项目投资成本控制.docx

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1、提纲一、建立有效的成本控制组织体系（一）、制定项目投资成本管理制度（二）、组织结构（三）、订立岗位职责二、投资成本动态管理三、投资机会选择和决策阶段成本控制（一）、投资机会选择的成本控制（二）、项目决策分析的成本控制四、前期阶段成本控制（一）、合同条件的谈判与签约（二）、获取土地使用权（三）、征地补偿费（四）、规划设计阶段的投资成本控制（五）、招标阶段成本控制五、项目施工阶段建造成本的控制（一）、编制或者审核成本计划，确定成本控制目标（二）、审查施工组织设计和施工方案（三）、控制工程设计变更、洽商及索赔（四）、抓好甲供设备、材料投资管理（五）、控制工程款的动态结算（六）、合同管理（七）、竣工决

2、算六、租售阶段的投资成本控制（一）、销售形式（二）、参预制定租售方案七、项目竣工财务决算八、项目投资成本控制一、建立有效的成本控制组织体系（一）、制定项目投资成本管理制度（二）、组织结构（三）、订立岗位职责二、投资成本动态管理三、投资机会选择和决策阶段成本控制（一）、投资机会选择的成本控制面对可能浮现的多种投资可能性，对每一种可能性，投资成本管理部门都要根据 自己的成本管理经验，快速地初步判断其可行性，形成文件，作为决策者投资效益测 算依据。（二）、项目决策分析的成本控制此阶段主要包括市场分析和项目的财务评价两方面工作。投资成本控制的重点是 协助公司策划部门切实做好可行性研究，根据市场需要及发

3、展前景，合理确定建设规 模。对建设产品的技术来源、市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作出深 入的调研和正确的评价，编制尽可能全面的投资估算，充分考虑建设期间可能浮现的 各种因素（如材料价格上涨系数）对工程造价的影响，使投资估算真正起到控制项目投资 的作用。四、前期阶段成本控制（一）、合同条件的谈判与签约所有的合同条款由实施部门草拟，由工程部审核，最终由投资成本管理部门进行 费用控制，此过程投资成本控制的重点是主动分析研窕市场、积极参见谈判，最终确 定合同价款。（二）、获取土地使用权核算土地开辟成本、及时评估土地价格，为决策者提供选地依据。土地使用权获 得的方式：1、土地使用权出让（1）

4、、招标出让国有土地使用权（2）、拍卖出让国有土地使用权（3）、挂牌出让国有土地使用权（4）、协议出让国有土地使用权2、土地使用权划拨3、原有划拨土地上存量房地产土地使用权4、与当前土地使用权拥有者合作（三）、征地补偿费1、土地补偿费征用耕地的补偿费，为该耕地被征前3年平均年产值的6-10倍。征用其他土地 的补偿费，各省、自治区、直辖市有具体规定。2、安置津贴费征用耕地的安置津贴标准，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人 口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量来计算。 每一个需要安置的农业人口的安置津贴费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的 4-6倍。征用

5、其他土地的安置津贴费，各省、自治区、直辖市有具体规定。3、附着物和青苗补偿费被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，各省、自治区、直辖市有具体规定。征 用城市郊区的菜地，应当按照国家规定交纳新菜地开辟建设基金。（四）、规划设计阶段的投资成本控制由公司的规划部门提供详细的规划设计方案和规划设计条件，内容包括：地块面 积、土地使用性质、容积率、建造密度、建造高度、停车位数量、绿地比例、需配置 的公共设施和工程设施、建造界限、开辟期限及其他。投资成本管理部门取得相关资料后，根据规划设计的深度编制或者审查相应的设 计概算、施工图预算等，初步确定投资成本。(五)、招标阶段成本控制标底(预算)的编制工作程序1

