金华市物业专项维修资金管理实施细则第一章总则.docx

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1、金华市物业专项维修资金管理实施细则第一章总则一、为加强我市物业专项维修资金的管理，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据物业管理条例浙江省物业管理条例浙江省物业专项维修资金管理办法金华市物业管理条例等有关法律法规规章之规定，结合本市实际，制订本实施细则。二、本市行政区域内的物业，其专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本实施细则。本实施细则所称的物业专项维修资金是指由业主交存的用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的专项资金。三、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单

2、幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本实施细则的规定交存专项维修资金。四、物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主大会会议投票方式可采用书面投票和电子投票

3、。本实施细则所称的电子投票，是指召集人组织业主通过市住房和城乡建设主管部门建立的市物业管理信息平台中的市物业管理投票系统（以下简称投票系统）进行业主大会会议投票。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理以及未明确业主自主管理的，其专项维修资金由政府设立的专项维修资金管理机构代为统一管理。五、市住房和城乡建设主管部门负责组织实施本实施细则及国家相关管理办法，监管本市物业专项维修资金。各区（县、市）住房和城乡建设主管部门负责本辖区物业专项维修资金的监管工作。市财政、审计、发展改革等相关部门依据各自职责对全市物业专项维修资金的管理进行监督。市物业专项维修资金管理机构（以下简称市管理机构）负责全

4、市物业专项维修资金统筹管理工作。通过招投标等竞争性方式确定物业专项维修资金商业银行，开立物业专项维修资金专户，建立物业专项维修资金管理系统，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统筹管理。区（县、市）物业专项维修资金管理机构以下简称区（县、市）管理机构负责辖区内物业专项维修资金的具体监督管理工作，接受市管理机构的业务指导。乡（镇）人民政府、街道办事处负责对本辖区物业专项维修资金的使用进行监督管理，并协助区（县、市）管理机构开展物业专项维修资金收取的相关工作。第二章专项维修资金的交存六、新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。未设电梯的房屋,业主按照房屋建筑

5、安装工程每平方米建筑面积造价的百分之五交存；设有电梯的房屋，业主按照房屋建筑安装工程每平方米建筑面积造价的百分之八交存。各类房屋上一年度的建筑安装工程造价由市和区（县、市）造价主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门于每年3月底前公布。七、出售公有住房，由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金、专户专储、专款专用。房屋征收实行产权调换的，房屋征收部门应当与被征收人在补偿协议中以专门条款约定有关首期物业专项维修资金交存事项。/1、专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务人代收代交。新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之

6、前，按照物业总建筑面积（总建筑面积是指在建设用地范围内单幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和，具体按国家建筑面积计算规则计算）和本实施细则第六条的规定，一次性交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。建设单位在办理房屋产权初始登记时，须提供专项维修资金交纳证明。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业的专项维修资金由建设单位交存。建设单位应向区（县、市）管理机构提供以下资料：（一）物业基本信息表；（二）专项维修资金交存情况表；（三）分户测绘数据（实测报告）；（四）单位（子单位）工程质量竣工验收

7、记录；（五）工程质量监督报告及建设单位工程竣工验收报告；（六）房屋交付使用通知书；（七）经规划部门批准的小区总平面图。实行业主自主管理的，业主委员会应持业主大会决定及书面报告通知区（县、市）管理机构，并报市住房和城乡建设主管部门备案。区（县、市）管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业小区专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。九、专项维修资金管理机构应当逐步建立专项维修资金互联网办理制度，建立统一的维修资金信息管理系统，推进维修资金归集、使用、核算、查询和监督等工作的信息化和网络化。专项维修资金应按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设账,按房号设分户账；未划定物业管理

8、区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。专项维修资金管理机构应当通过招投标等竞争性方式公开选择商业银行开立专项维修资金专户。十、收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。十一、业主分户账内专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当续交专项维修资金。续交后的专项维修资金余额不得低于首期专项维修资金。专项维修资金的续交义务，由房屋所有权人履行。已成立业主大会并选举产生业主委员会的物业,其维修资金的续交方案由业主委员会拟定,提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。经业主大会同意，也可以委托物业服务人实施。尚未成立业主委员会的物业，其维修资金余额不足时，由区（县、市）管理机构通知

9、业主按照首期物业专项维修资金标准补足。具体程序：（-）由区（县、市）管理机构书面通知续交责任人（单位），包括小区（幢、单元）续交专项维修资金的额度、续交时间、分摊原则、分摊房号（面积）等事项；（二）续交责任人（单位）在接到书面通知30日内，拟订续交专项维修资金的具体方案，并提交业主大会讨论通过（未成立业主大会的应在物业管理区域内显著位置公示）。续交方案应当包括续交金额、原则、方式、时间和各业主分摊金额等内容;（）续交责任人（单位）在续交方案通过之日起10日内，上报区（县、市）管理机构；（四）续交责任人（单位）或其委托的机构负责专项维修资金收交，并在收缴完毕后2日内移交至区（县、市）管理机构。业

