福泉高速公路赤港服务区提升改造项目可行性研究报告.docx

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1、福泉高速公路赤港服务区提升改造项目可行性研究报告编制单位：福建省福泉高速公路有限公司编制时间：二O一八年十二月随着经济社会的不断发展，高速公路出行的公众数量日益增加,需求也日益多样化。高速公路服务区不仅是休息的驿站、服务的载体，更是旅游的名片、形象的窗口。推进高速公路服务区改扩建和升级工程,拓展完善其综合功能，努力提高服务区服务品质和整体形象，所带来的经济效益和社会效益将十分可观。为进一步发挥高速公路服务区的经济和社会效益，更好地履行企业社会责任，根据福泉高速公路有限公司运营管理工作实际，对福泉公司赤港服务区开展整体提升改造工作，提升服务区综合功能和服务品质，对提升服务区服务品质、树立良好的服

2、务形象具有十分重要的意义。一、项目现状和需求分析(一)项目服务区所处地理位置及现状福泉高速公路有限公司赤港服务区地处沈海高速公路福建段(闽)K2147KM,坐落于福建省莆田市涵江区境内，距离素有“文献名邦”之美誉的莆田市约16公里，于2001年正式投入运营，于2015年、2017年先后2次获得“全国百佳示范服务区”荣誉称号，并于2016年获得福建省“五星级服务区”荣誉称号。赤港服务区现流量43829/日、入区车流量高峰16.6万辆/月。现有华凌面馆项目租赁面积132m2,租金12.67万元/年，肯德基项目租赁面积394tf,租金50万元/年，沙县小吃项目租赁面积42m2,租金21.9万元/年，

3、工艺品项目租赁160m2,租金5.76万元/年，非工艺品项目(含五芳斋、特产区)租赁504m2,租金是以年销售额15%提成计算，年提成收入约26万元，自营便利店项目占地230m2,净利润约30万元/年。无论是服务业态多样性，还是服务区整体收入，均无法满足服务区服务和经济效益双提升要求。(一)存在问题及需求从设施情况来看，赤港服务区自福泉1999年开通运营以来进行修修补补外，扩建时亦未进行大的改造，服务区建筑设计落后、基础设施老旧。从经营项目来看。赤港服务区目前业态较为单一，只涉及餐饮业态和红木体验馆，无法满足现在日益提升的消费者需求。须以“服务区+现代商业”的理念为主线，打造业态丰富、品牌高端

4、、特色突出、环境优美的赤港服务区商业综合体，并融入妈祖文化服务区建设，力争改造后服务区内的经营项目由原来的5个增加至20个以上，涉及吃、玩、购物、住宿，科技体验、文化旅游诸多方面，提升司乘人员消费的智能化、集约化、体验化，变被动性消费为引导性消费，打造福建省服务区标杆业态。从地理位置来看，赤港服务区临近莆田市区，周边具备丰富的旅游资源。服务区沿线高速公路不但是国家高速公路主干道沈海线的重要组成部分，更是福建省沿海地区的黄金通道。得天独色的地理优势，在吸引了大量人流、车流的同时，也给服务区的服务保障改造带来了极大的压力，尤其在节假日出行高峰期、旅游高峰期等特殊出行时段，保障压力明显加大。从运营时

5、间来看，赤港服务区于2001年正式投入运营，运营时间已经将近二十年。服务区建设初期的功能规划，已经远不能满足当前公众出行需要。特别是随着高速公路出行人车流量的增长，赤港服务区车流量和人流量日增，现赤港服务区断面流量43829/日、入区车流量高峰16.6万辆/月、货车占比30%服务保障面临极大地压力，亟待进一步对其进行功能改善提升。从服务区品牌形象来看，作为“全国百佳示范服务区”、福建省“五星级服务区”，赤港服务区具有运营时间较早、设施使用时间长等特点，同省内外获得相同荣誉的服务区相比，赤港服务区内配套基础设施（包括服务区公共卫生间配套设施）偏于薄弱，不利于维护“全国百佳示范服务区”、福建省“五

