（精编）利通广场物业管理服务投标文件.docx

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1、利通广场前期物业管理服务招标文件广东利通置业投资有限公司2010年4月第一部分投标邀请按照国务院物业管理条例和广州市国土资源和房屋管局广州市物业管理招标投标程序、关于进一步规范前期物业管理招投标活动的通知的规定，现决定对利通广场的前期物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标方以密封标书的方式前来投标。-.招标项目的简要说明本项目，即利通广场项目位于广州珠江新城B2-4地块。本项目规划设计的物业类型为：商务办公楼。本项目总用地面积99面平方米。用地构成为：建筑用地8155平方米,道路用地1761平方米。本项目总建筑面积侬迪平方米。其中，地下总建筑面积37602平方米,地上总建筑面积121898平

2、方米。本项目共计建筑物1幢；建筑结构为钢框架混凝上筒体结构。本项目的建筑密度为23%;综合容积率12;绿化率为妙。本项目规划建设机动车停车位838个，其中地上停车位0个，地下停车位迎个。二项目开工和竣工交付使用时间本项目于2007年9月开工建设，共分1期开发建设。整个建设项目计划于2011年6月全部建成竣工并交付使用。三.投标方资格要求1.在中华人民共和国境内注册的具备独立法人资格、能在国内合法经营和提供相应服务的外资企业；2.具有中华人民共和国建设部标准核发的一级物业管理资质证书的物业管理服务企业？投标方必须在广州市范围内设有独立的分支机构（具有工商行政管理部门颁发的营业执照）：4.本项目不

3、接受联合体投标。四招标书的发放投标单位应于2010年X月X日下午14:00时至17:00时至广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼广东利通置业投资有限公司办公室领取招标书。五.投标地点广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼广东利通置业投资有限公司办公室。六.投标截止时间17:00时前，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。七.开标时间、地点1.开标时间:：IX:XI上午9:30时2.开标地点：广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼广东利通置业投资有限公司办公室。八.联系方式招标方：广东利通置业投资有限公司地址：广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼邮编：510620电话：020-85586988-8

4、03传真：020-85583788联系人：石弘华广东利通置业投资有限公司2010年月日第二部分招标项目要求物业管理内容1.本物业规划红线内房屋建筑本体（含室外非机电设备设施）的维修、管理。2.本物业规划红线内机电设备设施（包括空调、给排水、强弱电、消防、室内外照明、电梯等各专业的整个系统及发电机组、擦窗机等）的运行管理、维修、保养。3.本物业规划红线内智能化、综合布线系统的管理和维护保养。4.本物业规划红线内所属其它配套设施的管理和维护保养。5.本物业规划红线内公共区域的清洁卫生、石材护理、定期消杀、外墙清洗、生活垃圾收集及清运。6.本物业规划红线内绿化管理，楼内公共区域的绿化及花卉摆放、每年

5、重大节日庆典（元旦、春节、五一、国庆、中秋、圣诞）的花草摆放及节日景观布置。7.本物业规划红线内24小时保安保洁及公共秩序管理。8.本物业规划红线内交通、车辆行驶和停放管理，停车场收费管理。9.物业相关档案资料管理。10.本物业的物业管理费、停车费等代收，代业主催缴本物业租户租金。11.接待、咨询服务与对空置写字楼的招商工作。12.业主与中标企业在物业管理委托合同中另有约定的其它事项。13.属于物业管理的其它工作事项。物业管理总目标1.依法、科学、规范管理，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，建设现代化、人性化管理服务体系。全面导入和推行ISO9001:2000质量管理体系。2.定期（每年至

6、少一次）向租户发放物业管理服务工作征求意见书，对合理的建议耍及时采纳、认真整改，努力提高客户满意度，确保租户满意率在92%以上。3.加强与业主的沟通与协作，自觉接受业主的监督，广泛听取、接受业主的建议和意见，支持和配合业主发展业务，在确保物业保值增值的前提下，协助业主提高物业出租率。4.规范和完善24小时值班制度，对业主和租户对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的反馈时间，在正常工作日不超过半小时；非正常工作时间不超过1小时，并视轻重缓急及时处理，建立配套的回访制度和记录。5.本物业各类标识统一、规范、完备、科学，无安全隐患。6.制定完善的培训计划和考核制度，切实提高员

7、工整体素质。物业管理标准1.基础管理1)房屋使用手册、装饰装修管理规定等各项公众制度完善。2)按国家物业管理示范项目标准制订各项具体实施方案，并经业主同意。3)健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。4)管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，配带标志，工作规范，作风谨慎。5)充分应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格按有关规定执行，每月向业主报告物业管理服务费用收支情况.6)房屋及其公用设施设备档案资料管理完善，分类成册，查阅方便。7)建立用户档案，查阅方便。8)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业

