运行维修工作手册.docx

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1、编号：持有人：分发号：（质量/环境/职业健康平安）管理体系工程运维工作手册三归住宅）江苏悦达物业管理有限公司发布目录一、岗位职责41、工程运维部职责52、工程运维主管岗位职责63、工程运维员岗位职责74、空调值班员岗位职责85、高配值班员岗位职责96、锅炉操作员岗位职责10二、规章制度错误!未指定书签。1、值班管理制度错误!未指定书签。2、公用设施管理规定错误!未指定书签。3、设备修理制度错误!未指定书签。4、变电所交接班管理制度错误!未指定书签。5、设施设备巡查管理规定错误!未指定书签。6、设施设备平安管理制度错误!未指定书签。7、电梯管理制度错误!未指定书签。8、空调管理制度错误!未指定书

2、签。9、设施设备运行、检查、修理、保养、事故处理等记录管理制度2010、设施设备报告制度错误味指定书签。11、公共区域能耗限制管理制度错误味指定书签。12、房屋维护管理规定错误!未指定书签。13、倒闸停、送电操作票制度错误!未指定书签。14、配电房管理制度错误!未指定书签。15、停水、停电管理制度错误!未指定书签。三、作业规程错误!未指定书签。1、设备运行综合管理作业规程错误!未指定书签。2、供配电设备平安管理作业规程错误!未指定书签。3、给排水设施设备运行管理作业规程错误!未指定书签。4、给排水设施设备操作作业规程错误!未指定书签。5、中心空调运行管理标准作业规程错误!未指定书签。6、电梯运

3、行管理作业规程错误!未指定书签。7、电梯困人救援作业规程错误!未指定书签。8、二次供水管理标准作业规程错误!未指定书签。9、中心空调修理保养标准作业规程错误!未指定书签。10、弱电系统修理作业规程错误!未指定书签。Ik给排水设备设施修理保养作业规程错误味指定书签。12、防避雷及接地系统保养作业规程错误!未指定书签。13、工具管理标准作业规程错误!未指定书签。岗位职责工程运维部职责一、贯彻执行上级有关物业管理的政策法规、公司的各项规章制度及托付方的物业管理规定。二、负责管理区域上水、下水、暖、电、房屋修缮、下水清污等小型工程的支配，概算工作。三、负责管理区域上下水管道的修理工作。四、负责管理区域

4、电路、电器的安装、管理及修理工作。五、实行各项措施，保证水、暖、电的正常供应，负责节水、节电工作。六、负责管理区域水、暖、电的抄表、统计、计算及收费工作。七、负责小型工程施工中的施工平安和管理工作。搞好施工八、负责保证通讯畅通及通讯设备的维护工作。九、负责水、暖、电、通讯和房屋的报修接待工作，负责管理处变电所的管理工作，保证正常运行。工程运维主管岗位职责一、具备物业的有关管理学问，熟识物业管理的法律法规及公司各项规章制度。二、制订房屋和公共设施修理支配，组织并参及施工和现场监督检查,做好预决算工作。三、听从管理处主任的工作支配，制订本部门月度工作支配并组织实施。四、驾驭管理区域内房屋的设备结构

5、类型、水电分布状况、上下水管道的走向、分布等基本状况，负责设施设备突发事故的处理。五、依据国家有关特种作业人员平安操作规程的要求，组织维护员对房屋本体及公共配套设施进行修理及保养，确保管理区域内各类设施设备的正常运行及管理区域内排污、雨水管道的畅通。六、对运行修理人员的工作状况进行指导、检查。七、定期对运行维护员进行思想教化和修理技能的培训。八、提示运行维护员进入办公区域修理时，不得翻阅文件、资料，严禁打开办公电脑，不得外传信息。九、完成公司临时交办的任务。工程运维员岗位职责一、熟识区域内的上下水管道、供电、消防报警系统、智能化系统等设施设备的性能、运用状况、线路分布及安装和修理技术，做好日常

