“音乐花园”房地产可行性研究报告.docx

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1、“花园”房地产开发项目可彳亍性研究报告编制单位:*房地产开发有限公司编制时间:二OO五年二月十六日“花园”项目位于*市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口,绿线占地面积IOoO8.4平方米(约15.01亩),地块西面北面临街(跃进北路及待建的高水中路),沿跃进北路临街面地块长约98米,临高水中路地块长约80米,项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点,南面临街面为一层临时小门面,东面为规划中的涪城区区政府办公用地,西面为规划中的高水中学。“花园”(下简称:本项目)拟规划设计的主要经济技术指标如下:小区总规划绿线用地100O8.4平方米(约15.01亩),规划设计总建筑面积约20000平方米

2、,其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米,二层商业建筑面积约1500平方米,住宅建筑面积17000平方米,住户暂定170户,绿化面积为3500平方米(其中中心绿地面积为2000平方米),建筑密度为35.33%,容积率2.0,绿化率为35%。“花园”拟支配于2023年5月起着手项目规划及前期报建工作,于2023年12月起先动工建设,项目建设总工期约12个月,预料于2023年6月进入项目预售期,其销售周期约12个月。其项目总投资(含土地成本及银行利息为人民币960万元)人民币2696.11万元,项目预料总销售收入人民币3226万元,项目预料税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售起先

3、起,拟支配将当月销售款的部分用于银行还贷,部分作为项目开发资金回投入项目后期工程,预料将于2023年2月将完成土地抵押贷款清算工作。1、项目概况042、开发项目用地的现状调查及动迁安置043、市场分析和项目定位054、规划发展建议225、资源供应246、项目开发组织机构、管理费用的探讨247、开发建设支配258、项目资金来源及经济分析269、结论及建议27一、项目概况:1、项目名称:“花园”开发建设单位:*房地产开发有限公司2、项目地理位置:本项目位于*市涪城区跃进北路与高水中路交叉口,项目北面为圣水二队居民点,其他几面为待建设用地。3、项目周边的环境状况:本项目所在区域在“花园星河湾”、“小

4、岛春天花园”等大型楼盘的带动下,已逐步形成了一个比较成熟的居住区,2023年政府将进一步规范土地市场化的管理,城市土地供应更加紧缺,开发投资商的市场准入难度进一步加大,在2023年下半年到2023年将出现更多的市场空间,本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下,作为一个小型精品楼盘于2023年底或2023年初动工建设并于2023年下半年进行销售,其时机比较适宜。4、项目性质及主要特点:本项目土地规划为商业、居住用地,其项目用地较小,地块方正,两面临市政道路,其临街面约170米长。项目西面(跃进北路对面)为规划中的高水中学,东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园星河

5、湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。二、开发项目用地的现状调查及动迁安置:1、土地调查:本项目用地由两宗土地构成,其土地证面积总和为7813.21平方米(约11.72亩),均属商业、居住用地,运用单位均为*房地产开发有限公司。2、拆迁调查:本项目土地运用权属*房地产开发有限公司,其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属公司,不存在大的拆迁难的问题。3、市政基础配套设施调查:本项目地块上有仓房(租赁站),其施工水电问题可在此基础上解决,同时项目两面临市政道路,其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件调查:本项目周边的市政路网正逐步完善,随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在

6、本项目周边进行开发带动,将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过,6路、27路、39路公交线路从旁经停,平政长途汽车站相距咫尺,出行特殊便利。三、市场分析和项目定位:一)、市场分析:1、2023年*市房地产市场供应现状分析:1)、由于国家宏观调控因素,房地产投资出现削减状态。2023年*市房地产开发投资额为人民币229122万元,同比2023年削减人民币93408.16万元,负增长率为28.96%。2)、2023年商品房施工面积2026744平方米(其中:本年新开工面积1219914平方米),施工面积比2023年削减565874平方米,负增长率22%o

