住宅项目物业企业基础服务合规指南.docx
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1、物业企业基础服务合规指南物业服务企业开展物业服务,应符合法定要求,履行约定义务。物业企业基础服务合规指南以物业管理条例北京市物业管理条例住宅物业服务标准(DB11/T751-2010)等相关法规规章为依据,明确开展物业服务的基本要求。(一)物业服务客户服务场所合规指南根据北京市物业管理条例住宅物业服务标准住宅物业管理项目“晒服务标准、晒收费标准”专项行动工作方案:1.物业服务企业应设置客户服务场所,配置基本办公设备,并在小区内有明显指引标识。(一至五级)2.物业服务企业应在客户服务场所内及物业管理区域内显著位置设置公示栏,公示以下内容,公示位置不少于2处:(一至五级)(1)物业服务企业营业执照
2、或加盖企业公章的营业执照复印件、项目负责人姓名、联系方式和照片、物业服务投诉电话;(2)物业服务内容和标准、收费标准和方式。晒服务标准:公开物业服务合同约定的服务标准、停车及其他有偿服务的服务项目、服务标准、服务方式和投诉电话等;晒收费标准:公开物业服务、停车及其他有偿服务的收费项目、收费标准、收费方式和投诉电话等。服务标准应当与收费标准一一对应。(3)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;(4)上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;(5)上一年度公共水电费用分摊情况、公共收益收支与专项
3、维修资金使用情况;(6)业主进行房屋装饰装修活动的情况;(7)物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况;(8)其他应当公示的信息。3 .客户服务场所工作时间,工作日不少于8小时,其他时间设置值班人员。(一至四级)客户服务场所工作时间,工作日不少于12小时,节假日不少于8小时,其他时间设置值班人员(五级)。4 .设置并公示24小时服务电话及投诉电话。(一至五级)风险提示根据北京市物业管理条例:第九十四条违反本条例第七十条规定,物业服务人未按照规定如实公示有关信息的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改的,处一千元以上五千元以下的蜀款。根据住宅物业服务标准:1 .应配
4、备物业服务项目负责人。项目负责人应具备物业服务企业或相关企业管理工作经历。(一至五级)2 .物业服务企业应配备相关岗位的从业人员。实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,物业服务企业应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。(一至五级)如:电梯维修、空调制冷维修、强电运行维修、消防监控等专业人员均应持证上岗;直接从事供水工作的人员应取得健康体检合格证。3 ,从业人员应佩戴标志。(一级)从业人员统一着装,佩戴标志。(二级)从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。(三级)从业人员分岗位统一着装,佩戴标志,配备专业工具。(四至五
5、级)4.按需求配备具有外语会话能力的管理人员;按需求配备具有急救能力的工作人员。(五级)根据北京市房屋建筑使用安全管理办法(北京市人民政府令第229号):自行管理的单位和受托管理的物业服务企业应当配备房屋建筑安全管理员。安全管理员应当具备房屋建筑结构和设施设备安全管理的专业知识。风险提示根据北京市房屋建筑使用安全管理办法:自行管理的单位或者受托管理的物业服务企业未配备安全管理员的,由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正;拒不改正的,处1万元以上3万元以下蜀款。(三)物业服务制度合规指南根据住宅物业服务标准:1 .物业服务企业应建立相关制度,包括共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化
6、养护、环境卫生、公共秩序维护、垃圾分类、房屋管理、维修管理、二次供水管理、电梯管理、装饰装修管理、值班、财务管理、收费管理、培训与考核、安全生产、项目负责人社区报到管理制度。(一至五级)2 .物业服务企业应建立突发公共事件应急预案体系,包括但不限于消防及紧急疏散、电梯困人救援、高空坠物、设施设备突发故障等专项应急预案。同时物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施。(一至五级)3 .物业服务企业应建立物业服务工作记录,包括企业文化、规章制度、服务理念等。(一至五级)4 .物业服务企业应建立培训
7、与考核体系,定期组织,并建立培训与考核的管理档案。培训与考核范围包括:员工入职培训、员工岗位培训、安全生产培训等。(三至五级)根据住宅物业服务标准:1.建立物业管理档案,包括:(一至五级)(1)小区共有部分经营管理档案;(2)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间、消杀、有害(毒)药剂等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;(3)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;(4)住宅装饰装修管理资料;(5)业主名册;(6)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;(7)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料;(8)生活垃圾处理台账等相关资料;(9)业主委员会、物业管理委员会成立及日常往来
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