业主大会和业主委员会工作指导手册.docx

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1、业主大会和业主委员会工作指导手册温岭市住房和城乡建设局2022年9月目录第一部分业主大会和业主委员会成立一、业主大会和业主委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项1二、成立业主大会和业主委员会相关参考材料（范本）第二部分物业管理委员会成立一、物业管理委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项4二、成立物业管理委员会相关参考材料（范本）第三部分业主委员会工作指南1、如何召开业主委员会会议5二、如何补选业主委员会委员8三、如何进行业主委员会换届选举9四、如何召开业主大会会议9五、如何选聘、解聘物业服务企业11六、如何开展业主委员会日常工作13七、业主委员会工作指南相关参考材料（范本）第四部分业主委员

2、会相关工作制度参阅关于印发业主委员会工作相关制度（试行）的通知（温建（2021）66号）附件：1关于成立_小区业主大会和业主委员会的申请172.小区业主大会和业主委员会成立工作指导意见183,关于组建_小区业主大会筹备组的公告194.建设单位委托书225.关于小区业主大会筹备组成员名单的公告237.筹备组会议记录（第一次）25&业主大会议事规则（示范文本）269管，申规约（而范又本）3J10.选举办法4911.关于征求小区业主大会议事规则管理规约选举办法意见的公告12筹备组会议记录（第二次）5213.关于自荐、推荐业主委员会委员候选人的公告5314,筹备组会议记录（第三次）5715.关于小区业

3、主大会投票权数、召开时间、业主委员会委员候选人名单的公告16.业主大会表决投票、业主委员会委员选举委托书5917.业主大会表决投票及业主委员会选票6018.小区业主大会表决事项及业主委员会委员选票投票结果统计表6219.小区业主大会表决事项及业主委员会委员选举结果报告单6320.业主委员会会议记录（第一次）6421.关于小区业主大会表决事项及业主委员会委员选举结果的公告6522.业主委员会备案表6623.关于组建小区物业管理委员会的公告7024.小区物业管理委员会组成人员汇总表7225.关于一小区物业管理委员会成员名单的公告7326.关于成立一小区物业管理委员会的通知7427.小区业主委员会补

4、选委员的公告752&关于小区业主委员会补选委员候选人名单的公告7729.一小区业主委员会补选委员表决票.7830.小区业主委员会补选委员表决结果报告单7931.小区业主委员会补选委员名单的公告8032.一小区业主委员会换届选举的报告8133.小区召开业主大会换届选举新一届业主委员会的公告8231,尢$3第一部分业主大会和业主委员会成立一、业主大会和业主委员会成立条件、步骤、具体操作及注意事项（一）成立条件根据台州市物业管理条例第十四条规定：物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会，指导和协助业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议

5、：1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的；3、属于一个物业管理区域但分期开发的建设项目，先期开发部分符合前两项规定条件之一的。（二）成立步骤申请报告一成立筹备组-筹备工作*k业主大会、业主委员会成立备.案（三）具体操作、注意事项1、申请报告符合业主大会成立条件的，由建设单位或者10人以上的业主公开书面联名向物业管理区域所在地的镇（街道）提出申请，填写关于成立XXX小区业主大会和业主委员会的申请（附件1）,并将申请书报送市住建局、所在地社区居民（村民）委员会0镇（街道

6、）会同市住建局、社区居民委员会组织审查，对符合成立条件的在40日内成立指导小组（附件2）,指导成立筹备组；不符合条件的，书面告知并说明理由。2、成立筹备组发布关于组建XXX小区业主大会筹备组的公告（附件3）。组织筹备组成员，成立业主大会筹备组。成立筹备组后5日内筹备组成员名单（公告）（附件5）。刻制筹备组印章。注意事项：镇（街道）在收到成立业主大会书面申请后40日内，组织成立首次业主大会筹备组；筹备组成员包括：业主、建设单位（附件4）、镇（街道）、社区居民委员会的人员组成，其中业主成员由镇（街道）组织业主推荐产生；筹备组人数应当为5-15人的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的5（用，筹

7、备组组长由镇（街道）或其委托的社区居民委员会代表担任；筹备组成员中的业主代表是否可参选业主委员会成员，由镇（街道）决定（为更加体现公平公正，建议筹备组成员不参选业主委员会成员）。3、筹备工作筹备组履行的职责，详见台州市业主大会与业主委员会指导规则第十五条。筹备组成立之日起45日内公告相关内容15日后召开业主大会会议60日内I公告相关内容包括：起草业主大会各项文件（业主大会议事规则、管理规约、选举办法等）；确认业主身份及业主在业主大会会议上的投票权数；召开业主大会的形式、时间、地点，并于业主大会召开15日前向全体业主公告；征集业主提案并汇总、整理、答复，征求全体业主对文件（草案）的意见；根据业主