6、星级服务区”良好形象，同时，也不利于打造赤港服务区“妈祖文化”特色服务区工作，有必要对区内整体布局进行重新规划，并对设施设备进行改造提升。综上分析，对赤港服务区进行整体改造提升工作，既是响应国家政策号召，落实民生保障工程，更好满足人民群众对更加美好出行的新要求的重要措施，同时也有利于提升服务区的基础服务水平，促进提升服务区窗口形象和品牌形象，推动发展“服务区+旅游”、促进赤港服务区“妈祖文化”特色服务区建设。二、建设必要性（一）是保证行车安全、为车辆和乘客提供服务的需要高速公路的特点是能够高速连续形式，驾驶员必须经常保持高度的精力集中，因此服务区是为解除连续行驶的疲劳和紧张，满足驾驶员生理上的

7、需求，给汽车加油、加水或适当地满足检查等需要的休息设施。乘客和驾驶员在途中的食宿、购物、汽车维修等，都不能直接与外界联系，因而需要借助于高速公路内部的相关服务设施来提供。服务区以高质量、热情服务、讲究信誉的服务，使旅客比在一般公路上更容易得到干净、卫生的食品和安静、舒适的休息场所，使车辆加油和维修更迅速、安全、方便，从而消除驾驶员和旅客的后顾之忧，增加道路使用者的安全感和舒适感。（一）是提高高速公路社会效益和经济效益的需要如果服务区的设施和管理具有一定的水平，其经营收入是相当客观的。良好的服务区，能够吸引车辆利用高速公路，发挥高速公路的社会效益和经济效益。并且高速公路服务区本身作为高速公路现代

8、化设施的一部分，有改善高速公路景观的作用。因此服务区的建设对提高高速公路的社会效益和经济效益是不可低估的。（三）是完善道路服务功能的需要随着近年来社会经济的快速发展，人们对出行条件的要求越来越高,消费观念也发生翻天腹地的变化。早期建成的高速公路服务设施在建设规模、总平面工艺流程、建筑物使用功能等方面暴露了诸多问题,使服务区设施的功能得不到充分发挥，影响道路功能的正常发挥，早期建成的服务设施也无法适应日益增加的交通需求。（四）是优化福泉高速服务设施布设的需要随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，在主线交通直线增加的情况下，人们对出行要求也越来越高。目前，赤港服务区的服务设施无法适应主线交通量需

9、要，其功能、规模及建设标准也无法满足人们出行的需要。（五）是道路交通量发展及人们优质出行的需要赤港服务区存在用地规模小、停车位少，服务功能简单等问题。由于规模小，该服务区停车场容易存在无序停车的状态，不利于服务区内部的交通安全，也影响服务区整体形象。该服务区无法适应日益增加的交通量需求和人们对出行条件越来越高的要求。因此，该项目的建设，是十分必要和迫切的。三、经济评价从市场前景分析预测来看，赤港服务区位于沈海高速公路福泉段莆田市境内的涵江区江口镇，是莆田东进福州的首个服务区，更是整个沈海线在福建区域内的核心服务区和中轴服务区，断面车流量大日均达43829辆，但车辆转换率只有7%左右。服务区周边

10、拥有湄洲妈祖、九鲤飞瀑国家4A旅游景区、瑞云山国家4A级森林公分、望江山省级森林公分、尖山寨省级森林公分、老鹰尖自然保护区等名胜古迹。盛产龙眼、荔枝、枇杷、文旦柚等农产品，以及漆木碗、红木家具、木雕、珠宝等工艺品。赤港服务区整体提升改造项目，预期要达到的总体目标是大幅提高服务区公共服务功能和商业服务功能，打造出高速公路服务企业的良好形象和服务品牌，继续保持好百佳示范服务区标杆引领示范作用，进而全面提升赤港服务区服务的社会效益和经济效益（详见，附表）。赤港服务区整体提升改造后，可优化利用店面约2834肝（含新建自营便利店），预计设置中餐厅项目1对，预计收入120万/年，参照原赤港服务区中餐厅承包

11、费112万/年；休闲速食档口3对，预讯攵入48万/年，参照大往服务区A区单个档口年承包费8万元；体验馆1对，预计收入24万/年，参照驿坂服务区A区特色体验馆项目12万/年；可对外租赁租金收入总额约192万/年，自营便利店1对，可保持净利润约30万元/年。另外，伴随入区车辆转换率的提高，服务区加油站和加气站提成收入也会进一步提升。经测算赤港服务区整体提升改造，须投入工程建设资金总额约2264万，改造平均综合利润为（含自营便利店和对外租赁项目）338.33万元，项目投资利润率16.8%,回收年限方面，预计7年左右可以回收建设资金投入。四、建设内容此次改造建筑保留综合楼保留原有主体结构，外立面进行整

