房屋及公用设施设备维修养护计划方案.docx

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1、房屋及公用设施设备维修养护计划方案一、维保管理我公司对房屋建筑本体、公共部位、公共配套设备和设施加强日常养护和维修管理，并定期记录在相应表格中。（1）房屋建筑本体及公共部位每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及

2、其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。（2）供配电系统建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；潮湿天气时，采用安全有效

3、措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每口填写运行记录，建档备查。（3）弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。（4）给排水系统及其配套设施增压泵、给水设施等饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具

4、有相应操作资格并有健康合格证，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施：水质每6个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单,保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维

5、修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；每日填写水泵运行记录，建档备查；每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。排水设施楼面落水管落水等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面检查更换1

6、次；每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味;每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。（5）道路、停车场（车棚、车库）及配套设施加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在

7、路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。（6）智能化安保系统（1）每日进行系统检查，确保系统始终处于正常、安全运行状态。口检：系统外观：前端、终端传输线路信号口常检查记录；软件测试。例检：系统外观：前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录；软件测试。监检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评。制定维护计划小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划O中修计划；根据季检记录及报告，年检记录及报告制定每年一次的中修计划大修计

8、划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。保安人员负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁中央监控室及设备表面；每次交接班时检查监控设备系统，发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理，同时立即采取人工保安补救措施。（7）电梯运行与管理1、电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。保持

9、电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。2确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。9电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于5%。4制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号15分钟解救乘客、排除设备故障。使用有关

10、行政主管部门统一制定的起重机械安全技术档案（电梯类），对电梯逐台建档、建卡、注册登记。（6）按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。2、工作程序电梯维修保养管理：电梯主管和电梯维保公司根据电梯安全维护操作规范，确定电梯维修工岗位职责。电梯例行保养：A、电梯维保公司维修组组长每月初填写该月电梯保养时间安排。B、对每栋电梯按照当月电梯保养时间安排表中时间安排及住宅区电梯定期保养与检查记录的检查项目，进行例行保养工作。C、每次保养完毕填写机房内的住宅区电梯定期保养与检查记录表。电梯维修管理A、电梯维保公司维修人员按照电梯维修工岗位职责的规定，参照电梯维修保养工艺细则中操作规范，对照电梯季检报告

11、书中对应项目的要求对电梯进行维修。B、电梯的大、中、小修和急修的定义及项目分类按照电梯维修质量检验制度确定。C、电梯的小修工作由电梯维保公司驻点维修组进行，组长对维修质量负责。电梯维修过程中需停梯时应通知管理服务中心，经管理服务中心同意后方可停梯维修。D、电梯的中修工作由电梯维保公司驻点维修组组长根据电梯状况提出书面申请报主管和电梯维保公司审查，由电梯维保公司调配技术力量和人员配合实施E、电梯的大修工作由电梯公司实施。F、由主管进行维修质量检查，对维修质量不符合国家(GB160-93)和电梯季检报告书要求的，应限期两周内整改完毕。验收合格后电梯方可正常运行。G、任何电梯维修完毕后由维修组填写电

12、梯维修记录表,二、房屋本体和公共设施的养护(1)养护的基本原则*小区房屋本体和公共设施维修、养护由管理处维修服务中心主管，并配备专业人员负责实施。管理上采用综合性管理和专业化管理相结合的方式。专业化管理与社会化协作相结合。管理处维修中心的管理范围为房屋本体和公共设施的日常保养和维修，房屋主体的小修及机电设备中修以上的工程分包给专业公司，维修服务中心负责对分包工程实施监理和检查。分系统、按类别建立房屋和实施的基础工程资料、维修技术档案以及设备设施运行和维修的管理制度。按年、季、月分别制定物业维修养护的作业并组织实施，每年分别拟定设施和房屋本体大修计划。坚持预防性为主的计划维修保养制度。按日、周、

13、月、季、年确定各类别和内容的维修和保养；严格执行维修保养的运作程序和作业规范。通过预防为主的计划维修保养实施，延长设备修理间隔期，保证小区设备设施不应有的磨损、老化的损坏。(D物业维修养护的组织实施方案房屋承重及抗震结构部位巡检对象界维修方,案与要求质量标准每周对屋架、柱、每年对房屋基础进行一次巡屋架、柱、梁、檀条等在巡查时对梁、沉降缝、装饰查，防止白蚁及腐蚀性液体的损坏变形严重的需加固、补强或拆区域的墙与顶棚巡侵害。换，以确保钩件的承载力。查一次，发现问及时了解各办公使用区域内有基础不均匀沉降，影响上部机误题，即时处理、维无白蚁情况。构，倾斜、开裂、变形，应查清原修。由于使用不当造成结构局部

14、受因，有针对性地进行加固。每周对室外钢结构损较轻，由工程部按房屋修缮安全、正常使用、功能完善。件进行一次目测检规定实施维修。如局部受损较建筑物白蚁防治标准，房屋查，发现问题，及重，应请专家会诊后，提出方时处案，委托专业理、维修。公司设施。每二年对室外钢结构进行一次敲铲、除绣、油漆。修缮标准。有关工程施工技术规范。除绣处需显出金属光泽，油漆、底漆、面漆各两道。房屋外墙巡检对象养护维修方案与要求质量标准每周对大理石、玻璃、铝板、台阶、雨蓬巡查一次。对台阶，雨蓬每月检查、每季养护一次。 墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂、不松动、不剥落。 无鼓、无脱、无渗水、整洁统一，功能完善。 房屋修缮标准。 有关工

15、程施工技术标准。房屋屋顶巡检对象养护维修方案与要求质量标准每季对隔热层、防水层破损造成屋面渗漏、避雷带脱焊、间断、屋面积水检查一遍，发现问题及时维修。屋顶、外墙面每月检查一次。对隔热层每季度进行一次检查，确保完好无损，屋面无渗漏。每半年检查一次伸缩缝，在台汛季节来临之前必须检查一次。要求对屋面泄水沟每月进行一次检查、清扫，确保泄水畅通。在台汛季节，每周检查清扫。无积水、无渗漏。隔热层完好无损。避雷带无间断。房屋修缮标准。道巡检对家养护维修方案与要求质量标准由维修服务专中心业维修工按项目每天检查一遍，随坏随修。每年对局部损坏严重、修补多次地路面、道牙、人行道板进行整修。平整、无坑洼、无积水、无缺损路面修缮质量标准。人行道铺设修缮标准。井沟巡检对象果养护维修方案与要求Vl质量标准由工程部专业维修工按作业规程每周检查一遍，发现问题及时维修。讷