10、主拒不续交物业专项维修资金的，业主委员会或者业主委员会委托的物业服务人可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。逾期不交纳的，发生共有部位、共有设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。业主大会可以通过管理规约等形式约定对欠缴专项维修资金达到一定期限或者一定金额的业主，向区（县、市）管理机构提出不予办理转移或者抵押登记的申请。具体期限和欠缴金额由业主大会决定。对于符合前款情形的欠缴业主，业主委员会通过物业专项维修资金管理系统向区（县、市）管理机构提交申请，由市管理机构统一向不动产登记机构提出不予办理转移或者抵押登记的意见。业主缴清欠缴专项维修资金后，业主委员会应

11、当及时通过物业专项维修资金管理系统向区（县、市）管理机构提交解除限制的申请，由市管理机构告知不动产登记机构解除对其房地产登记的限制措施。实行业主自主管理的，可参照本条规定进行续交。十二、物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支。本实施细则所称的保修期限自物业交付之日起计算。十三、专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房与商品房混合物业，其共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相应分户账专项维修资金中列支。十

12、四、专项维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，物业服务人应当根据物业使用状况，提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报区（县、市）管理机构备案。未实施物业管理的住宅小区，由所在的社区居民委员会参照本条规定制定使用方案，并组织实施。十五、使用专户统一管理物业专项维修资金的，可以区分为专项使用、日常使用和应急使用三种情形。专项使用适用于共有物业大、中修和专项更新、改造以及安全检测鉴定等项目;

13、日常使用适用于共有物业日常小额维修项目;应急使用适用于紧急情形下的应急处置和应急维修项目。业主大会可以通过管理规约等约定专项使用和日常使用的具体划分标准和适用范围。专项使用应当由业主大会决定实施；日常使用应当经业主大会决定授权业主委员会组织实施；应急使用由物业服务人依照本实施细则组织实施。一个物业管理区域内物业专项维修资金账户余额低于首期专项维修资金百分之三十的，只能用于本实施细则第十九条所列应急维修事项；物业管理区域内分幢物业专项维修资金账户余额低于本幢首期维修金百分之三十的，只能用于本幢应急维修事项和业主大会决定使用物业专项维修资金事项。十六、专项维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，其

14、使用按照以下程序办理：（一）物业服务人根据物业情况或者业主要求，制定检测鉴定、维修、更新或改造方案（以下简称维修方案）O维修方案应当包括拟维修项目、维修程度、预算费用、分摊范围和标准、施工单位选定方式、竣工验收和结算原则等内容。没有物业服务人的，由所在的社区居民委员会制定维修方案，并组织实施。（二）业主委员会组织召开业主大会或者组织相关业主投票表决。（三）表决通过后，物业服务人将维修方案中的相关信息及电子申请材料录入物业专项维修资金管理系统，并核对预分摊信息。（四）物业服务人持维修方案、业主大会决议或者部分业主的书面同意等材料到区（县、市）管理机构申请首期款项备案（首期款项不得超过项目经费预算

15、款项的百分之七十）。维修预算费用超过十万元的，需提供第三方造价审核机构的审核结论。（五）区（县、市）管理机构于备案完成后划拨首期款。（六）物业服务人按照维修方案组织实施。业主委员会负责组织竣工验收，并出具验收合格意见。业主委员会委托专业机构验收的，由专业机构出具验收合格文件。（七）维修项目竣工验收合格后，物业服务人上传有关申请材料至物业专项维修资金管理系统并核对尾款分摊信息后，持竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等到区（县、市）管理机构申请尾款支付备案。备案完成后，区（县、市）管理机构划拨尾款。对物业管理区域已垫资完成且造价未超过十万元的维修工程，可在工程竣工验收合格后按照本条款中的尾款申请

16、流程一次性申请物业专项维修资金，申请时所提交资料应当包括首、尾款的申请材料。十七、专项维修资金的日常使用是指2000元以内的小额维修项目的使用，经业主委员会同意，物业服务人可在工程完成后，向区（县、市）管理机构提出申请并填报物业专项维修资金使用申请表后，直接办理相关费用拨付。日常使用物业专项维修资金的，业主大会可以决定设立用于共有物业日常小额维修的备用金及其额度,并决定业主委员会可以对不超过业主大会决定限额的备用金使用和再次申请进行审核。备用金按首期交存专项维修资金总额的5%设立。备用金使用完毕，经核销后可再次申请。业主大会决定设立备用金的，由业主委员会或者物业服务企业持业主大会设立备用金的决定，向区（县、市）管理机构提出备案申请，办理备用金首次划拨手续。划拨的备用金应当存入业主大