7、从施工面积构成看,其中住宅仍占主导地位,为1686960平方米,12270套,但比2023年所占比重下降6.3个百分点,为83%。表:2001-2004房地产资金投入情况表二:2003年房地产投资构成(按用途分类)口89%口住宅商业口写字间口其他2023年一般商品房施工面积为1089694平方米,8483套,占住宅施工面积总量65%,同比2023年削减560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米,2891套,同比2023年削减143458平方米,846套。经济适用房施工面积54934平方米,610套,同比2023年增加1270平方米,削减93套。别墅施工面积为81532平方米,286

8、套(幢),同比2023年削减106773平方米,402套(幢)。表四:绵阳市2003-2004年商品住房施工面积比重情况(按用途分)20032004从表四图例中看出,因国家宏观调控,我市房地产投资趋势减缓,但投资结构发生变更较大。2023年*市住宅投资所占比重为89%,2023年住宅投资下降至83%,非住宅投资中商业用房比重上升较快,由2023年7.8%上升至2023年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。3)、商品房竣工面积1509222平方米,比上年增长22%,其中商品住房竣工1229704平方米,8921套,比上年负增长5%;商品用房竣工面积245957平方米,比上年增长495

9、%;写字间竣工12938平方米,比上年增44%;其它用房竣工面积20673平方米,比上年负增35%。4)、商品房进入市场状况:2023年,*市商品房市场进入共81宗,276幢,1192501平方米。同比上年削减464296平方米,负增长为28吼其中:商品住宅进入市场表五:*rH2023年商品房竣工面积(按用途分)类型合计住宅商业用房写字间其他2023年1476069129881012177423325321812023年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%注:所占比例为2023年各学f用

10、途竣工商品房总面积比例 竣工面积(万平方米)T一同比增长402000806040200表七:绵阳市2004年商品住房竣工面积情况(按用途分)00806040200表六:绵阳市2004年商品房竣工面积情况(按用途分)980813平方米,7746套,占商品房进入市场总量82%左右,比上年投入总量削减93%;商业用房投入市场信息69893平方米,占商品房投入市场总量度4%左右,比上年投入总量削减93%;商业用房投入市场169893平方米,占商品房总量14%左右,其他用房市场信息投入38369平方米,占商品房投入市场总量4%左右。表八:2023年商品房市场投放状况表:年份合计商业其他合计一般住宅电梯公

11、寓别里经济适用房套M2套M2套M2套M2套M22023年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032023年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%注:1、所占比重为2023年数据2、一般住宅、电梯、别空、经济房所占比重为住宅类:商业、其他所占比重为商品房总面积比重302520151050表九:2004

12、年商品房地产市场投入走势- -2616.7297_13.1396/1- 10.539711.0896- 497563.36322.4233IIlllI1.167425.901710. 462,2.4502,r9.93979.3167*61772卜Q:2986.,11.0138*4.26026.51786.94773.7327litIiiiaili23.4261.13.00926.92642.056F1234567891011122003年商品房市场投入量(万平方米)2004年商品房市场投入量(万平方米)从2023年商品房市场投入走势看,2023年商品房市场投入系高峰期,该峰值始终持续到2023

13、年一季度。从2023年二季度起先,我市房地产受国家调控影响,市场投入量慢慢削减,至12月底为最低端。2、2023年*市房地产市场需求现状分析:2023年,*市房地产市场需求总量大于2023年,房地产市场照旧火爆,市场呈现一片旺盛现象,但受银行信贷规模收缩影响,2023年下半年商品房销售有所下降,2023年上半年商品房销售面积为974545平方米,占全年商品房销售总面积66%;下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%o1)、2023年,*市商品房销售1481639平方米,销售金额237173万元,分别比上年增加113464平方米,49133万元。增长率分别为7.6%、20%o

14、表十:2023年商品房销售面积状况:年份合计112合计一般住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m2写字间Hl?其他m2m2套m2套m2套m2套m2套20231368175132284197978492746655350634218669201797537321598607442398752202314816391375390104509586837243291541202364741688604252091010415014707口普通商住房电梯公寓口经济适用房别装表十二:2004年商品住房销售面积比重.(按用途分类)2023年,商品住宅销售1375390平方米,10150套,销售金额189865万元,比上年分别增加万6280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%02)、2023年住房二级市场日趋活跃,截止12月,累计完成二手房交易2539件,成交面积31.8万平方米,成交金额3.16亿元,分别比上年增长62.

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