市场营销地块投资可行性分析.docx

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1、市场营销地块投资可行性分析各类资料大全！精品水晶，动人礼品番禺区龙歧地块投资可行性分析恒昌地产研究部前言2003年12月2日，番禺区国土局公布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假与文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，下列就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发

2、投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正。本次分析要紧分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。一、基础分析1 .地块背景资料表地块基本情况地块名称）龙歧地块地块编号Q2003055号用地2位置Q沙湾镇龙歧村P用地性质居住丁规划指标用地面积，61379.3平方米P容积率*WL5。建筑密度W30%（其中商业建筑面积不大于总建筑面积的3%）使用期限（年）住宅70年，配商40年。土地使用权出让金6980万兀（拍卖起始价）d2 .区位分析1）随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会进展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区

3、的生活环境，使该区域的城市化进程加快。2）南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。3）该区域近两年进展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或者别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施与住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。4）目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学与一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。二

4、、市场分析1 .区域住宅市场分析1）供应量：以旧盘新货为主由表2能够看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分，一部分为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。单从市场供应角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500套。表2该区域楼盘概况一览表-标叁名称规模、类型推售时间W海伦堡,6.9万ID2,约In）O套，24栋洋房，多层、小高层C2002年5月，剩余少量尾货d御院14万n2,在售约IOCIO套洋房，多层、小高层、高层2003年6月d产金沙湾花园14万InZ-21栋洋房，多层、小高层一2003年5月2P华荟南景园7万nz*j约1200套26栋洋房，多

5、层、小高层,2002年12月Pj番禺奥林匹克花园32.9万InZP别壁多层、小高层P暂无推售，明年初推新货7“绿庭雅苑8万m2,20多栋洋房，多层,2001年5月，剩余少量尾货Ck新世纪花园40万300座别堂，280套11栋多层小2001年2月，剩余少量尾货4朗陶居19.2万ID2,2513套洋房，多层、小高层2001年5月，剩余少量尾货,R资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查2）产品：大盘大户型占主导现时该区域市场上以小高层与多层两种住宅为主，高层住宅的供应量较少，而且番禺的别壁也较集中于该区域，因此住宅小区的密度较低，楼盘占地面积与建设规模较大，多在740万平方米。楼盘建设较有特色，如番奥以

6、运动为主题、海伦堡与御院以欧洲水景为主题,内部依靠造景能形成较好的社区人文环境，使该区域的整体素养得到提升。住宅户型偏大，100平方米以上的单位占六成；以100120平方米的3房为主，约占五成；其次是2房与4房单位，这反映出客户在该区域购房是以自住为主。表3该区域主要碗住宅面嬲计表建筑面积（J）御院,金沙湾花园：华荟南景园综合统计,小于60Q/d6%2%p60-80”P2%2710%80Toor29%P18%27%25%-100-120*333%62%-31.2%42%F12OT5O33%3%一8%15%大于150，4%015%C0.8%7%p资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查注：上述数据以户

7、型的面积为量化标准3）价格：高低两极明显，中档盘少南区及沙湾现时在售的一手住宅，单价集中在20002500元/m2的范围内,总价集中在2030万元的范围内，分别约占三成。该区域的楼价两极分化明显，单价最低低于1600元/m2,最高价高于3500元/m2,相差超过2000元/m2,比如御院与华荟南景园、番奥与朗陶居，都是相隔一条马路但均价却拉差IOoo元/m2,使同户型住宅的总价相差1020万，令该区域集中了大量高端与低端的客户。表4该区域主要楼盘销售单价统计表单价(JUm2)最低价一均价一最高价二综合统计一低于1600.25%/7/8%1600-200038%13%P17%K2100-250O

8、C13%50%Q38%Q33%2600-300(P25%13%。13%17%/3100-35Oo-Q25%25%-17%/局于3500325%P8%资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查，注:上述数据以建筑面枳指标为豌讦标底,以程枪堡、胡展栽世纪花园、飒后，裳舞一阳光城、恕旗耐华苍南景园、金沙湾茂园等8个搂盘的折实单徐拄豌F2.目标住宅市场分析本区域住宅目标市场分为二类：第一类为高质素楼盘目标客户：客源分布区域广，包含本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群，他们对住宅质素要求高，对价格考虑少，住宅消费潜力大。可同意楼价在2800元以上，对户型需求则从两房到四房均有一定比例。第二类为低价楼盘目

