低门槛理财基础知识 (17).docx

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1、认识房地产（15）ar-M-弟一R 商品房不是实现财务自由最好的投资工具，但一定是很多投资者最喜欢的投资工具。O秦始皇的“阿房宫O比尔盖茨的世外桃源20 据说这套豪宅占地66000平方英亩，大概有几十个足球场那么大。光建就建了7年，花了1亿美元。 比尔盖茨的豪宅还能创收呢，参观一次就需要3.5万美元。同学们实现财务自由以后可以去参观一下。O为什么人们对房地产那么情有独钟呢？ 因为当一个人没有钱的时候，他需要一套房子用来居住；当一个人有钱的时候，他需要一套豪宅用来显摆；当一个人很有钱的时候，他需要一些房地产用来投资。 我们可以看到房地产是集多种功能于一身的东西。既然房子那么招人喜爱，它自然应该成

2、为我们的核心投资工具，为我们实现财务自由做出贡献。O不过房地产虽然能让人实现财务自由，却也能让人倾家荡产。 关键看投资者有没有掌握投资房地产的技能。因房地产倾家荡产的大有人在。在美国次贷危机中，有将近300万家庭失去了房子。可以说这300万家庭因房子倾家荡产，只是他们都是路人甲，没有人知道他们是谁。 杨受成因房地产倾家荡产，然后又奋发图强，王者归来的的励志故事 同一处房地产，而且是非常好的房地产，为什么李嘉诚要卖出而杨受成要买进呢？很显然两人对房地产价值的判断是不同的。 李嘉诚要卖掉房地产，是因为当时那套房地产已经是耗钱资产，已经没有投资价值，仅有投机价值。而当时的杨受成并不知道耗钱资产与生钱

3、资产”的区别。所以就做出了错误的决定。 我们由此也可以得出来一个道理，那就是千万别接手李嘉诚的房地产，不然会很惨的。关于房地产投资,teacher有个房地产首富指标。这个指标反映的是房地产首富大规模买卖房地产的行为。 房地产首富指标”的用法是在你没有百分之百把握的前提下，你的房地产投资行为最好和房地产首富的行为保持一致。当房地产首富大规模卖房子的时候，你最好也跟着卖。即使你不卖，你也一定不要买。 总之就是在进行房地产投资的时候别和房地产首富对着干。当然如果你有百分之百的把握认为自己是对的时候，也可以按自己的判断去做。弟一R 考虑到大部分同学都还没有实现财务自由，而在实现财务自由之前就去投资海外

4、房地产的可能性是极低的。从可操作性的角度出发，除了同学们以上学习的REFTs投资，这里我们只讲ZG的商品房投资方法。一、房地产是什么？ 从生活的角度每个人都清楚房地产是什么，我们就不多说了。从投资的角度来说,房地产就是财富再分配的工具。那些没有掌握房地产投资技能人的钱通过房地产转移给那些掌握了房地产投资技能的人和ZF。 掌握了房地产投资技能的人会获得净租金收入和价格增值收益。ZF会获得税收。二、房地产有哪些种类？O按照房地产的使用功能至少可以分成以下几类：1、住宅2、商铺3、购物广场4、写字楼5、酒店6、工业地产 每一种类型的房产都具有不同的特点，它们的投资风险是不一样的，对投资者的技能要求也

5、不同。 在所有类型的房地产中，住宅相对是最容易变现的，交易税费相对是最少的，贷款利率相对是最低的,贷款期限相对是最长的，所以投资风险也相对是最小的。 我们这里说的住宅指的就是商品房。在ZG商品房主要指的就是有产权的住宅。 从实现财务自由的角度来说，我们只要投资住宅就可以了。我们只要掌握好与住宅相关的投资技能就足够了。至于其他类型的房地产就留给富豪们和其他投资者吧。三、住宅有哪些种类？O住宅至少可以分成以下几类：1、普通住宅 产权为70年，面积小于140平。市场上需求最大的就是这类房地产。2、公寓 公寓可以分为住宅公寓和商业公寓。住宅公寓的产权为70年，贷款、税费、落户、上学?口普通住宅都没有什

