江苏省城市规划管理技术规定如东县实施细则（2023年版）.docx

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1、江苏省城市规划管理技术规定如东县实施细则（2023年版）第一章总则1.3江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）中涉及的相关法律、法规、规范已修订或废止的，按照修订后或新发布的法律、法规、规范要求执行。第二章城市土地使用管理2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）和江苏省城镇开发边界内详细规划编制指南（试行）执行。原法定控制性详细规划修编前，可按经批准的城市用地分类执行。2.2.3制定和实施新建居住区的规划，应按照城乡规划法律法规、国家和省城乡规划相关标准、规范的规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、养老托幼、商业服务、金融

2、邮电、社区服务、市政公用、行政管理和其他公共服务设施用地以及户外公共活动空间。配套公建设施应与整体项目同步实施，如分期实施的，应根据分期的约定同步设计报批，同步规划许可，同步竣工核实。241住宅建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调、新风或地暖系统的不宜超过3.3米，低层及大平层住宅建筑的层高不宜超过3.6米。公共建筑等其他类型建筑的层高，应与其功能相适应。工业厂房、仓储物流等建筑可根据实际使用功能确定层高。2.4.1.1 办公及普通商业建筑底层层高不宜超过5米，二层及以上层高不宜超过4.5米。2.4.1.2 有特殊要求功能区（剧场、影厅、门厅大堂、宴会大厅、运动场馆、多功能厅、博物馆、展览馆、

3、会议中心、中庭、内廊、采光厅等）的公共建筑可根据其使用功能合理设置层高，但应符合相关规范要求。2.4.2.1 当住宅建筑层高超过3.3米（低层、大平层住宅超过3.6米），其计入容积率建筑面积按以下公式计算：Sl=KSo式中SI为计入容积率建筑面积，S为标准层建筑面积，K为建筑层高超高折算系数，其值为实际层高与限定层高（3.3米，低层、大平层住宅为3.6米）之比。住宅建筑主入口门厅及低层住宅在户内通高的起居室（厅）可按其实际建筑面积计入容积率。住宅建筑中仅低层住宅可设置户内通高的起居室（厅），且通高层次应小于或等于两个自然层。2.4.2.2 当办公及普通商业建筑层高超过4.5米（底层层高超过5.

4、0米），超出部分小于等于1米的，按该部分1.5倍建筑面积计入容积率；超出部分大于1米、小于等于2米的，按该部分2.0倍建筑面积计入容积率；以此类推。特大型商业建筑部分功能区在同时满足以下条件时，可根据其使用功能合理设置层高，并按照实际建筑面积计入容积率：1.特大型商业建筑商业总建筑面积应不小于40000平方米；2.该功能区产权不得分割销售，且同层不可分割销售的建筑面积不得低于3000平方米。242.3工业厂房和仓储物流建筑层高大于等于8米、小于12米的，按该部分2倍建筑面积计入容积率；如因生产特殊工艺需求，层高大于等于12米的，按该部分3倍建筑面积计入容积率。2.4.2.4其中2.4.1.2中

5、有特殊要求功能区按其实际建筑面积计入容积率。2.4.3.1住宅建筑阳台同时满足以下条件的，按其建筑面积计入容积率:1.阳台累计水平投影面积应不大于本层建筑面积（不含阳台）的15%；2.南侧阳台进深不大于2.4米且不大于所属房间进深的60%；东西侧及北侧阳台进深不大于L8米且不大于所属房间进深的60%。超出以上规定的阳台，应按其围护设施或外围护结构外表面所围空间水平投影面积全部计入容积率。非住宅建筑的阳台均按其围护设施或外围护结构外表面所围空间水平投影面积全部计入容积率。243.2 多层、小高层、高层住宅不得设置露台、退台。低层住宅建筑可局部设置露台、退台，但不得设置构架，且露台、退台加本层阳台

