8、他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。第四章入市程序第十五条集体经营性建设用地入市应当采用招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。第十六条集体经营性建设用地入市的，经农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意入市意愿后，农村集体经济组织向所在镇人民政府提出入市申请，所在镇人民政府协助农村集体经济组织初步确定入市地块选址、面积、权属状况、土地使用情况、地上附着物状况、拟入市用途等基本情况，核查是否具备入市条件，出具初审意见。符合入市条件的，所在镇人民政府将相关资料呈报市自然资源局梅江分局核查

9、。拟入市地块应由实施主体委托有资质的评估机构开展价格评估，第十七条经核查符合条件的，梅州市自然资源局梅江分局在5个工作日内批复入市集体建设用地的土地使用条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，并会同区发展改革、生态环境部门对拟入市地块提出产业准入和生态环境保护要求。涉及工业用地的，鼓励提高容积率、建筑高度等。第十八条农村集体经济组织应编制入市方案，并经本农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意形成书面意见报镇（街）人民政府，由镇（街）人民政府组织报全域土地整治工作指挥部有关工作组成成员单位到现场联审联批，允许容缺受理。村集体经济组织可在市自然资源局梅

10、江分局指导下编制简版出租方案，经村集体民主表决后，自行确定相对合理的出租价格、出租期限等相关条件。第十九条入市方案应包含以下内容：（一）载明集体经营性建设用地所有权人、地块位置、四至、面积、开发用途、用地规划条件、使用年限等；（二）集体经营性建设用地产业准入和生态环境保护要求；（三）集体经营性建设用地入市交易方式；（四）集体经营性建设用地入市交易底价，采用招标、拍卖、挂牌形式的应明确是否设置保留底价；（五）集体经营性建设用地入市地价款支付方式；（六）集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等；（七）集体经营性建设用地入市收益分配；

11、（八）其他需要集体决策的内容。第二十条经区人民政府审核后，由农村集体经济组织或委托入市的实施主体根据入市方案确定的交易方式，在梅州市产权交易平台或梅州市公共资源交易中心进行公开交易。交易结果应在集体经济组织事务公示栏和区人民政府网站等进行公布，接受社会和群众监督。第二十一条农村集体经济组织和土地使用者应按照成交确认书或中标确认书约定的时间签订集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同。区人民政府、农村集体经济组织与土地使用者应当按照有关规定签署三方监管协议。第二十二条书面合同应载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前

12、收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市自然资源局梅江分局备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。第二十三条集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，受让人（承租人）可办理不动产登记。办理不动产登记时，受让人（承租人）应向市不动产登记部门提交不动产登记申请书、申请人身份证明材料、合同、地价款、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税证明等资料。第二十四条集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，受让人（承租人）应依法取得报建手续并进行开发建设,避免土地闲置。用地位于

13、城镇开发边界内的，受让人（承租人）应向市自然资源局梅江分局申请办理建设工程规划许可证；用地位于城镇开发边界外的，受让人（承租人）应向受委托的所在镇人民政府申请办理乡村建设规划许可证。第五章入市地价和收益管理第二十五条农村集体经营性建设用地使用权入市土地价格应参照集体建设用地基准地价等政府公示地价和参考土地估价专业评估机构的评估结果确定，并经农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。第二十六条农村集体经营性建设用地使用权入市土地价格原则上不得低于土地取得成本；不得低于所在集体建设用地级别基准地价的70%。第二十七条农村集体经营性建设用地使用权入市土地价格低于所在集

14、体建设用地级别基准地价的80%,原则上政府有优先购买权。第二十八条受让人（承租人）按合同约定，通过区财政监管账户，向出让人（出租人）支付集体经营性建设用地使用权出让（出租）价款。出让人（出租人）完成土地交付后，财政监管账户于5个工作日内将定金抵作的集体经营性建设用地使用权出让（出租）价款转出至出让人（出租人）账户，并在受让人（承租人）按合同约定支付出让（出租）价款后的5个工作日内将后续出让、出租价款转出至出让人（出租人）账户。出让人（出租人）应当及时查收确认。第二十九条农村集体经营性建设用地使用权入市（含转让）的，应当按照规定缴纳土地增值收益调节金（以下简称“调节金第三十条调节金主要统筹用于城

15、镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发生态补偿、土地复垦、失地农民保障以及对农村经济困难群众的社保补助和特困救助等。第三十一条农村集体经营性建设用地入市收益归农村集体经济组织全体成员所有，按规定比例留归村集体，在农村集体经济组织内部成员之间合理分配、使用和监管。主要用于社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。第六章确权登记第三十二条对2023年3月1日前已经形成且现状为建设用地（现状地类以2021年度国土变更调查同口径数据库为准）（注：如正式发文时2022年度变更调查成果已启用，则改为2022年度）、但尚未取得合法手续的存量集体建设用地，按照下列情形处置后，符合国土空间规

16、划的，可进行入市：（一）2009年12月31日前已经形成的历史遗留建设用地，权属无争议的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告至少30天无异议，经所在镇（街）人民政府审核同意后，以土地利用现状的实际用途按照国家标准的土地利用现状分类划分的二级地类或国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）划分的三级地类认定登记用途予以确权登记；（二）2010年1月I日至2023年3月1日之间形成的建设用地，无建设用地合法来源的，应先办理转用手续。无权属来源材料的，应当查明土地历史使用情况和使用现状，权属无争议的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告至少30天无异议，经镇（街）人民政府审核，报区人民政府批准后，以土地利用现状的实际用途按照国家标准的土地利用现状分类划分的二级地类或国土空间调查、规划