某大型产业园区物业工程部作业指导书全套.docx

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1、某大型产业园区物业工程部作业指导书全套目录第一部分岗位职责3第二部分管理规定38第三部分操作规程88第四部分保养规程100第五部分工程应预案一解决流程及流程图表格133第一部分岗位职责第一部分岗位职责目录工程部组织架构及部门职责工程经理强电领班给排水领班弱电领班二装领班运行维护电工电梯工空调工给排水工弱电工工程文员万能工第一部分岗位职责工程部组织架构及部门职责向位职责签发日期工程部组织架构及部门职责版次1组织架构（仅供参考）3部门责权3.1 内部事务3.1.1 制定本部门的岗位职责，及各项业务的服务质量标准。3.1.2 负责项目建筑装饰维护保养，对租户的二次装修作出整体安排和管理，确保装修不破

2、坏原有结构。3.1.3 负责工程设施设备操作、保养、维修技能的培训、政治思想教育和专业技能培训。3.1.4 定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3.1.5 制订本大型园区物业项目各系统设备的中、长期保养维修计划，严格按计划执行。3.1.6 将内外部信息汇总并及时流转至各部门、做到内外部信息通畅。3.1.7 定期对本大型园区物业项目所有员工进行培训，增强在紧急状况下的应急能力和员工的自我保护能力。3.1.8 提供本大型园区物业项目正常的动力、照明、电能，如出现故障及时修理。3.1.9 确保本大型园区物业项目空调设备的正常运转。3.1.10 确保本大型园区物业项目给排水系统

3、的上水、排水、排污、消防水系统的日常维护和管理。3.1.11 监管维保公司负责的日常、定期养护，确保委外设备（消防、弱电、电梯）的正常运行。3.1.12 根据公司质量管理方案、目标，负责本部门年度、月度、每周计划的制定、实施与总结。3.1.13 负责对本部门员工进行考评。3.1.14 负责本部门各类资料文档的收集、管理。3.1.16 负责本部门年度预算的制定、成本控制。3.2 协助、配合及对外服务3.2.1 确保与其他部门的工作沟通畅通，配合其他部门做好日常工作。3.2.2 配合管理处各类活动开展工作。4相关表格4.1 电梯日常巡检表4.2 变电间巡检记录表43变风量定风量空调箱巡检记录表4.

4、4 消防泵巡检记录表4.5 污水井、集水井巡检表4.6 生活泵巡视检查记录表4.7 弱电机房日常巡检表4.8 强电机房巡检记录表4.9 配电机房巡检记录表4.10 BG/-XJ-10楼顶下水道巡检记录表4.11 景观、路灯巡检记录表4.12 监控日常巡检表4.13 广场灯光控制箱巡检记录表4.14 消防气体灭火瓶室巡检记录表4.15 区变电站0.4KV运行记录表4.16 变电所工作票记录表4.17 变电所设备检修现场记录表4.18 变配电所事故记录表4.19 变配电出入登记表4.20 电气设备保养记录表4.21 变电站电容柜巡查表4.22 管理处施工动火证4.23 变电所运行故障、事故记录表4

5、.24 工作票4.25 消防设施每月检查情况表4.26 电梯（扶梯）设备缺陷日报表4.27 电梯（扶梯）运行日报表4.28 总电表抄表单4.29 机房出入表430钥匙借用单4.31 报修处理汇总表单4.32 湿试报警阀室巡检一缆表4.33 设备登记卡434一区变电站电容柜巡查表435移动电具检查表436设备运行保养检查表一4.37 设备运行保养检查表4.38 24通风、排风系统巡检表439下水道疏通记录表4.40 机房设备维修记录表4.41 外来施工人员借用钥匙记录表4.42 消防设备联动定期检查记录表4.44 双电源自切箱定期检查记录表4.45 疏散指示灯定期检查记录表4.46 消防弱电设备

6、定期检查记录表4.47 消防泵定期检查记录表4.48 登高作业审批表4.49 大功率电器准用证4.50 施工、装修动火申请表4.51 安全生产保证体系审核表4.52 施工单位特种作业人员申报表4.53 新工人三级安全教育记录卡4.54 装修图纸、施工方案审核意见表4.55 安全技术交底记录4.56 施工装修申请表4.57 施工许可证4.58 施工装修人员出入证申请4.59 装修巡检项目明细表4.60 违规施工处理办法4.61 施工装修整改通知4.62 施工装修工程竣工验收申请书4.63 施工装修工程退还装修责任保险金申请书4.64 工程报修单4.65 防火、安全协议书4.66 文明施工安全责任

7、承诺书4.67 施工装修现场管理规定4.68 电梯外包月度考核表4.69 弱电系统外包月度考核表4.70 消防系统外包月度考核表4.71 供配电系统外包月度考核表4.72 电梯外包维修保养季度考评表4.73 弱电外包维修保养季度考评表4.74 消防外包维修保养季度考评表4.75 供配电外包维修保养季度考评表4.76 工程部防汛设备4.77 应急消防设备台帐4.78 设备封启申请表4.79 附件一修改记录工程部岗位职能分配表工程部询位职能分配表序部门职能岗位职责部门岗位规范号文件名工强弱暖建I程电电通筑程经组组组装文理饰员组1肉位职责的负责制定部门的罔位职责，建立及各项业务的服务质量标准。2二次