8、主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。9)定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。10)建议并落实维修服务承诺制度，零修急修及时率达100%,返修率不高于1%,并有回访记录。2.房屋本体管理与维修养护D项目标志明晰，大堂布置合理、优雅，与项目建筑风格和使用功能匹配并设立必要的指引标志，入驻项目各单位名录标识在大堂内显著位置。2)无违反规划乱搭建，无擅自改变房屋用途现象.3)项目外观完好、整洁；外墙建材贴面无脱落；玻璃幕墙清洁明亮、无破损；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。4)

9、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。5)分体空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。6)房屋装饰装修符合规定，不得发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。7)定期进行房屋主体查勘，监视项目沉降现象，确保房屋主体及公用设施安全*8)检查房屋结构，混凝土结构(柱、梁、板)无钢筋外露、无裂缝，钢结构件无锈蚀、无变形。9)楼地面平整完好，无空鼓、无碎裂、无隆起、无缺棱(角)无下沉。10)屋面防水层完好，无裂缝、无渗(漏)，隔热层无毁坏。11)天花吊顶龙骨牢固，天花平整、无裂纹、无缺棱掉角。12)天窗安装牢固、开关灵活，五金配件齐全，门牌设置齐全、美

10、观、合理。13)楼梯扶手安装牢固，油漆色则均匀，表面平滑不扎手，无裂纹、脱漆、无锈蚀。3.公共设备管理D综合要求(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。(2)设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。(3)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。)设备良好，运行正常，不得有重大管理责任事故。2)供电系统(1)保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户.(2)制定临时用电管理措施与停电应急措施，并严格执行。(3)备用应急发电机可随时起用。合理轮换使用变压器，减少空载损耗，节约费用，延

11、长使用寿命。(5)建立24小时值班制度，发生故障及时排除。(6)用电设备、照明、指示、显示灯要完好，电气线路符合设计、施工技术要求，路线满足负荷，并保证用电安全，确保发配电设备安全运行。3)智能化系统(1)保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户。(2)按工作标准规定时间排除故障，保证各系统正常工作。(3)智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。(4)BA系统按规范操作，确保系统各模块运行正常，紧急情况需要有应急处理程序。(5)闭路监控系统，屏幕整洁，接线紧固，按钮、旋钮正常，图像清晰：摄像机焦距准确、位置合理，云台控制正常，录像保存完整。可视对讲系统，每个门点出入

12、控制正常，信息保存完整。(7)防盗报警系统，系统软件、主机工作正常，报警准确及时，备件完好。(8)停车场收费系统，系统及硬件完好。4)消防系统(1)消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。(2)消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题，(3)组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。(4)订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。(5)无火灾安全隐患。系统须由有资质单位进行维修保养。定期检查和试验FAS自动报警系统，确保系统运行正常。(7)定期检查和测试各种消防设备，确定各阀门、指示灯

13、、仪器仪表指示符合规定，各设备运行正常。(8)定期对备用UPS电源进行自动切换试验。(9)检查和测试火灾事故广播、气体灭火系统，确保系统完好。5)电梯系统(1)消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损可随时起用。(2)电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。(3)电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。(4)轿箱、井道、机房保持清洁。(5)电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。(6)运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到场维修。(7)运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施.6)给排水系统(1)完善项目用水、供水、排水管理制度，安排合理

14、的用水和节水计划。(2)设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏。(3)按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒：二次供水卫生许可证、税制化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。(5)泵房有管理规定和操作维修规程。(6)排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。(7)遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。(8)制定事故应急处理方案。7)空调系统(1)中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。(2)中央空调系统出现运

15、行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。(3)制定中央空调发生故障应急处理方案。(4)按规定监控冷冻主机运行状态，保存好运行记录，各项运行指标正常。(5)水泵运转无异声、无震动，温升正常。冷却塔内无杂物、水位正常，风机皮带松紧合适。(7)新风机组运行无异声、无震动，各紧固件无松动，皮带松紧合适。(8)风机盘管无积水、滤网保持清洁。(9)各设备表面整洁，无浮尘、脱落漆、锈蚀等。8)共享设施管理(1)共享配套服务设施完好，无随意改变用途。(2)共享管线统一下地或入公共管理，无架空管线，无碍观瞻。(3)道路、楼道、大堂等公共照明完好。(4)项目范围内的道路通畅，路面平坦。4.保安及车辆管理1)项目基本实行半封闭式管理。2)有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉项目的