6、、确定招标的方式作为投资成本管理部门，在招标前应正确评价项目的建设规模和复杂程度，形成文字报告，作为决策者选择招标方式的依据，招标的方式：(1)、公开招标(2)、要求招标2、招标机构的确定(1)、成立招标小组根据项目的特点，投资成本管理部门可以自行编制招标文件和组织评标，同时向 有关行政监督部门备案。(2)、委托招标代理机构根据项目的特点，委托招标代理机构编制招标文件和组织评标，投资成本管理部 门积极组织成立招标小组，负责全面的招投标工作。3、确定承包方式作为投资成本管理部门，在工程施工承包前，应根据项目的特点准确分析市场情 况，为决策者确定承包合同的方式提供依据，合同承包的方式：(1)、总价

7、合同、单价合同、成本加酬金合同；(2)、全部包工报料、部份包工报料、专业工程发包。4、招标中的日常事务投资成本管理部门在项目招投标活动中应发挥重要作用，日常事务工作主要包括:(1)发布招标公告或者邀请招标函；(2)编制和发送招标文件；(3)编制或者审核标底；(4)审查投标者资格；(5)组织勘察现场和解答投标人提出的疑问；(6)接受并妥善保管投标人的标函；(7)开标、审核标书并组织评标；(8)谈判签订协议或者合同。五、项目施工阶段建造成本的控制项目施工阶段投资成本管理部门的主要工作是工程款使用计划的审核与工程合同 管理、工程进度款的审核、工程变更价款的审核、工程索赔费用的审核。其目的是以 工程合

8、同为依据，达到全过程确定与控制工程造价的目标。（一）、编制或者审核成本计划，确定成本控制目标1、 材料设备成本计划2、 施工机械费用计划3、 人工费成本计划4、 暂时工程成本计划5、 管理费成本计划（二）、审查施工组织设计和施工方案（三）、控制工程设计变更、洽商及索赔工程变更、现场签证及索赔审核的依据应充分，设计变更手续、签证程序应齐全, 内容与实际情况应相符，所选用的计价方式应合理并符合施工合同规定，工程变更的 数量（包括核增与核减）应考虑全面。工程设计变更及现场签证应由项目造价工程师 或者预算员审核并签发。控制的目的是尽量减少和控制工程变更的数量，设计变更、 洽商及索赔的要求：1、设计变更

9、内容应符合规定；2、手续符合规定；3、内容要清晰；4、签证要准确；5、索赔要有理有据。建设工程变更管理工作流程设计人员发现图纸问题.计变更或者修改图甲方总工或者专业技术人员f-甲方投资成管理部门审核并批复F发方（四）、抓好甲供设备、材料投资管理业主自行采购的设备、材料必须坚持以大渠道供货为主，市场自行采购为辅。投 资成本管理部门应积极开展市场调研、询价等工作，及时把握市场动态，在自行采购 时，做到心中有数，并且坚持货比三家，力求质优价廉，大型的设备定货可采取招标 方式，在签订的合同中要明确质量等级和双方责任义务。大宗物资及设备采购、保管、消耗工作流程项目立项（五）、控制工程款的动态结算在承包合

10、同中应明确工程预付款的拨付方案；进度款的支付，需由施工单位提出, 并编制进度款的详细构成，由监理部门审核，投资成本管理部门复核后支付，防止超 付。1、工程款使用计划应在合理的施工组织设计及工程合同价款的基础上编制，其 内容应与工程合同确定的工程款支付方式相一致，在设计或者施工进度变化较大的情 况下应按需进行动态调整；2、工程进度款的审核与确定报告应符合施工合同相关支付条款的要求，所套用 的计价基础上应正确，工程量的核定应与施工进度相一致，中期付款报告的签发程序 及时间应符合施工合同要求；工程进度款支付工作流程监理工程师对分项分部工程拗角认3、工程决算款的支付项目竣工并经验收达到合同规定的质量标

