新乡市原阳县房地产市场调查报告.ppt

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1、原阳房地产市场调查报告原阳房地产市场调查报告区区域域项目名称占地亩建筑面积房型价格区间价格区间( (元元/ /) )已推已推量量预计推预计推售量售量新区在售盛世佳苑18020万120-150三房160014万6万名门世家19020万140-160三房1300-160013万7万锦绣华城27020万130-160三房四房1380-160015万4万汇宝名都小镇13010万130-160四房1400-15002万8万县城在售丰泽园403万1400-15001.5万1.5万天成相苑807万1400-15005万2万新银座华庭263.5万1500-17002万1.5万合计约100万约70万约30万原阳

2、目前在售项目较少，主要集中在新区；新区价格在原阳目前在售项目较少，主要集中在新区；新区价格在1300-1300-16001600元元/ /平米左右，县城价格在平米左右，县城价格在14001400元元/ /平米，略低于新区平米，略低于新区县政府县政府财财政政局局鑫源鑫源花园花园翰林华府翰林华府150150亩亩 1717万万文文原阳一中原阳一中文文思思谦谦学学校校清清竹竹苑苑盛世佳苑盛世佳苑180180亩亩 2020万万名门世家名门世家190190亩亩 2020万万锦绣华城锦绣华城270270亩亩 2525万万汇宝名都汇宝名都新城新城 220220亩亩 2121万万上宅公园上宅公园世纪世纪 600

3、600亩亩四四星星酒酒店店市民市民广场广场紫光明珠紫光明珠 295295亩亩 2424万万京奥苑京奥苑14.914.9亩亩 1450014500民主路民主路农行大道农行大道陈平路陈平路思谦路思谦路富康路富康路阳武路阳武路目前在售项目目前在售项目将来入市项目将来入市项目启示：原阳房地产从启示：原阳房地产从20042004年开始出现发展，目前为止共供应房屋年开始出现发展，目前为止共供应房屋面积面积100100万万平米左右，共消化平米左右，共消化7070多万平米房屋多万平米房屋，还剩约，还剩约3030万方万方存存量房尚未消化。而原阳真正房地产销售走入正常在量房尚未消化。而原阳真正房地产销售走入正常在

4、20072007年以后，年以后，在已销售的在已销售的7070多万平米中大部分为近多万平米中大部分为近3 3年年消化的。因此综合分析消化的。因此综合分析出，原阳房地产近出，原阳房地产近3 3年平均每年消化近年平均每年消化近2020万平米万平米左右的去化量。左右的去化量。竞争现状竞争现状地福地福祥祥山西山西三建三建189189亩亩项目名称开发公司占地建筑形态紫光明珠河南东辉置业295亩多层汇宝名都新城汇宝置业220亩多层 洋房 别墅 小高层上宅公园世纪上宅置业600亩星级酒店、花园洋房、电梯洋房、TOWN HOUSE、高层翰林华府南京新广厦150亩6F10F17F京奥苑14.9亩山西三建地块189

5、亩地福祥275亩合计-1745亩-地福地福祥祥原阳原阳新政府新政府市政市政广场广场四星四星酒店酒店机关机关单位单位鑫源花园鑫源花园盛世盛世佳苑佳苑上宅上宅公园世纪公园世纪汇宝汇宝名都新城名都新城名门名门世家世家阳光新城阳光新城锦绣华城锦绣华城翰林华府翰林华府紫光明珠紫光明珠在售项目在售项目潜在项目潜在项目天成相苑天成相苑京京澳澳苑苑清清竹竹苑苑启示启示待入市项目集中在新区，约有待入市项目集中在新区，约有17451745亩亩，按照综合容积率，按照综合容积率1.81.8计算，未来约有计算，未来约有200200万万大规模入市，加上之前剩大规模入市，加上之前剩余的余的3030万方万方存量，相当于整个原

6、阳约存量，相当于整个原阳约8-108-10年年的成交量，相对庞大的竞争环境，加上国家政策的不可预见性，的成交量，相对庞大的竞争环境，加上国家政策的不可预见性，预测未来竞争将十分严峻。预测未来竞争将十分严峻。 对于项目来讲，我们必须对未来竞争环境提高警惕，通过开发定位、开发模式、开发战略的合理化和差对于项目来讲，我们必须对未来竞争环境提高警惕，通过开发定位、开发模式、开发战略的合理化和差异化组织来应对竞争，以异化组织来应对竞争，以“借势避险借势避险”的心态来拉动项目可持续发展的核心竞争力。的心态来拉动项目可持续发展的核心竞争力。新区地块规模开发，市民认可度高，县城供应相对较少，未来新区地块规模开

