西昌市商品房预售资金监管办法（试行）.docx

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1、西昌市商品房预售资金监管办法（试行）为规范西昌市商品房预售资金的监督管理，有效防范房地产市场风险，维护购房人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。根据相关法规政策，结合本地实际，制定本办法。第一条政策依据根据中华人民共和国城市房地产管理法，城市商品房预售管理办法，住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号），最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知（法202212号），住房和城乡建设部、人民银行和银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见（建房202216号），及四川省人

2、民政府关于加强城市商品房预售管理实施意见、四川省住建厅等部门关于进一步优化商品房预售资金监管制度的通知（川建房函20231733号）、关于进一步优化调整公积金使用和预售资金监管政策的通知（凉住建发202395号）等相关法律法规及政策规定，制定本办法。第二条适用范围本市行政区域内的商品房预售资金监管，包括商品房预售资金的收存、支出、使用和监督管理，适用本办法。第三条预售资金定义本办法所称的商品房预售资金是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的商品房在取得不动产权证前出售，由购房人购买商品房而支付的首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款等全部款项。预售资金必须用于有关的工程建设。第四条

3、监管部门及监管职责西昌市房地产事务中心是西昌市商品房预售资金的监管部门，负责指导、监督、检查商品房预售资金监管的实施。第五条监管银行的选择与确定监管部门会同人行分支机构、金融监管等部门通过公开招标方式，确定信用良好、在西昌市有营业网点的商业银行，承接预售资金监管业务，监管部门应与商业银行签订金融服务协议，并将确定的监管银行向社会公示。第六条预售资金管理方式商品房预售资金应全部存入商品房项目预售监管设置的专用账户，确保专款专用。开发企业在申请商品房预售许可前，应当选择一家经招投标确定的监管银行，以商品房预售许可证为单位开设预售资金监管账户，设立监管登记台账，记录预售资金收存、支取等情况。开发企业

4、与监管部门、监管银行需签订预售资金三方监管协议，并明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。三方监管协议指导文本由监管部门制定。监管部门与监管银行需签订金融服务协议，进一步细化监管内容和方式。第七条预售资金监管额度预售资金监管额度，以商品房预售许可证为单位，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，开设预售资金监管账户。根据住建部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见，按照房地产项目取得预售许可后至完成竣工验收备案所需的工程建设费用确定监管额度。因存在工程建设材料上涨、支付金额与实际价格不一致等因素，由监管部门动态核定预售资金监管金额，及时修正应留底金额数，原则上每年核

5、定一次。监管部门在检查过程中发现项目监管金额与实际所需建设金额不一致的，应立即调整监管额度。自本文发布之日起，西昌市商品房监管的额度暂定3000/m2o为鼓励开发企业积极响应政府推行的货币化安置政策，可对参与房票安置的房地产项目预售资金监管额度进行适度下调。第八条监管资金的支取方式（一）支取监管额度内的预售资金，以预售许可证为单位,在预售商品房达到下列工程建设进度节点时，应当满足相应的资金余额要求。1 .地下结构完成后，按实际修建层数确定工程进度，申请对应进度的监管资金。2 .完成规划地上建筑层数主体结构工程封顶，申请支取额度不得超出资金监管额度的百分之六十五。3 .完成砌砖、抹灰、腻子、外墙

6、漆等装饰装修工程的，申请支取额度不得超出资金监管额度的百分之七十五。4 .完成门窗、玻璃、电梯、消防等安装工程的，申请支取额度不得超出资金监管额度的百分之八十。5 .完成小区总坪、道路、地下室划线、强弱电等工程的，申请支取额度不得超出资金监管额度的百分之九十。6 .项目完成五方责任主体验收，并交付的，申请支取额度不得超出资金监管额度的百分之九十五。7 .完成项目不动产首次登记和配套设施建设，可申请支取剩余资金。（二）开发企业取得预售许可证后因商品房销售不畅、资金周转困难、成本上涨过快等原因导致预售资金未能达监管额度的，经监管部门核实确认后，可支取预售资金用于工程建设。第九条预售资金监管银行的职

7、责和法律责任经招投标确定的预售资金监管银行（以下简称监管银行）要严格按照法规政策规定和监管协议做好监管账户监控，认真履行下列职责，承担法律责任：（一）要求开发企业在本银行设立预售资金专用账户（一次预售许可申请对应一个账户）；（一）按监管协议约定的监管标的（预售楼栋），根据建设项目分期、分幢、分项工程形象进度建立商品房预售资金收缴、支出台账，以监管账户为单位建立和保存监管档案；（三）符合变更监管账户条件的，开发企业与重新选定的监管银行签订新的监管协议，并将原监管账户的剩余资金全部转入新的监管账户。（四）配合监管部门对商品房预售资金进行监督检查，报送相关信息、数据和资料，在监管账户收到购房人缴纳购