6、巡察工作，保证正常运用。二、严格遵守平安操作规程，确保自身和他人平安，按管理处制订的修理支配，刚好完成修理任务。三、爱惜修理工具及设备，做好日常保管及保养工作，保证其正常运用。四、节约修理材料，修旧利废，努力降低修理成本。五、加强业务学习，仔细钻研修理技术，努力提高修理水平和质量。六、进入办公区域修理时不翻阅文件、资料，严禁打开办公电脑。七、完成管理处及修理主管临时交办的任务。空调值班员岗位职责一、熟识空调工作原理，驾驭操作方法，确保空调正常运行。二、严格遵守相关的设备运行、修理、保养等制度和平安操作规程，能正确推断处理一般故障，发生突发事务时能快速、精确地实行应急措施。三、每小时巡察一次，视

7、察、设备是否正常，仔细做好各种运行记录,发觉问题刚好处理和汇报。四、保持机房室内环境的清洁和设备的整齐。五、坚守岗位，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。六、完成上级交办的其他任务。高配值班员岗位职责一、熟识供配电设施设备状况，如凹凸压线路号、各出线回路走向；熟识电气设备的配置和运用状况，能按规程操作凹凸压设备，确保正常供电。二、严格遵守电气设备运行、修理、保养制度和平安操作规程，能正确推断处理一般电气故障，发生突发事务能快速、精确地实行应急措施。三、定期巡察变、配电室一次，视察电压表、电流表、计量表是否正常，仔细做好各种运行记录，发觉问题刚好处理。四、保持室内环境的清洁和设备的整齐。五、发

8、生供电线路停电或其他事故应刚好及供电部门取得联系，快速查明缘由，实行应急措施。六、坚守岗位，仔细交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。七、完成管理处临时交办的任务。锅炉操作员岗位职责一、负责燃料节约、水电节约，水质的质量验收和评估。二、严格依据操作规程，确保锅炉的平安运行。三、做好锅炉及其附属设备（包括分汽缸的阀门、供水泵水处理设备）的维护保养和年度检修工作。四、坚守工作岗位，任何时候都不得擅自离开工作岗位，依据规定做好巡察，并做好各种运行参数的记录。五、做好锅炉房日常维护保养工作,杜绝“跑”、“冒”、“滴”、“漏”的现象。六、不断学习新技术，提高司炉水平，做到勤检查，勤调整，保持锅炉

9、压力稳定，做好节能工作。七、在运行中锅炉或附属设备出现严峻故障，应马上向主管汇报，并一起参及故障的解除。八、每班必需排污1次，但不得在用汽高峰时排污，排污量依据炉水分析确定。九、水位表每班至少冲洗1次。十、禁止闲杂人员进入锅炉房。十一、负责锅炉房的清洁卫生工作。十二、完成上级交办的其他工作事项。规章制度值班管理制度一、值班人员必需坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作须要临时离岗，必需有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。二、依据操作规程及岗位责任制的要求，亲密凝视所管设备的运行状况，按规定做好有关记录，按时巡查，刚好发觉事故隐患。三、如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度刚好报告给有

10、关人员。四、值班人员接到报修时，应刚好通知有关人员，支配人员前往修理。五、全部值班岗位必需在规定值班时间支协作格的人员值班，如需调班，必须报主管人员同意，原则值班人员同值班人员对调。在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班修理人员协作。公用设施管理规定一、公用设施的日常巡察运维部值班人员应在日常巡察中对公用设施进行巡察，如发觉异样状况应在检查记录表上记录并刚好通知相关人员处理。二、公用设施的日常服务要求负责按托付合同的约定对管理区域的公用设施进行修理、保养，并将相关状况上报主管领导。三、公用设施故障状态的处理1、管理区域内公用设施的故障由运维部干脆向业务主管单位联系报修，并上报主管领导，同时将结