7、发，市民认可度高，县城供应相对较少，未来供应主要集中在新区供应主要集中在新区潜在竞争分析潜在竞争分析山西三山西三建建189189亩亩项目项目一房一房两房两房三房三房四房四房五房五房复式复式盛世佳苑89-90120-150150-160名门世家140-150150-160190-240锦绣华城130-150150-160汇宝名都小镇95130-150160-170丰泽园103130-140天成相苑130-150新银座华庭86-96120-150140-150原阳主力产品线以三房和四房为主，表现出明显的原阳主力产品线以三房和四房为主，表现出明显的“改善性、舒适改善性、舒适性性”置业特征，三房出现明

8、显的供大于求现象，五房及复式等产品置业特征，三房出现明显的供大于求现象，五房及复式等产品市场需求不足，成为滞销产品市场需求不足，成为滞销产品.产品分析产品分析项目名称项目名称园林主题园林主题水系水系特色特色树种树种老人活老人活动设施动设施儿童活儿童活动设施动设施网球网球场场羽毛球羽毛球场场游泳池游泳池休闲休闲设施设施幼儿幼儿园园盛世佳苑现代简约名门世家现代简约锦绣华城现代简约 汇宝名都小镇新自然主义丰泽园欧式新古典天成相苑现代简约新银座华庭现代简约从内部环境发展角度来看，原阳目前的景观及内部配套还处在初级从内部环境发展角度来看，原阳目前的景观及内部配套还处在初级阶段，内部配套及景观缺乏。阶段，

9、内部配套及景观缺乏。产品分析产品分析开发商郑州永泰置业有限公司位置黄河大道与陈平路交叉口西南角规模总占地180亩，总建面20万，建筑密度34.6%，纯多层。容积率1.6绿化率34%风格现代简约户型两房：88-90 占比10%三房：120-150 占比90%价格均价1600元/，目前三期三楼以下无房源销售二期销售完毕业主入住，目前三期销售40%，已封顶明年年初交房卖点22米楼距，三米层高，全现浇，温泉湖泊周边配套文化广场、文化会所、县政府、财政局、原阳一中、原阳中医院、自身配套商业街案例案例1 1盛世佳苑。位于原阳新区主干道黄河大道南侧，东临陈平路，项盛世佳苑。位于原阳新区主干道黄河大道南侧，东

10、临陈平路，项目品质一般，门前展示面相应较好，二期目品质一般，门前展示面相应较好，二期0909年年5 5月开盘，当月销售月开盘，当月销售60%60%。典型个案分析典型个案分析开发商郑州瀚搏商贸、新乡百慕商贸位置黄河大道与思谦路交口西南规模占地190亩，总建面20万，建筑密度29.98%，纯多层。容积率1.59绿化率35.03%风格现代简约户型三房：140-150 四房：150-160 复式：240 价格目前为二期，均价1200-1300元/，三期价格未定销售二期尾盘，仅剩部分5楼三房，三期11月初开盘，买5层送6层阁楼，阁楼面积40-58平米。卖点天然气 中心水景内部配套水景休闲平台 儿童活动处

11、 老人交流区典型个案分析典型个案分析案例案例2 2名门世家。位于黄河大道与思谦路交汇处名门世家。位于黄河大道与思谦路交汇处，与盛世佳苑隔路相望，与盛世佳苑隔路相望，与盛世佳苑同质性严重，无自身明显卖点，为死盘再包装项目，即将推出三期。与盛世佳苑同质性严重，无自身明显卖点，为死盘再包装项目，即将推出三期。开发商河南格恩置业有限公司位置黄河大道与思谦路交叉处规模占地270亩，总建面25万产品以多层为主，有少量别墅风格现代简约户型三房：130-150 四房：150-160 价格目前为二期三期同时销售，价格区间为1380-1600元/销售项目为三期，目前二期三期同时销售卖点天然气、全现浇板、中空双层窗