8、房款后，应将对应的预售资金存入监管账户的信息实时上传至监管服务平台。实时在监管部门预售资金监管系统内录入相关信息,对监管标的销售备案情况与监管账户金额进行比对，将异动情况及时反馈主管部门。（五）严禁未经监管部门审批擅自向开发企业拨付预售资金，严禁违法向其他金融机构或企业划转预售资金，严禁未经监管部门同意擅自允许开发企业在监管账户名下另行开设子账户。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，监管部门核实后取消监管资格并报上级主管部门、银保监部门责令监管银行立即改正、追回款项，造成不良后果或者损失的，由监管银行承担相应的赔偿责任和法律责任。（六）监管银行违反预售资金监管法规政策、违反本办法规定、

9、未履行监管协议约定职责的，由监管部门予以曝光并取消预售资金监管银行资格，并将有关情况抄送银行主管部门。造成不良后果或者损失的，监管银行承担相应的赔偿责任和法律责任。第十条建立房地产企业信用评价制度制定完善西昌我市房地产开发企业信用信息管理办法，开展房地产企业信用评价工作。房地产企业信用评价结果与房地产项目预售资金拨付挂钩，对信用良好、评价等级高的企业（项目），给予下调预售资金监管额度、上调预售资金拨付比例等优惠政策；对信用不好、评价等级低的企业（项目），给予上调预售资金监管额度、下调预售资金拨付比例等惩罚措施。第十一条商品房个人贷款银行的职责和法律责任商品房个人贷款银行必须将审核通过的个人贷款

10、及时按预售资金划拨流程拨付至预售资金专用监管账户（十五个工作日内），并及时进行资金推送，严禁将个人贷款划拨至开发企业非监管账户，严禁个贷银行延迟拨付。监管部门发现商品房个人贷款银行有违反本办法规定的情况，开发企业应停止与个贷银行合作，监管部门降低个贷银行信用评价等级，并将相关情况抄送至银行业主管部门。银行违规将个人贷款划拨至开发企业非监管账户的，由其上级主管部门、银保监部门和预售资金监管部门责令立即改正、追回款项,造成不良后果或者损失的，承担相应的赔偿责任和法律责任。第十二条施工单位的法律责任施工单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、技术规范实施施工，对收到的项目工程款项全部用于本项目工程建

11、设活动。施工单位对工程建设资金使用计划和出具的相关证明材料的真实性、合法性、有效性承担法律责任。严禁施工单位配合开发企业套取预售资金，一经发现立即报告建筑业主管部门依法进行处置，涉嫌违法犯罪的移交司法机关处理。第十三条监理单位的法律责任监理单位应当按照相关规定如实提供项目工程进度说明、用款需求证明、工程核验清单等资料。监理单位提供虚假资料,致使开发企业超前超额支取商品房预售款，造成工程无法按期竣工的，须承担法律责任。一经发现立即报告行业主管部门依法进行处置，涉嫌违法范围的移交司法机关处理。第十四条开发企业的法律责任开发企业应严格遵照上述规定，及时将个贷资金和开发贷资金转入监管账户进行监管。开发

12、企业不按规定缴存、使用预售资金或弄虚作假、套取预售资金的，由监管部门暂停预售资金拨付并责令限期改正；情节严重或逾期仍不改正的，按照城市商品房预售管理办法的相关规定对违法行为予以处罚,并将违法违规情况记入开发企业信用评价体系。造成不良后果或者严重损失的，禁止其在行政区域内从事房地产开发，并承担相应的赔偿责任和法律责任。第十五条监管信息的公示开发企业应当在预售现场公示监管信息（户名、账号、开户行），并在商品房预售合同中注明预售资金专用账户。商品房预售资金应当直接进入预售资金专用账户，开发企业凭购房人的缴款凭证为购房人开具售房收款凭据。开发企业、施工单位执行监管协议的情况记入开发企业信用档案，由监管部门定期对社会进行公示，并报相关部门备案。第十六条解除预售资金账户监管商品房建设项目取得不动产权证（大证）和完成配套设施的建设后，开发企业可以向监管部门申请解除预售资金专用账户监管。第十七条适用期限本办法自2023年12月6日起施行，有效期为2年。第十八条解释权本办法由西昌市房地产事务中心负责解释。