房地产与信托的相爱相杀.docx

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1、房地产与信托的相爱相杀曾几何时，房地产与信托有过一段美好的岁月。几乎所有的信托从业人员最辉煌的岁月，就是2009年到2019这十年，这也是中国房地产行业最辉煌的10年。政策面对房地产行业融资的种种限制而房地产对资金有巨大需求，同时高净值投资者需要一类低风险（看起来）高收益产品，这两者被信托这一兼具商业银行与投资银行的特殊产品完美的衔接起来，诞生了中国财富管理史上最成功的金融产品之一：房地产信托。房地产信托的辉煌与陨落在2019年以前，房地产信托具备如下特点：投资起点高（IOO万以上）、收益稳定（8%T5%之间）、刚性兑付。这一切都是在房地产行业调整发展、房地产企业经营稳定、房价节节上升的基础上

2、，但是2020年以后，这一基础逐渐变得不那么稳定，最终在2021年坍塌。曾经涉房比例高的信托公司有多辉煌，今天就有多落寞,金融行业的周期性在信托行业体现的淋漓尽致。根据用益信托处获得的最新监测数据显示，2022年以来信托行业共发生116起违约事件，违约金额达743.84亿元。其中，房地产信托成为行业“违约大户。违约金额达到578.46亿元，占比约为77.77%。房地产信托和权益类私募基金已经成为高净值投资者资产损失的重要来源。房地产信托项目需要兑付、购房者要保交楼、房地产建设，这三者都需要资金，但是资金从哪来呢？2022年的房地产信托，甚至出现了诸多看似荒诞实则必然的事情。近日，市场消息称，有

3、投资者收到来自中融信托的中融-丰腾83号集合资金信托计划第2次临时管理报告。中融-丰孱83号集合资金信托计划第2次临时管理报告修敬的多托人/受找人，不呦您投资我公司发行的“中融车牌83号臬合资金信托计划”（以下倚林“本僖托计划”或“信托计划”）本信托计划成立于2021年3月31日.由于歆汉会昌置业投资有票公司（以下徵辨“会昌置业融创房靖产缴团有限公SJ（以下简将“触创集团”）等相关方（以下合称“融赳方”来统仁约厦行段权收益权收的价款的支付义辱.极需中融-李辱83号集合资金信托计划之僖托合同BI类.并报告称，2022年9月受托人发现存放受托人和融创方共同保管塔子湖置业章证照及印鉴等共管物品的保险

4、柜锁芯被换，保险柜无法打开。另外，塔子湖置业预售资金监管账户中约IL4亿元资金被划走。其中，1343万元划转至武汉融创基业控股集团有限公司账户，剩余约11.2亿元划转至武汉市江岸区人民政府塔子湖街道办事处设立的塔子湖项目专户。中融信托答复称，事件发生后，公司立即向融创方提出严正交涉，并第一时间向当地公安机关报警，迅速采取法律手段，完成了塔子湖置业剩余10%股权及公园大观项目剩余未售在建工程查封。“同时,公司多次向江岸区相关政府部门反映情况，协商解决公园大观项目交付及信托计划投资人利益实现的方案。目前资金在政府监管账户，我司也将在政府的统筹协调下，最大程度保障委托人权益J融创集团则回应称，“为更

5、好的保民生、保交付，融创武汉1890和融创公园大观两项目被纳入武汉监管重点保交付项目，项目资金已严格按照政府监管专户要求管理。公司与中融目前在沟通协商的基础上，均向相关政府专班承诺，全力以赴确保交付。”在部分民营房企面临债务危机的背景下，信托投资人、购房者、地方政府保交楼等方方面面利益诉求都需要照顾，这是一个几乎不可能完成的任务。围绕房地产纾困问题，现在形成两个方向：救项目还是救企业。主张就救项目的人认为，部分民营房地产企业风格激进,以庞大的资产负债水平，对国内金融体系造成了较大风险,必须让这部分企业股东付出代价。如果此时仍然采取救企业的思路，会让企业产出大而不倒等不切实际的预期，且容易产生道