6、么区别。我们可以把住宅公寓和普通住宅看作一类。 商业公寓产权一般为40或50年。贷款和税费成本均高于普通住宅，且不能落户，上学。商业公寓虽然可以居住，但是不属于住宅。3、联排别墅 产权为70年，是介于普通住宅与独栋别嬖之间的一种别墅。可以看作经济适用型别墅。是为买不起独栋别墅但又想住别墅的人准备的。 就像是奔驰E级，专为那些买不起S级又看不上C级的人准备的。4、独栋别墅 产权为70年，住宅中的最高级别。人生赢家的选择。O从投资的角度考虑，普通住宅和其他几种类型的住宅相比： 1、是最容易出租和出售的；2、交易和持有税费是最低的；3、贷款比例是最高的；4、贷款利率是最低的。 综合来看，普通住宅的投

7、资风险在住宅中相对是最小的。所以，我们只选择普通住宅作为我们实现财务自由的投资工具。r-4-第二R四、房产投资的特点：1.投资金额较大 一线城市一般需要准备100万人民币的首付款。二三线城市一般需要准备30万的首付款。现金不足的同学可以先从REITs开始，也可以先从股票开始。 RElTS和股票对投资金额的要求是很低的。teacher自己也是先从股票和公司两个投资门槛较低的工具开始的。2、税费成本较高 在买入房产、持有房产、卖出房产时都会涉及到较高的税费。在ZG,目前买房时所付的税费为买入价的2%-5%,实际税费大概为买入价的5%-25%因为楼市比较热的时候，卖家会把税费转嫁给买家。 持有房产期

8、间所付的税费大概为租金的5%-15%卖房时所付的税费大概为卖出价的2%-20%,目前实际税费大概为卖出价的l%-2%,因为卖家会把税费转嫁给买家。 这种情况会因房地产市场的变化而变化，在房地产市场下跌的时候，卖方就很难再把税费转嫁到买方头上了。 其实房地产交易的税费成本在海外也很高。在美国，买房时所付的税费大概是：不贷款约为购买价的1%3%,贷款约为购买价的2%4%;持有房产期间所付的税费大概为租金的40%-50%;卖房时所付的税费大概为卖出价20%-25%o 在香港，买房时所付的税费大概是购买价的32%-35%;持有房产期间所付的税费大概为租金的20%-30%;卖房时所付的税费大概为卖出价的

9、1%-2%。 由于税费成本较高，房地产一旦买入，就意味着已经亏损20%左右了。 所以在我们投资房地产之前一定要问一问自己：这是好价格吗？我打算长期持有吗？如果答案是否定的，最好不要投资。 当然如果有同学嫌房地产投资的税费成本太高，也可以投资REITse ZG人投资美国的REITs租金分红只扣10%的税，卖出REITs获得资本利得不扣税。ZG人投资美国REITs的税率比美国人要低很多。 ZG人投资ZG香港的REITs,租金分红和资本利得都是不收税的。同样是投资房产，换一种方式，成本就会低很多。3、投资期限长 由于税费成本高，房价要上涨20%以上才能达到盈亏平衡。 在高税费成本之下，唯有低频交易，

10、长期持有才是明智的选择。如果不打算持有房产10年以上，就不要进行房地产投资。4、融资能力强 房地产可以按揭贷款，普通住宅一般可以贷到房产评估金额的70%-80%,期限一般在20-30年。 这是股票、公司、债券、基金等其他投资工具没有的优势。房地产这个特有的优势如果使用好了，可以提高投资回报率。5、交易流程复杂 房地产投资涉及的环节相对较多，也比较复杂。一个人很难完成所有的工作。从购买房子到出租，再到后期出售，我们都需要他人的协助。无论买房还是卖房的过程一般都需要几个月的时间。 如果嫌直接投资房地产比较麻烦的同学，就不要直接投资房地产。可以选择投资REITs第四节 在进行房地产投资之前，风险应当