6、累计水平投影面积不得超过本层建筑面积（不含阳台）的20%。243.3 住宅建筑的飘窗同时满足以下条件的，不计入容积率：1 .设置在主体结构之外，且窗台最外侧上下方无结构性墙体围护；2 .开窗净宽不大于所属房间开间宽度的2/3。飘窗窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不小于0.45米、飘窗净高不大于2.1米且飘窗挑出宽度（外墙墙体内侧边线至飘窗挑板外边线的距离）不大于09米；3 .上下层飘窗之间凹槽位置不得使用实体结构围合。超出以上规定的飘窗，应按挑出墙体外的水平投影面积全部计入容积率。详见附图：ab23tt处不网（t用 宾体姑为国合243.4住宅、商业服务业建筑的设备平台同时满足以下条件的，不计

7、入容积率:1.住宅建筑集中设置设备平台的，每户只能设置一处，净面积不超过4平方米，且只能与厨房、卫生间、公共楼梯间相连；分设设备平台的，每个水平投影净面积不得超过L5平方米，每户设备平台合计水平投影总净面积不超过5平方米。商业服务业建筑设备平台每层水平投影总净面积不超过该层建筑面积的2%。净面积是指安放空调外机等设备的实际使用面积，不含反坎、栏杆、百叶等位置；2 .至少有一边除护栏或百叶外没有任何围护（外突的结构柱、剪力墙宽度每个不得超过0.15米）；3 ,位于主体结构外。不满足上述条件的，设备平台按其水平投影面积全部计入容积率。学校、医院、行政办公用房等公共管理与公共服务建筑的设备平台不计入

8、容积率。住宅、商业服务业、公共管理与公共服务建筑以外其他类型建筑的设备平台不论是否封闭，均按其水平投影面积全部计入容积率。243.5住宅建筑地下室在地面建筑物四周设置采光井、地下庭院等空间形式的，当地下采光井、庭院进深不大于2米、沿墙开挖长度累计不超过每户外墙总长度一半时，该地下建筑面积不计入容积率；当地下采光井、庭院进深大于2米或沿墙开挖长度累计超过每户外墙总长度一半时，该地下建筑面积全部计入容积率。设置在地下的商业功能，包括超市、商铺、酒店以及为其经营配套的功能性空间（设备用房除外）等，应按其建筑面积计入容积率。地下室、半地下室的顶板（含覆土层）高出室外平均地坪大于等于1.2米的部分，按其

9、水平投影面积计入容积率。2.4.3.6住宅建筑的架空层同时满足以下条件的，不计入容积率：1.架空层应设置在住宅底层，以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞，无特定使用功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用，且层高不小于3.3米；2.架空层应整层架空，除电梯井、门厅、过道、疏散楼梯间及因结构和安全的要求而必需存在的落地垂直构件外，不得形成其他围合空间。不满足以上条件的，架空层按其建筑面积全部计入容积率。架空层中的电梯井、门厅、过道、疏散楼梯间等围合部分应按其建筑面积全部计入容积率。2.4.3.7 建筑物底层设置的配套车库层高在2.2（含）米至2.5米（含）的，按建筑面积的一半计入容积率

10、。在核定容积率指标时，其他可不计入容积率的情形：1.位于公共空间、开敞且对公众无条件开放的单层廊、亭等景观建筑；2 .在地面设置的，至少三面无围护的轻型结构非机动车棚；3 .按规范必须设置避难层的，其建筑面积不计入容积率。除避难功能外的其他使用功能部分，按其建筑面积计入容积率；4 .通向符合不计容条件的地下室、半地下室的坡道、独立设置的疏散楼梯间和采光通风井等；5 .建筑顶层凸出屋面的采光通风井、水井、电井等管井；6 .通向屋顶停车场的且至少有一个边长对外开敞不封闭的机动车、非机动车及人行坡道；7 .地面设置的成品环卫垃圾收集设施。2.4.3.9住宅、商业、商务办公等新建项目（下同）应建尽建地