8、推荐、自荐的情况，推选业主委员会成员候选人并向全体业主公示；审定各审议事项投票表决单、业主委员会成员候选人选票。注意事项：筹备组制定计划表，会议要有记录，做好筹备工作期间的资料收集整理，公告内容均要拍照片存档；业主大会的投票权数确定按照台州市业主大会与业主委员会指导规则第17、18、19、20条规定。（D通知建设单位报送相关文件资料：房屋及建筑物面积清册；业主名册（附件6）；建筑竣工总平面图；共用设施设备清单；物业管理用房配置资料；其他有关文件资料。建设单位应当在收到通知之日起五个工作日内向业主大会筹备组报送。筹备组召开第一次会议（附件7）,按照台州市示范文本要求，落实人员起草业主大会议事规则

9、（附件8）、管理规约（附件9）、选举办法（附件10）筹备组将业主大会议事规则、管理规约、选举办法，在小区内公告（附件11）,公告期不少于50,公告期结束后，根据反映情况，筹备组进行商定。筹备组召开第二次会议（附件12）。汇总业主对业主大会议事规则、管理规约、选举办法的反馈意见，商量修订；确认业主身份及投票权数（业主人数：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数：按照前项的统计总和计算）：根据业主委员会候选人产生办法（筹备组多渠道听取业主意见，向业主发放或者业主到指定地点领取推荐表（十人

10、以上业主书面联名推荐一名），经汇总后按得票多少，提出业主委员会成员候选人名单；社区（小区）党组织、居民委员会推荐；业主向筹备组自荐），在小区内发布公告（附件13）,推选业主委员会候选人（党员占比1/3以上）。注意事项：业主委员会成员首先要是小区业主。具有以下情形之一的，不得担任业主委员会成员：被判处刑罚正在执行或者刑罚执行完毕未满五年的；因涉嫌犯罪正在接受立案调查处理的；被列入严重失信名单的；在本物业管理区域内存在违法搭建、装修等行为被有关部门责令整改，尚未整改到位的；拒付物业服务费、公共水电公摊费、不交纳物业专项维修资金等损害本物业管理区域内业主共同权益的行为且尚未改正的；本人、配偶及其近亲

11、属与本物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；管理规约或者业主大会议事规则规定不得担任业主委员会成员的其他情形。筹备组召开第三次会议（附件14）,确认推选业主委员候选人名单，并将经确认的业主委员候选人名单向全体业主公告（附件15）。筹备组做好业主书面委托书（附件16）的样版、业主委员会选票及表决票（附件17）的制作，以及其他准备工作。4、召开业主大会召开首次业主大会，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。在确保业主意思表示真实、有效的前提下，集体讨论、书面征求意见可以运用电子信息技术方式（台州市智慧物业平台）进行。表决通过业主大会议事规则、管理规约等；通过选举产生业主委员

12、会，业主委员会委员人数为5-11人（单数）。注意事项：人数要求专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”；做好选票发放、选票回收、验票、唱票、监票、统计等书面记录材料；业主委员会自选举产生之日起7日内，邀请镇（街道）、社区参加召开业主委员会第一次会议（附件20）,选出小区业主委员会主任、副主任，确定业主委员会委员分工。5、表决、选举结果公告筹备组统计选票（附件18）,出具表决及选举结果报告单（附件19）,将业主大会会议表决结果及业主委员会委员选举结果等事项进行公告（附件21）。6、备案业主委员会自选举产生

13、之日起30日内到镇（街道）和市住建局办理备案，备案材料包括以下几方面内容：业主委员会备案表（附件22）；业主大会会议记录（附件20）；业主大会决定（附件21）；业主大会议事规则（附件8）；管理规约（附件9）；业主委员会委员的房产证明。二、成立业主大会和业主委员会相关材料（范本）附件：1.关于成立小区业主大会和业主委员会的申请2.小区业主大会和业主委员会成立工作指导意见3.关于组建小区业主大会筹备组的公告4.建设单位委托书5.关于小区业主大会筹备组成员名单的公告6.业主名册7.筹备组会议记录（第一次）8.业主大会议事规则（示范文本）9.管理规约（示范文本）10.选举办法11.关于征求小区业主大会

14、议事规则管理规约选举办法意见的公告12.筹备组会议记录（第二次）13.关于自荐、推荐业主委员会委员候选人的公告14.筹备组会议记录（第三次）15.关于小区业主大会投票权数、召开时间、业主委员会委员候选人名单的公告16.业主大会表决投票、业主委员会委员选举委托书17.业主大会表决投票及业主委员会选票18.小区业主大会表决事项及业主委员会委员选票投票结果统计表19.小区业主大会表决事项及业主委员会委员选举结果报告单20.业主委员会会议记录（第一次）21.关于小区业主大会表决事项及业主委员会委员选举结果的公告22.业主委员会备案表第二部分物业管理委员会成立一、物业管理委员会成立条件、步骤、具体操作及

15、注意事项（一）成立条件根据台州市物业管理条例第三十条规定：有下列情形之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织成立物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件，经有关单位指导后未能成立的；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；（四）业主委员会任期届满或者成员人数不足二分之一等需要重新选举业主委员会，经有关单位指导后未能选举产生的。（二）成立步骤发布公告一推荐自荐及单位派员人选-确认成员名单一发文及报备案（三）具体操作、注意事项1.发布公告镇（街道）在小区发布组.建小区物业管理委员会的公告（附件23）。注意事项：物业管理委员会成员由业主以及镇（街道）、物业主管部门、公安派出所、社