9、标客户：客源要紧集中在本区域，要紧考虑价格优惠，对户型需求偏小。三、项目定位分析优劣势分析S优势：享有河涌绿化带资源，周边环境良好；位处重点进展区域南区；周边生活配套规划前景好，教育资源丰富；邻近旧区，四周均有40米或者50米的规划路，交通方便。W劣势：南郊偏西方向，存在一定区域门槛；现时交通不便，生活配套设施未完善；四周规划主干道造成噪音污染；河涌绿化带横穿地块，影响规划布局；项目规模小。机会：南区规划建设全面铺开，有力促进房地产开发；南郊居住气氛日益浓厚，置业前景理想；区域存在中档楼盘缺口。t威胁：御苑、番奥、金沙湾等大型成熟楼盘存量较大，阻碍项目进展；南郊尚有较多待开发土地，竞争猛烈，而

10、本次拍卖北斗大桥地块规模大、成本相对较低，对项目构成直接威胁；项目地价成本高，利润空间不大。市场定位根据上述SWOT分析，项目应以自身规模及河涌绿化带为基本立足点，从弥补区域中档市场空白点，寻求楼盘差异化出发，确立项目市场定位。产品定位：中偏高档的生态、高尚精品社区；住宅类型以六层、九层洋房为主，并可利用良好景观资源配置少量叠层别嬖；户型以二房、三房为主，主力户型面积75平方米110平方米，充分考虑小二房、小三房配置。消费者定位：本区、市桥及周边各镇有稳固收入的中产阶层买家为主，户型要求有用，楼盘质素、品味要求高。价格定位：六层洋房均价2600元/M2,九层电梯洋房均价2900元/M2,又叠层

11、别嬖均价3500元/M2,洋房总价要紧操纵在2530万元之间（市场空白点），别墅总价操纵在60万元左右。形象定位：中产者的高尚社区城市中心水岸家园四、成本效益分析1 .项目方案建议项目建议由10%叠层别壁、50%多层住宅、40%高层住宅构成。地上建筑面积为92065平方米，设置1层地下室，面积为IoooO平方米。配置2500平方米会所面积（含规划指定的公建配套）。车库分别设在地下室与地面空地，共24300平方米。项目由2004年1月（假设时间）开始进入筹建阶段，2004年7月2006年6月为工程建设阶段，估计在2005年1月开始预售。注：1）、利用河涌绿化带建设小部分别壁，可增加项目经济效益；

12、2）、考虑电梯洋房为大势趋向，因此后建建议以九层电梯洋房为主，且可节约用地营造绿化空间，提升楼盘档次；3）、设置一定规模的主题会所，增加项目附加值。2 .项目成本及效益分析成本估算：根据初步估算，项目开发所需投入成本约为21871万元，其中竞买土地的支出占总成本的32.87%以上，土地成本明显提高。为营造项目质素，园林绿化及广场成本应适当增加，因此红线内外工程费适当增加，但对项目总体成本影响不大。项目销售总收入约3.1亿（不包含会所经营收入与车位的租金收入）。多层洋房均价为2600元/平方米，九层洋房均价为2900元/平方米，后者均价高300元，其一为电梯房，其二为后期销售，因地价拍卖成本提高

13、，估计后期楼价会逐步提升。表5项目开发成本估算表序号，项目/成本（万元）/单声成本（7Em2）所占比例CW土地成本，7189*781-32.87%12。红线内外工程费2715。29512.41%p3-建安工程费（含装修），888W96440.60%40前期费用。594小64。2.72%p5-开发期税费1185K1285-42%K6小企业管理费2660231.22%-73不可预见费104B11374.76%*合计开发总投资21871p2375100%p注:以上费用已包含车枝成本;单方费用以地上建筑面现9203平方米）分摊效益分析：项目在前述建议的开发方案与售价的前提下，税前、税后的资本收益率尚属

14、理想，在扣除所得税、贷款利息后利润约为3328万元。表6项目主要财务指标指标合计2备注K1项目净收入28588万元.Ll销售净收入一28163万元/1.1.1销售总收入31492万元,1.1.2销售税费二3329万元Q包含代理、广告等相应费用*1.2电讯、煤气管道费425万元。2项目总投资23621万兀*包括土地拍价款、利息+-2建设投资.21871万.P2.2财务利息.1750万口P3项目利润，PP3.1税前利润小496“（含贷款利息）3.2税后利润口33282P4效益指标.PK4税前资本收益率，22.7%K4.2税后资本收益率.15.2%c*注:赞歙利率鼠10讦,F息期为2年.沙篁技减为残设投奏的40%一3 .盈亏平衡分析/敏感性分析1）忽略售价变动因素，且考虑销售率为90%的情况下，当地价为8780万元时，资本收益率等于零，投资刚好保本。2）忽略地价、建筑成本变动因素及车位、商铺售