11、果记录在修理记录表上；2、管理处运维部负责受理管理区域内各类公用设施故障修理，同时做好台帐记录；3、如管理处不能进行修理的，应刚好上报托付方，并提出合理化建议。设备修理制度一、管理处接到设备修理的报告后，刚好到现场查看，不能自行解除故障，须填写申请单或工作联系涵，送达公司工程部或托付方。二、运行修理组修复不了的故障，如是保修期内的，刚好及保修部门联系修理；如是保修期外的，须报公司工程部；并在原始申请单上注明修理报出时间，做好修理状况跟踪。三、如设备属人为损坏，由管理处通知相关部门负责人及修理人员一同到现场查看确认，并通报托付方相关部门。四、运行维护部组自行修理工作结束后，修理人员应在修理单上填

12、上所用的修理材料，管理处主任进行审核。变电所交接班管理制度一、交接班人员必需遵照规定的轮班表担当值班，不得擅自调班或离ULl冈。二、交班人员应事先做好交班打算工作。三、接班人员必需提前10分钟到达变电所，具体了解设备所运行状况。四、交接班人员必需做到“五清三交接”即：五清（看清、讲清、问清、查清、点清）；三交接（图板交接、现场交接、实物交接）。五、在交接班时间内，一般不办理工作票的许可或终结手续和一般操作。六、交接班的内容一律以填写的交接班记录现场交接清晰为准，凡遗留应交待的事项由交接班者负责，凡没有交接清晰听明的事项，由接班者负责，双方都未履行交接手续的内容，双方都应负责。七、下列状况不准进

13、行交接班：1、饮酒后的接班人员；2、事故处理或正在进行的重要操作;3、接班人员尚未到齐之前。设施设备巡查管理规定一、值班人员应依据设施设备实际状况，确定简洁、好用的巡回检查方法。二、巡回检查必需集中思想，细致周到，做到跑到、看到、听到、闻到、摸到（不允许触及的设备除外）刚好发觉设备缺陷，仔细填写设施设备检查记录表。三、单一巡回检查必需四小时至少一次，交接班时，汇同检查一次。四、以下状况应相应增加巡查次数：1、对过负荷设备，每小时巡查一次，严峻过负荷应不断监视；2、对故障处理后的设备，投入运行后，四小时内应两小时巡查一次；3、对危及平安运行的重大设备缺陷，每次隔半小时巡查一次；4、在汛期、雷雨时

14、应相应增加巡查次数；5、新建、大修、改建后投运行的设备，在24小时内各班至少增加巡查一次；6、对运行方式变更，接班人必需作一次复核校对性检查；7、逢元旦、五一、十一、春节每班增加特巡一次。设施设备平安管理制度一、机电设备的管理以平安、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、修理由运维部专业技术人员实施，运维人员须持有相应的操作证、上岗证。二、智能限制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，值班人员必需亲密留意和驾驭设备的运行状况，发觉问题刚好处理，并做好运行记录。三、机电设备严格依据设备修理保养规程进行维护，保证设备完好。四、值班员和运维人员应严格依据平安操作管理规程进行操作

15、和修理。五、设备管理人员应了解和驾驭设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。六、修理设备时，先打算好材料和实行相应的平安措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。七、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必需有专人监护，操作必需运用绝缘工具并悬挂标示牌。八、做好设备运行和修理记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。九、供配电设备房必需具备有灭火器材或灭火装置设备。电梯管理制度一、客梯每日分时段运行，轿箱内禁止吸烟，严禁超载，学龄前儿童不得单独乘坐电梯，不得乱按梯内数字面板以免损坏。二、每日对电梯的运行进行检查，填写运行记录，按月送管理处审核存档，不能解决的问题报公司工程部解决。三、仔细执行月保、季保制度，仔细填写修理保养记录，监督第三方修理工作故障处理记录、并送管理处审核保存。四、未经公司工程人员同意、总经理书面批准，不得变更电梯的任何设备和功能。五、运作中电梯突然出现停机事故时，应尽可能先救出乘客，如不能救出时，速叫运维人员前来解救和修理。同时应通过电梯对讲机劝慰乘客不要惊惶，并留意