11、是我们首先考虑的。当我们了解清楚风险以后，我们才能有效的去防范和化解风险。 房地产投资的税费成本太高了，一旦决策失误，我们将陷入进退两难的境地。 股票买错了，卖掉就可以，税费可以忽略不计。但是房子却不行，买了以后就卖掉，往往意味着20%左右的亏损。五、房产投资的主要风险：1、市场风险 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。比如次贷危机发生后，美国房价下跌了50%左右。化解市场风险最有效的途径就是在“好价格买进，至于什么价格是好价格，我们后面会讲。2、政策风险 ZF为了抑制房产泡沫，采取限购、限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下跌的风险。 比如2017年ZF加强对房地产市场

12、的调控，到9月份为止，北京的实际成交价已经比2017年初下跌了20%左右。 化解政策风险最有效的途径是“好价格。3、SH风险 SH风险是指大的SH事件带来房价下跌的风险。SH风险主要有:政治运动、暴乱、战争等。比如香港1967年5月6日-10月份发生了六七暴动，英国资本纷纷从香港撤离。香港楼市价格暴跌，不少人损失惨重。 当时房价暴跌之后，李嘉诚进行了大抄底，李嘉诚也因此成为了香港首富。 化解SH风险的有效途径就是选择SH稳定性比较好的地区进行投资。4、变现风险 变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险。房地产的金额较大，交易流程比较复杂。一般房地产从开始出售到交易完成需要1-6个月的时间。如果在

13、楼市下行的时候，可能要比市场价低20%以上才能卖掉。 比如2017年北京很多区域的房子要比市场价低20%左右才能卖掉。由于房地产的特点，彻底化解变现风险较难，可以制定一些投资标准在买房的时候就降低变现风险。能有效降低变现风险的方式是选择好房子。5、利率风险 因利率大幅提高导致房价下跌的风险。央行可能会根据内外部经济形势的变化而大幅提高利率。利率大幅提高，至少会从三个方面影响房价。 一是，利率提高，房地产的内在价值变小，房价会下跌；二是利率提高，买房的成本提高，需求会减少，房价会下跌；三是，每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能会因此断供，房价会下跌。 比如美联储的基准利率从2004年的1%一

14、路提升到2007年的5.26%,导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50% 化解利率风险的有效途径是好价格。6、汇率风险 汇率风险指在持有房地产期间，因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。房地产投资一般至少需要持有10年以上，在这期间房地产所在国的货币汇率可能出现大幅贬值。 导致虽然房价没有下跌，但是实际投资却出现亏损的可能。比如俄罗斯2013年的房屋均价为每平方55000卢布，2013年1美元能换30卢布，2013年俄罗斯的房屋均价为每平方1833美元。 2017年，俄罗斯的房屋均价还是每平方55000卢布，但是1美元能换60卢布，2017年俄罗斯的房屋均价为每平方91

15、6美元。如果有人在2013年投资了俄罗斯的房产，以美元计价，实际亏损高达50%左右。 化解汇率风险有效的方式是选择货币发行有严格falv约束的GJe7、自然风险 因地震、洪水、海啸、飓风、火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险。 化解的方式是避免在以上自然灾害高发地区投资房产。比如东京发生过大地震，在东京投资房地产还是需要谨慎一些的。如果必须要买，就必须购买相关的保险。第五节六、房地产投资的主要收益来源：1、租金收益 租金收益是确定性很强的收益，我们通过房子实现财务自由主要靠的就是租金收益。只有净租金收益率比较高的房地产才值得我们投资。 净租金收入小于O的房产为耗钱资产，没有投资价值，只有投机价值。真正的房产投资者是非常重视租金收益的。房产投资者的买卖决策主要是基于租金收益情况做出的。2、资本利得 资本利得就是房价增值收益。资本利得的回报率可能会比较高，但是有极强的不确定性。我们投资房子的时候应当把资本利得看作租金收益之外的额外收益，有当然很好，没有也没有关系。 在我们做购买决策时，不用考虑未