物业各类设备、工程管理制度及规范.docx

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1、物业各类设备、工程管理制度及规范工程管理制度及规范（一）机电设备统计制度1、工程部负责机电设备的统计工作，并坚持真实、准确、帐物相符的原则。2、机电设备的统计主要是统计设备的基本情况，内容包括：设备名称、设备型号、安装地点、装机容量、电压等级、工作方式、出厂编号、出厂日期、生产单位、使用时间、设备原值、检测周期、配套电机型号、主要部件、随件资料、设备图样等。3、机电设备的台帐与随机资料图册、运行检修记录构成设备的全部档案内容。4、机电设备使用状态的统计以机电设备运行一览表的形式反映设备的状态，内容包括：设备名称、型号规格、电机容量、设备编号、使用情况等。5、设备的统计资料必须全部真实地反映实情

2、，并交文档管理员存档备查。（二）配电房管理制度1、配电房的全部机电设备，由水电值班员负责管理及值班，值班员必须熟悉电气设备情况和有关协管队措施，无关人员禁区止进入配电室。2、保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在40度以下，配备灭火器材，各标志牌清晰、醒目。3、实行24小时值班制度，并建立运行记录，值班员每四小时巡查一次，并在配电柜巡视记录表上做好记录，发现问题及时修理，不能解决的问题及时上报工程部部长。4、巡查内容包括室内有无异味、噪声，并记录电压、电流、温度、电表行数，检查屏上指示灯，补偿柜运行情况等，发现异常及时维修，并上报工程主管。5、房内禁止乱拉乱接电线，供电线路严禁超

3、载供电，如确需要，书面上报管理处主任。6、配电房内设备和线路改变须经管理处主任同意，重大改变须报有关主管部门审批。7、严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘鞋、绝缘手套等。（三）消防控制中心管理制度1、消防控制中心实行专职人员全日值班负责制。2、值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报工程部长，遇到重大问题迅速上报消防责任人。3、消防控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如属火灾报警，按“消防应急措施”处理，属误报应进行复位，并记录在水电、消防值班记录表中。4、消防控制系统在正常情况下应处于自动状杰，每半月进行一次自动、手动的操作检查，以确认设备是否处于完

4、好状态，并将检查结果记录在水电、消防值班记录表中。5、消防设备出现故障时，值班员应填写设备维修申报单，立即通知工程部维修人员进维修。6、消防控制中心内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响消防联络。7、消防控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险品，消防控制中心应备有便式灭火器和常用灭火器械。8、严禁外人进入消防控制中心，如因工作需要必须经管理处批准。（四）电梯的值班检查制度1、电梯的值班巡视检查由电梯值班员进行。2、电梯值班员经市劳动局特种操作技能培训后，持证上岗。3、电梯值班员须每天对所辖电梯进行巡视检查，巡视检查内容包括：（1）电梯运行过程与正常状态有无差别；（2）电梯的配套设

5、施是否齐全完好；（3）电梯减速箱是否正常；（4）电梯钢丝绳外观是否有断丝断股现象；（5）电梯制动器是否可靠制动、禁甸件是否松动；（6）电梯维修保养工作是否留有缺陷；（7）电梯机电设备运转是否正常；（8）各呼梯、选层、指示装置、对讲电话是否正常；(9)减速箱油位、温升是否正常；(10)有无异声、异味现象和底坑水浸现象等。4、电梯巡视检查后须认真填写电梯值班巡视检查记录表，包括下述内容：(1)电梯维修保养人员的主要工作内容简述；(2)电梯维修保养人损的人数名单；(3)电梯维修保养更换的主要零部件；(4)故障处理跟踪记录；(5)困人解救情况；(6)电梯卫生状态等。5、电梯值班人员困人解救后，须填写困