6、德风险。国内房地产楼盘运作，多以项目公司的形势,通过救助项目公司的形式，完全可以达到纾困目的。海航的重整可能会成为一个样本。海航重整完成后，老股东团队股权将依法依规清零，这既是法治化、市场化破产重整的法律要求，是股东必须承担的基本责任，也是民营企业野蛮生长带来的必然后果。海航很可能成为未来一段时间房地产企业化解风险的样本，那就是包括实际控制人在内的原股东应该承担风险责任，必要情况下要付出代价。因为包括海航、以及部分巨型房地产公司，已经影响到金融体系稳定。盲目扩张之后，不能让这些企业大到不能倒,不能让这些企业倒逼金融体系，造成系统性金融风险，要让他们付出代价，股权清零就是他们应该付出的代价。这种

7、代价也会对未来的高债务型企业形成警示，不能让金融体系为一家企业的激进买单。主张救企业的人认为，无论此前房地产企业错误多大,想绕过房地产企业直接救助房地产项目公司是不切实际的。同时，房地产企业债务危机已经实实在在发生了，如果此时还关注道德风险，可能会酿成更大的金融风险乃至危机。房地产企业股东肯定要付出代价，但不是现在。而且目前实施的救项目为主的房地产纾困，并没有很好的解决当下面临的问题，也许需要换一下思路。无论二者争议如何，至少目前的主流政策方向，仍然是以救项目为主。但是从实践来看，仅仅救项目不救房企，并没有解决房企的流动性危机，也许需要改弦更张了。信托公司转型对于信托公司来说，现在已经不是要不

8、要转型的问题，而是必须转型的问题。2022年以来，信托公司持续压降融资类信托业务“指标”。实际上，早在2021年11月份银保监会就向各地方银保监局下发关于进一步推进信托公司“两项业务”压降有关事项的通知，要求进一步推进信托公司通道业务和融资业务压降工作。通知要求：各信托公司应严格执行年初制定的融资类信托业务压降计划，确保完成信托部下达的任务。新增融资业务应依法合规，穿透识别底层资产，不得“假投资、实融资”，以投资为名行融资之实，规避额度管控。融资类业务一直是信托公司最重要的盈利来源之一。2020年6月份，融资类信托规模达到历史最高点6.46万亿，自此之后融资类信托规模快速下降。而融资类信托的规

9、模占比，也从2010年6月份的63.89%回落至2021年三季度的18.88%,同时事务管理类（通道类）信托的规模自2017年以来也在逐步压降，从历史最高的59.74%压降到目前的4L83%。取而代之的是投资类信托的重新崛起，投资类信托占比已经从不到20%,上升到39.29%,我们可以预计随着监管不断压降融资类信托，未来投资类信托的占比仍然会继续上升。一信托资产余额:融资类一信托资产信托作为传统的非标王者，现在终于迎来行业转型的临界点。实际上，信托行业近几年来一直在强调回归本源，那么什么是信托行业的本源呢？传统上的信托公司，本质上仍然是在吃牌照红利。因为国内目前只有68家信托公司，而且也不会新

10、批信托牌照。同时信托也是一个全牌照业务，银行、券商能做的业务，信托几乎都能做，可以说只有信托牌照可以同时兼顾募集资金、资本市场、投资银行和实业投资业务。在国内基建和房地产蓬勃发展的年代，信托不仅仅有牌照红利，也有时代红利。可以说，中国近十年基建和房地产的快速发展，是信托公司能够成为非标之王的最大功臣。同时传统信托又存在隐性意义上的“刚性兑付”，使得信托成为高净值客户最偏爱的固收类产品，但是随着潮水退去,部分房地产企业产生流动性危机，信托公司的风险也在逐步暴露。四川信托、华信信托、安信信托的风险集中爆发，也加快了信托行业治理的正规化，加大了监管机构希望信托行业回归本源的决心。信托公司，应该从传统