12、体改造，内部功能进行重新划分，原有庭院改为中庭功能，楼内新增公共卫生间；广场处旧公共卫生间进行整体提升，并用连廊将卫生间与综合楼连接起来；广场基本保留现状场地路面，部分绿化硬化为停车场地，对停车位进行重新划分；对服务区变压器容量进行增容及其他相关附属机电工程改造。五、建设规模赤港服务区改造项目，B区综合楼面积约9075平方米、建筑为4层、建筑高度为16.2米，A区综合楼面积约7177平方米、建筑为2层、建筑高度为9.0米。广场处卫生间AB区面积合计约702m（推荐方案）。六、初步技术方案（1）改造方案方案一（推荐方案）：综合楼保留原有主体结构，主要对外立面整体改造，内部功能进行重新划分，原有庭

13、院改为中庭功能，以建筑中庭空间为中心，将休闲、购物、展示等多种功能集合设置，同时设置景观绿化和一些趣味性的小品来增强商业氛围和消费体验感，综合楼内新增甲级标准公共卫生间；广场处旧公共卫生间进行装修提升（不扩建），增设淋浴房，并用连廊将卫生间与综合楼连接起来；广场基本保留现状场地路面，部分绿化硬化为停车场地，对服务区变压器容量进行增容及其他相关附属机电工程改造。方案二（比选方案）：综合楼保留原有主体结构，主要对外立面整体改造，内部功能进行重新划分，原有庭院改为中庭功能，以建筑中庭空间为中心，将休闲、购物、展示等多种功能集合设置，同时设置景观绿化和一些趣味性的小品来增强商业氛围和消费体验感，综合楼

14、内新增乙级标准公共卫生间；广场处旧公共卫生间按照甲级标准进行整体提升（进行适当扩建），并用连廊将卫生间与综合楼连接起来；广场基本保留现状场地路面，部分绿化硬化为停车场地，对服务区变压器容量进行增容及其他相关附属机电工程改造。（2）方案比选说明方案一（推荐方案）综合楼内新增甲级标准公共卫生间，广场处旧公共卫生间进行装修提升，不进行扩建；方案二（比选方案）综合楼内新增乙级标准公共卫生间，广场处旧公共卫生间按照甲级标准进行整体提升，并进行扩建。从服务质量和经营效益、功能需求、经济合理性及以现场相结合等多方面考虑方案一更为合理，建议作为推荐方案。（总厕位对比详见表1）表1赤港服务区公厕方案一和方案二厕

15、位对比一览表改造对比位置洗手台男小便斗男蹲位女蹲位厕位小计厕位合计方案一（单区）综合楼内2424253685131广场处818141446方案二（单区）综合楼内1618122151136广场处2330183785七、主要工程量和投资估算（一）主要工程量（1）方案一（推荐方案）：综合楼保留原有主体结构，主要对外立面整体改造，其中幕墙2010m2,真石漆4560m2,落地窗601m2；内部功能进行重新划分,其中走道及大厅装饰改造2818m2；原有庭院改为中庭功能面积1154m2,综合楼内新增甲级标准公共卫生间，其中小便器48套、大便器122套、洗脸盆48套、智慧厕所2项。广场旧公共卫生间：土建200m面馆拆除600m外墙面层拆除、立面更新、增加配套设备2项、装饰改造702球等，其中更换小便器36套、大便器48套、洗脸盆16套、智慧厕所2项以及临时过渡公厕2项。广场基本保留现状场地路面，对停车位进行重新划分设计，部分绿化硬化为停车场地，涉及面积约3000m2；对服务区变压器容量进行增容及其他相关附属机电工程改造。(2)方案二(比选方案)：综合楼保留原有主体结构，主要对外立面整体改造，其中其中幕墙2010m2,真石漆4560m2,落地窗601m2；内部功能进行重新划分，其中走道及大厅装饰改造2818m2；原有庭院改为中庭功能面积1154m2；综合楼内新增乙级标准公共卫生间，其中小便器36