6、人统计表。(五)电梯检查及保养制度1、日常巡视检查及保养(1)巡视机房内各种仪表、配电柜、控制柜、曳引系统、限速装置及照明系统，清洁除尘，发现异常情况即时处理或上报。(2)巡视操纵盘、照明、轿厢风扇、通讯、壁板及地面等设备，检查协管队触板及轿厢开关的工作情况。(3)检查轿顶设备，并站在轿顶处，用慢车观察全程运行情况一遍，发现异常情况及时处理。(4)检查底坑限速张紧装置，轿厢及对重的缓冲器，平衡链及固定装置和照明系统。2、周检及保养(I)询问电梯运行情况，有无急修等情况。(2)观察所有继电器、接触器和空气开关的动作情况，检查其触头是否有火花、烧焦等情况，继电器、接触器是否发热,清洁接触器衔铁。(

7、3)检查制动器压杆是否行动自如，制动盘与闸瓦间隙是否正常以及有无异常磨损。(4)检查曳引机油位、油质是否有化学沉淀和乳化现象。(5)检查电梯平层的准确度，轿厢门开关有无阻塞和异响情况。(6)检查厅门锁是否灵活，清洁调整厅门开关，清洁门导机。(7)检查轿厢、轿顶、轿底、井道及底坑的所有开关及按钮，要求动作灵敏可靠。3、季度检查及保养(1)拆检逆变器，并彻底清洁。(2)轿顶清洁除尘，导轨清洗加油，清除导轨油壶内已污的油棉线。(3)检查曳引钢丝绳张力是否均匀，当张力差大于5%时，应予调整，检查曳引绳捻绳，直径及磨损情况，并检查各绳头。(4)拆检清洁轿门电机，检查碳刷及整流子的磨损情况，并清洁轿门的控

8、制箱。(5)检查清洁轿门的联动机构，使转动杆各传动关节转动灵活，门开关自如，紧固各部螺母，必要时调整门速。（6）检查门刀和门锁、滚轮之间的间隙与垂直度。（7）检查厅门钢丝松紧及磨损情况，厅门悬挂滚轮及自动收绳轮。（8）检查轿厢，对重导靴及其磨损情况和协管队钳与导轨的间隙，必要时予以调整。（9）检测控制柜的对地绝缘电阻及主电机，门电机的相间和对地的绝缘电阻。4、年度检查及修理（1）调整开关门继电器，仔细检查各种控制屏上所有接触器、继电器、空气开关和按钮，如有灼痕、拉毛等现象要予以修复或调换，并紧固接线端子。（2）检查限速器的动作速度是否准确，协管队钳是否可靠动作。（3）调换开、关门机构的易损零件

9、。（4）检查协管队回路触点的工作情况及可靠性。（5）系统调整电梯的运行参数。（6）按劳动局电梯年检要求检测。（六）设备机房卫生制度1、设备机房卫生是搞好设备管理的前提。2、按规定严格执行，每天对机房和机器设备进行一次卫生工作，每月一次大扫除。3、维修队地域及各设备机房不准悬挂和晾晒衣物。4、只允许在规定的场所吸烟，烟头不得乱丢，不允许烟缸中堆满烟头，要提倡文明。5、技工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。6、工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。7、讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。(七)设备机房值班制度1、未经领导批准，员工不得私自带领外单位人员到机房内参观。2、经领导批准

10、来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原值班人员要密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活，及时发现和处理隐患。3、要严格按照巡视规定，准点抄录设备各运行数据，认真做好记录。4、值班人员必须严格遵守劳动纪律，不得将与工作无关的物品带入机房，特别禁止的是食品。5、在机房内不允许接用临时电器设备，不允许随意挪动消防器材，不允许未经批准，使用电焊、气焊，不允许在机房吸烟。6、保持机房清洁卫生，搞好文明生产。（八）设备日常巡检制度1、当值人员与各系统技术人员根据系统的运转情况制定巡检内容、要求和巡检线路，并落实到具体人员；2、巡检人员严格按照时间和巡检内容进行巡检，发现问题及时解决或上报处理