11、准后，由投资成本管理部门对项目的建 筑成本进行竣工决算，核算各施工单位的合同价与决算价后，方可支付决算款项，并 按合同预留工程保修金。（六）、合同管理投资成本管理部门在合同管理中应发挥重要作用，其主要工作包括：1、建设工程合同的总体策划确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签 订与实施过程中可能遇到的正大问题、以及相关合同内容、时间、组织及技术等方面 的协调等。2、投标招标阶段的合同管理通过对招标文件、合同风险、投标文件等文件的分析和审查，明确合同签订前应 注意的问题。3、合同分析与解释通过合同分析具体落实合同执行战略，同时还使每一个项目管理参预者，都明白 自己在

12、合同实施过程中的位置、角色及相关内外部人员的关系。4、合同实施过程中的控制主要是立足于现场的合同管理。主要工作包括：合同实施监督、合同跟踪、合同 诊断和合同措施的决策等。(七)、竣工决算工程项目竣工验收达到合同规定的质量标准后，承包单位应递交竣工结算报告及 完整的结算资料，投资成本管理部门初步审核后，双方按照协议书预定的合同价款及 专用条款约定的合同价款调整的内容和方式，进行工程竣工结算。1、项目竣工结(决)算阶段的主要工作审核建设工程竣工结(决)算报告，其目的是反映建设工程项目实际造价和投资 效果。2、采集和整理相关资料(1)、建设工程项目的概况，包括名称、地址、建造面积、结构形式、主要设计

13、 单位与施工单位等内容；(2)、项目经批准的概算或者相关计划指标、新增生产力、完成的主要工程量等 内容；(3)、项目竣工验收资料，包括经认可的竣工图、相关施工合同文件、施工过程 所发生的所有设计变更、签证材料及施工单位编制的竣工结算申请材料；(4)、涉及项目后评估工作的，还需采集建设工程从开工起至竣工止发生的全部 固定资产投资资料及投产后经济、社会、环境效益资料；(5)、若项目还存在收尾工程，则应明确收尾工程的内容。计划完成时间及尚需 的资金额度；(6)、其它相关的依据资料。3、竣工决算的校审(1)、审核成果文件所需依据的完备性，成果结论的真实性和科学性；(2)、项目竣工结(决)算应严格依据施

14、工合同的规定执行，对工程量计算与计价、 相关费用的核定、设计变更、工程签证的手续复合性及实际竣工项目的一致性进行审 核，确保计算无误、计价正确、符合规定要求、计算和结论清晰、附表齐全；(3)、其它相关工程造价审核主要工作，包括投标报价书的审核、工程造价的信 息咨询、工程造价的签证等内容。其目的是依据造价工程师的专业管理、监督各单位 的基本建设投资。六、租售阶段的投资成本控制(一)、销售形式1、自行销售2、委托中介公司代理销售(二)、参预制定租售方案租赁方案包括选择出租或者出售、租售进度、租售价格，投资成本管理部门应为销 售部门提供整个项目的投资成本分析说明，销售策划部门根据这个说明，结合市场

15、情况制定上市价格。七、项目竣工财务决算为了更有效地节约投资成本、控制建设成本，提高投资效益，投资成本管理部门 应开展项目竣工财务决算，以便全面反映建设项目投资财务情况。以项目的资料来源 与去向为出发点，结合项目内部控制制度评价与实质性测试，对项目的财务报表及相 关资料进行审计，主要工作有:（一）、评审内部控制制度：对项目的控制环境、会计体系控制程序等内部控制制 度进行了解，做相应记录；对的业务流程进行初步划分，并相应实施一定的符合性测 试，证实有关内部控制设计和执行的效果；评价项目内部控制的强弱，确定内部控制 薄弱的领域扩展审计程序，降低审计风险。（二）、审查工程概算的执行情况，工程资金的来源、使用、节余的财务情况，其 他费用的分摊情况，交付使用固定资产情况。（三）、审查工程项目合同工期、质量与结算方式的操纵情况，核算各项对付账款 是否真实、完整。（四）、审查基本建设生产成本、管理费用、财务费用核算是