11、的信用中介和放贷机构，全面转型为受人之托、忠人之事、卖者尽责、买者自负的资产管理和财富管理平台。2021年是信托公司非标转标、全面转型的元年。多数信托公司组建了标准化投资团队，目前信托公司标准化投资团队，主要是有两个方向。一个是以债券投资为主要方向的固定收益投资团队；另一个是以FOF投资为主要方向的大类资产配置团队。信托公司传统的投行项目制团队，本身就是以基建和房地产为主要方向，这两个方向与地方政府融资平台有千丝万缕的联系。作为目前信托、券商资管固收团队的投资重心，城投债仍然是最具性价比的资产，所以信托公司债券投资以城投债为主是阻力最小的方向。从产品布局上，大多数信托公司已经完成固定收益全产品

12、发行，从现金类产品、短期限固收类、中长期限固收类等产品都已经开始发行运作，部分信托公司甚至已经开始发力固收+产品。考虑到银行理财、券商资管、公募基金的债券投资限制较信托更多，所以在目前来说，信托公司开展标品债券投资仍然相对顺利。比如在银行现金理财新规之后，信托的类货币产品已经成为全市场收益最高的现金管理产品，对客户有较大的吸引力。当然，信托公司开展债券业务还有一些其他问题，其中最核心的问题：前中后台权责不匹配的问题。在大部分资产管理机构，风控部门是作为中后台出现,但是信托公司传统的信贷文化仍然根深蒂固。传统的信托公司对于风控部门定位，沿袭了银行以贷款审批为核心的方式，可以说风控部门在一定程度上

13、是前台部门。只有风控部门通过审批，投资经理才能在债券市场投资。但是标品投资与传统的非标贷款的投资思路完全不一样。如果说非标贷款最后的结果是放与不放，也就是O或1的区别，而标品投资则是另外一种思路。因为标准化资产与非标资产最大的不同是标品有成熟的交易市场，在这个市场上没有不能交易的资产，无非是价格问题。所以标品投资没有O或1,只有以什么价格买入什么样的资产，哪怕这个资产只值一分钱。但是风控部门没有完全转变这个思路，仍然是以项目审批的形式来审批债券买卖。而标品投资对于投资效率、决策流程、投资门槛有较高的要求，可以说目前大部分信托公司的前中后设置，已经不能满足未来信托转型资产管理的要求。信托公司前中

14、后台角色转型势在必行。而且，目前大部分信托公司的标品转型仍然在同一起跑线上，谁能尽快完成前中后整合、转型，谁就能在未来更快一步、赢得先机。而信托公司标品投资的另一方向，就是搭建FOF投资为主要方向的大类资产配置团队。信托公司在这方向也有天然优势。一方面信托公司手握大量的客户，在融资类信托压降之后，客户的资产仍然需要配置，在产品发行上信托公司有自有渠道；另外一方面，FoF产品能够省去客户的选择烦恼，帮助客户选择不同基金产品、完成资产配置。而且部分私募仅对机构客户开放，个人客户想要参与这些私募基金，通过信托的形式最好。当然，信托公司搭建FOF团队也有一些挑战。由于信托公司没有权益投资的基因，所以大

15、部分信托公司的FoF投资团队是通过市场化招聘的形式重新组建。而这些团队从模型构建、调研入库、产品发行到客户认可，需要相当长一段时间。信托公司的客户，虽然是以高净值为主，但是仍然有刚性兑付的思维，如何通过投资者教育，让客户接受净值波动甚至亏损的FoF类产品，也需要时间。而今年信托公司发行的FOF产品，多数是以投资量化类产品为主。实际上今年量化类基金的表现普通不佳，部分明星量化基金净值回撤甚至达到历史最高，如何正确引导投资者的预期，也对信托公司形成挑战。总之，随着融资类信托的压降，信托公司最美好的田园时代已经过去了。非标转标之路尽管艰难，但是如果不转型就是等死，所以对于信托公司来说，这是一条必须走的路。在这条路上活下来的信托公司，一定能成为下一代王者。