11、；3、保证各系统的正常运行和重点设备正常运转；4、月终将填写的巡检记录表整理汇集报工程部经理，由档案管理人员收存，以备查证。（九）设备日常维修管理1、公司使用部门的设备发生故障，须填写“维修通知单”经部门主管签字交工程部；2、工程部主管或当值人员接到维修通知，应随即在“日常维修工作记录簿”上登记接单时间，根据事故的轻重缓急及时安排有关人员处理，并在记录簿中登记派工时间；3、维修工作完毕，主修人应在“维修通知单”中填写有关内容，经使用部门主管人员验收签字，并将通知单交回工程部；4、工程部在记录簿中登记维修完工时间，并及时将维修内容登记在维修卡片上，审核维修中记载的用料数量，计算出用料金额填入维修

12、通知单内；5、紧急的设备维修由使用部门的主管电话通知维修队，由当值人员先派人员维修，同时使用部门补交“维修通知单”，当值人员补填各项记录，其他程序均同；6、工程部接单后两日内不能修复的，由当值主管负责在登记簿上注明原因。若影响业主使用的，应采取特别措施尽快修复。（十）设备事故处理1、设备一旦发生事故，影响到业主的正常生活和活动时，必须马上启用应急设备，采取应急措施挽回损失和影响，并保护现场，及时上报。2、有关领导及有关人员要立即赶赴现场检查、分析、记录及时做出处理。3、事故发生后，有关人员要将设备事故报告单送交有关领导批示后，由工程部和有关部门领导解决。4、对于事故责任者，公司要查明原因，根据

13、规定，视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分；如果已触犯法律，则按国家法律程序处理。5、事故的事后处理要做到四不放过：(1)事故原因不查清不放过；(2)缺乏切实有效的防范措施不放过；(3)缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过；(4)事故责任人和员工未受到教育不放过。(十一)维修报告1、下列情况报告领班：(1)主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；(2)设备出现故障或停机检修；(3)零部件更换及修理；(4)维修人员的去向，客户维修材料的领用(5)运行人员暂时离岗；(6)对外及上级联系。2、下列情况必须报告技术主管(工程师)：（1）重点设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；（2）采用新的运

14、行方法；（3）重点设备出现故障或停机检修；（4）系统故障及检修；（5）重要零部件更换及修理加工及改造；（6）工具、备件、公共维修材料领用；（7）员工加班、调班、补休、请假。3、下列情况必须报告部门经理：（1）重点设备出现故障或停机修理；（2）影响园区运行的设备故障或施工；（3）系统运行方式的重大改变；（4）重点设备主要零部件更换、修理外委加工；（5）系统及主要设备的技术改造；（6）系统或设备的增改工程及外委施工；（7）技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整；（8）员工一天以上的请假，领班以上员工的补休、换班。（十二）预防性维修1、物业区域设备管理最有成效的方法是：立足于预防，即“预防

15、为主，防重于治”。2、无论什么设备均应严格按照产品说明书规定的保养项目进行日常保养。3、维修队必须制定有关分管设备的预防性维修计划，作为技工全年的安排，是维修队最具权威的指令性文件。4、员工要严格按照预防性维修计划执行。5、办公室要严格按照预防性维修计划检查。（十三）工程档案借阅制度1、工程技术档案是物业区域的重要财富，人人都要爱惜。2、无关人员不得借阅档案资料。3、未经批准，不得将物业区域的有关档案资料借出。4、物业区域重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。5、档案资料借阅要履行借阅手续。6、每次限借一本，经公司经理批准后才可变通。7、借期为一个月，到期应办续借手续。8、所借出档案资料，借阅人不得画画涂涂，保持版面清洁。（十四）维修用品采购制度1、应有所有设备的维护、操作、使用说明书。2、根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合物业区域所配备的设备的数量，提出至少应保证三至五日所需的备品备件清单。3、国内可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，无须进口。4、国内采购不到，技术含