8、装修管负责项目建筑装饰维护保养，对租户的二次装修作出整体安排和管理，确保装修不破坏原有结构。3职工培训工程设施设备操作、保养、*维修技能的培训。政治思想教育和专业技能培训1。4设备设施的定期清洁所管理设备和设备保洁房，确保设备、设施、设备机房的整洁。5设备设施的制订各系统设备的中、长期维护保养保养维修计划，严格按计划执行。内外部工作将内外部信息;匚息并及时流信息流转转至各部门、做到内外部信息通畅。7安全管理和定期对所有员工进行培训，安全教育增强在紧急状况下的应急能力和员工的自我保护能力。8确保配电设提供正常的动力、照明、电备系统的正能，如出现故障要及时修理。常运行委外单位的负责监管委外维保公司

9、负责监管工作的日常、定期养护，确保设备（消防、弱电、电梯）的正常运行。10确保空调设确保空调设备的正常运转。备的运行11确保给排水上水、排水、排污、消防水系统的正常系领口送排风的日常维护和运行管理。12确保电梯、监管电梯公司负责的日常、*机械车库的定期养护和强检，确保电梯正常运行的正常运行。监管机械车库维保公司和强检13内务根据公司质量管理方案、目*标，负责本部门年度、月度、每周计划的制定、实施与总结。14负责对本部门员工进行考*评。15负责本部门各类资料文档的*收集、管理。16负责接受报修和客户跟踪*17负责本部门年度预算的制*定、成本控制。岗位职责签发日期工程经理询位职责版次1目的明确工程

10、部经理的岗位关系及岗位职责2适用范围适用于本大型本大型园区物业项目物业项目工程部经理。3岗位关系3.1 报告上级：管理处经理3.2 督导下级：工程部各领班、领班及文员3.3 协调：管理处各部门和工程类对外协调4任职要求4.1 年龄：55以下。4.2 学历：大专及以上学历或相关专业，持相关岗位资质证书，身体健康。43经验要求：有5年以上相关工作经验4.4 其它相关要求：4.4.1 爱岗敬业，责任心强，有一定的组织能力和协调能力，能及时处理突发应急事件。4.4.2 熟悉公共物业工程维护的实施过程和质量标准。4.4.3 具备良好的组织与沟通协调能力。4.4.4 具有中高级技术职称5主要职责5.1 审

11、核、审定本项目设备设施运行管理各项管理制度、规范：设备操作规范，设备维护细则和计划、突发事件处理预案等。5.2 综合分析各专业设备的运行参数，提出最佳运行方案,和节能综合方案。53对工程设备设施运行管理，进行设备安全管理。5.4 每周不少于1/次检查员工维修情况，每月1/次重点机房巡视检查。5.5 设备设施发生较大、或重大故障时与设备保质、报修单位的主导交涉，并提供专业专题报告。5.6 协调设备设施运行管理中各专业间需协调，仲裁的事项。5.7 定期向招标单位提供年度设备运行管理评估报告。5.8 做好管理处各有关部门对设备设施管理的协调、配合工作，保证设备设施管理工作的计划和方针、目标的实现。5

12、.9 组织和实施员工培训计划，使员工在最短的时间内，掌握设备的性能，使设备实施最优化运行。5.10 定期组织设备检查、考核工作，提高设备的完好率。5.11 积极参加培训，完成领导交办的其他任务。编号工作内容完成日期质量要求日工作ROl晨会/维修单处理周一至周五听取昨日工作汇报，安排当日工作。R02巡检管辖区域外围情况周一到周五确保外围一切正常R03巡检二次装修及外来施工情况周一到周五确保装修单位符合施工规范R0448小时修理单跟进周一到周五1.单子分析2.联系外包R05参与管理处例会周一到周五传达并落实到基础员工R06突发事件处理周一到周五按预案及制定预案1.周工作ZOl每周工程部例会周五2

13、.周工作汇报。3 .工作中问题点提出4 .周发现问题商讨Z02外来施工工作确认根据实际情况1.监管施工质量2.施工进展跟进3.签续施工协议月工作YOl采购部品确认月底数量单价审核Y02本月能耗21日1.数据准确2.数据汇总异常分析Y03巡检机房总结，存在问题提出整改月底1 .查看设备运行记录2 .现场环境检查3 .缺陷处置及安排4 .完成时间符合公司要求Y04设备实施管理质量评分月底L保证各项保养按时、保质完成2.设备使用完好率达到98%Y05现场二次装修管理根据实际情况1 .签署安全协议、规范施工协议2 .收取押金3 .竣工验收4 .审核施工图纸年工作NOl制度及流程更新随时更新认真、科学、合理。N02制定明年保养及大修计划年底根据规范及业主要求。N03每年设备运行管理评估报告年底维保及存在问题N04对维保单Z三行年度总结评价12月上旬真实、客观5.12操作规程操作卡工作状态具体时间工作流程上岗前15分钟8：15-8：30到管理处办公室工作前的准备