11、下一层停车仍不满足配建要求的，可采取建设停车楼解决停车需求。停车楼仅地面层建筑面积计入容积率控制指标范围，停车楼与其他功能建筑混合建设的，其停车楼部分按最大停车层建筑面积计入容积率控制指标范围，停车楼中围合空间的管理用房和其他功能用房应按规定计入容积率控制指标范围。停车楼层高不宜超过3.2米。2.5建筑密度计算规定2.5.1 建筑密度为一定用地范围内，建筑物基底占地面积总和与总用地面积的比率。建筑物基底占地面积为建筑物首层落地墙、柱等围合的水平投影面积。在核定建筑密度指标时，以下情形应计入：1.有结构性墙、柱围合的架空层（包括骑楼、过街楼、门廊和雨篷等）按其落地的墙、柱的外围水平投影面积计算；

12、无立柱的过街楼及外挑空间可不计建筑密度；2 .商业服务业建筑内部设置中庭的，无论中庭是否有顶盖，均计入建筑密度；3 .停车楼应计入建筑密度。2.5.3在核定建筑密度指标时，以下情形可不计入：1.位于公共空间、开敞且对公众无条件开放的单层亭、廊等景观建筑;2 .在地面设置的，至少三面无围护的轻型结构非机动车棚；3 .通向符合不计容条件的地下室、半地下室的坡道、独立设置的疏散楼梯间和采光通风井等；4 .地面设置的，成品环卫垃圾收集设施。2.6工业项目中非生产性建筑主要包括行政办公及生活配套设施和研发、中试设施、检测等设施：1.行政办公及生活配套设施一般指内部办公楼、展厅、倒班宿舍、职工食堂、门卫、

13、公厕及其他职工活动用房等；2.研发、中试设施、检测等设施一般指内部研发中心、检测中心、中试生产中心、孵化中心、工程技术研究中心等。第三章建筑管理1.1.1.1 间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线敷设和文物保护等方面的要求。建筑间距按建筑物结构外墙计算，住宅底层局部突出的入户门厅、门廊、地下室出地面的高度小于5米的附墙风井及建筑物结构外墙外的干挂石材、保温粉刷层、装饰性构件等不计入建筑间距。3.2.5.3 低层、多层、小高层住宅建筑地面层为休闲、健身、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为车库、商业等非住宅用房，可以不考虑地面层的日照要求。沿城市

14、道路的多层、小高层住宅建筑地面层起为非住宅用房时，从最低住宅层起算日照间距。在符合日照、环保、消防等要求并处理好视线问题的前提下，院落式低层住宅建筑的非居住空间（指卧室、起居室、书房以外的使用空间）可不纳入建筑日照间距计算。3261小高层、高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照影响分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。日照分析的具体要求见附录四和江苏省日照分析技术规程。328住宅建筑的间距在满足日照要求的前提下，最小间距应符合表328.1、表328.2B的规定（图示见附录三）。表3282B住宅建筑之间山墙最小间距（米）

15、小高层建筑类别间距两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无两侧侧或高层18151513131013小高层15131310969多层131096866低层131096666注：“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧或两侧都无窗户、阳台或开门。3.2.5.4 当住宅建筑对角布置（指在住宅建筑的正向、侧向延长线以及正南北方向之外布置）时，二者之间的最小间距应不小于表328.2B中的山墙最小间距。详见附图:3.2.5.5 当新建低层、多层、小高层建筑位于已建住宅建筑的南侧时，日照间距系数在1.39的基础上增加0.05控制。当新建多层、小高层、高层建筑位于已建住宅建筑的东西向、东南向或西南向时，在表3.2.8.2B的基础上，山墙间距按增加1米的要求控制。同一项目一次规划分期实施的，可不适用上述要求。3.2.5.6 除满足最小间距要求外，小高层住宅建筑与北侧住宅建筑的间距采用“双控”，即在满足日照间距系数的基础上，还应满足日照时数要求。3.3.3.7 建筑后退用地红线距离以建筑物地面层最突出的落地的外墙（含柱