12、、24mm特厚墙体 内部配套中心花园、尊贵会所、中央水系、篮球、幼儿园 典型个案分析典型个案分析案例案例3 3锦绣华城锦绣华城。该项目入市较早，。该项目入市较早，0606年开始开发，现项目销售较为混年开始开发，现项目销售较为混乱，有三个售楼部同时售房，分别出售二期，三期以及商业。乱，有三个售楼部同时售房，分别出售二期，三期以及商业。开发商原阳上宅置业位置阳武路与复康路交叉口代理公司郑州深蓝规模占地600亩产品四星级酒店、花园洋房、电梯洋房、TOWN HOUSE、高层建筑风格地中海项目进度8月6日奠基，施工方已进入地块，售楼部已建至二层内部配套水景园林、会所、幼儿园、大酒店、公园、商业街推广语政

13、府核心、艺术中心、星级酒店、公园围合、600亩地中海建筑群案例案例4 4上宅上宅公园世纪。该项目以复康路为界分为东西两块，地块紧挨规划公园世纪。该项目以复康路为界分为东西两块，地块紧挨规划中市政广场，为新区复合业态大盘，产品形态多样，着力打造异域风情，上宅置中市政广场，为新区复合业态大盘，产品形态多样，着力打造异域风情，上宅置业在原阳有一定得品牌效应。业在原阳有一定得品牌效应。典型个案分析典型个案分析地块现状地块现状施工方办公室施工方办公室户外形象展示户外形象展示售楼部现状售楼部现状开发商河南汇宝置业有限公司位置陈平路与民主路交叉口东南占地面积149213总建面206512容积率1.38绿化率

14、35%建筑密度34%产品多层 洋房 别墅 小高层建筑风格现代简约项目进度目前陈平路旁已建成两栋样板楼其他项目延陈平路民主路规划有两层商业，商业面积3万典型个案分析典型个案分析案例案例5汇宝汇宝名都新城。此项目紧邻上宅名都新城。此项目紧邻上宅公园世纪，同样为公园世纪，同样为200200亩以上亩以上的复合大盘，产品丰富，且开发商在原阳有开发经验，目前老城区的汇宝的复合大盘，产品丰富，且开发商在原阳有开发经验，目前老城区的汇宝名名都小镇正在销售中。都小镇正在销售中。开发商原阳成功置业投资商南京新广厦置业有限公司位置黄河大道与陈平路交汇处占地面积150亩总建面17万产品6层电梯多层，10层小高层，17

15、层高层，四层大型商业广场价格据该公司工程部负责人说，预计将突破2000元/平米项目进度目前工程已开工，售楼部下个月启用卖点全地下停车，抬高地势15米典型个案分析典型个案分析案例案例6翰林华府。该项目在鑫源花园与锦绣华城之间，紧邻黄河大道，翰林华府。该项目在鑫源花园与锦绣华城之间，紧邻黄河大道，周边已有鑫源花园、锦绣华城、名门世家、盛世佳苑等入住项目，居住氛周边已有鑫源花园、锦绣华城、名门世家、盛世佳苑等入住项目，居住氛围浓厚。围浓厚。项目已经动工项目已经动工地块西南角规地块西南角规划有大型商业划有大型商业开发商河南东辉置业有限公司位置农行大道与阳武路交汇处占地面积295亩总建面24万容积率1.

16、46绿化率32.1%建筑密度33.4%总户数2040户产品多层 24000平米商业建筑风格现代简约配套会所 幼儿园 沿街商业典型个案分析典型个案分析案例案例7紫光明珠。目前项目地块已由铁丝网围合，从规划图上看，项目紫光明珠。目前项目地块已由铁丝网围合，从规划图上看，项目品质感较低，卖点不足。品质感较低，卖点不足。n发展趋势：原阳新区受到政府的大力支持，土地供应较多，目前在售品质相对较低，随发展趋势：原阳新区受到政府的大力支持，土地供应较多，目前在售品质相对较低，随着未来大批项目的进入，预计市场将进入着未来大批项目的进入，预计市场将进入品质竞争品质竞争阶段；阶段；n价格趋势：中高档楼盘的单价超过价格趋势：中高档楼盘的单价超过16001600元元大关，价格拉升明显，预计未来大关，价格拉升明显，预计未来资源型及产品资源型及产品创新创新的楼盘具有明显的价格优势；预计未来一两年价格将达到的楼盘具有明显的价格优势；预计未来一两年价格将达到20002000元以上。元以上。n产品趋势：市场上绝大部分产品为多层，从个别项目后续供应上看，产品趋势：市场上绝大部分产品为多层，从个别项目后续供应上看，小高层小