物业项目部消防管理及智能化管理方案.docx

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1、物业项目部消防管理及智能化管理方案一、消防管理（一）消防管理内容1、对消防安全设施的配置到位，并成立“校园消防管理小组”，由主任亲自带组，配备专职消防人员，着重在消防系统定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，作出合理的安排。2、对各项图纸及使用操作说明作系统的分析并妥善保存。3、对消监控人员进行专业的业务培训，对服务中心各级员工进行防火知识业余培训，同时向业主做好防火宣传教育工作。组织员工内部消防演习，每年公开进行1至2次的消防演习。4、制定相应各种情况下的紧急措施及工作指引，在校园手册中向业主作详细说明，尽量减低意外造成的损失。5、在重要设备房中配置一定数量的消防器材，并定期检查，预防为主

2、。6、定期对消防器材设备及消防通道、标识、防火门进行检查，确保设施、设备完好，通道通畅，标记清晰、明显。（二）消防应急处理流程:()消防系统日常维护保养序号项目周期标准说明1值班室每天1个月环境卫生状况良好、无积尘。物品摆放整齐有序。照明、应急灯具完好。通风、空调设施完好正常。有故障及时修复2消防报警主机每天1个月设备运行正常。例行保养、清洁。3打印机每天1个月设备运行正常，不能无故退出运行。有报警显示应立即落实，误报警及时复位。例行保养、清洁。4中控台每天1个月设备处于常备状态。电源指示灯、按钮等进行检修，确保消除故障隐患。2、消防疏散指示灯序号项目周期标准说明1灯管1个月更换已损坏的灯管、

3、保证指示灯的正常照明。2灯具3个月6个月检修灯具、更换已损坏的电气元件。增补或更换已严重损坏的灯具。对不能正常工作的灯具，需全面检修线路。检查硫散方向指示是否正确。3、卷帘门序号项目周期标准说明1电动传动系统1年检查电机是否受潮，电源线是否老化、漏电O行程开关应灵敏、定位可靠。现场控制线路正常；控制柜电气元件完好。2机械传动系统1年电机，机械连接处间隙正常。链条、链轮轴承运转正常，润滑正常。滚筒位置牢固可靠，水平线要一致。3固定滑槽1年要求牢固、垂直。必要时进行防腐处理。发现故障时及时处理4卷板1年要求牢固、垂直平衡，防止销钉变形。4、防火门序号项目周期标准说明16个月1年防火门均应开关正常，

4、无卡住现象。闭门器检修、更换已失效的闭门器。插销、门锁正常完好。必要时对门扇进行防火油漆。对已破坏的防火玻璃进行更换。5、楼层对讲系统序号项目周期标准说明16个月通话设施完好、正常。各通讯点均无断线故障。6、消防广播系统序号项目周期标准说明11年广播线路正常。扬声器无故障。扩音设备例行保养、清洁。7、消火栓系统序号项目周期标准说明1消火栓柜6个月开关灵活，无渗漏，启动按钮完好。帆布带应完好，按规范卷放。有配备灭火器的应无丢失。玻璃完好无损，柜锁完整。必要时进行防腐油漆。外观清洁、无积尘。2消防水泵3个月1年对泵试运行一次，运行时间不少于5分钟。消防用电设备要确保双电源。对水泵进行例行保养，确保

5、无渗漏，设备状况良好。3稳压泵每周1年设备运行正常，发现异常反应及时查找原因处理。控制柜检修，确保正常。对水泵进行例行保养，确保无渗漏。设备状况良好。序号项目周期标准说明4管道1年标志颜色鲜亮，所有接头不得有跑、冒、滴、漏现象。所有控制阀门处于常开状态，开关灵活。8、自动喷淋灭火系统序号项目周期标准说明1喷头管网1年无漏、损现象。无吊挂现象。2末端压力表泄水阀1年压力表正常，无损坏。泄水阀门开关灵活，无泄漏。3湿式报警阀1年控制阀的启闭状态符合要求。报警阀的阀体压力表的表压值符合设计要求。水力警铃动作正常。压力开关动作灵敏。以消防中心的联络信号正常。4消防喷淋水泵3个月1年对水泵方式运行一次。

6、消防用电设备要确保双电源。根据设备维修保养，确保无渗漏，设备状况良好。5稳压泵每天1年设备运行正常，发现异常应及时查找原因处理。控制柜检修，确保正常。根据设备维修保养手册对水泵进行例行保养，确保无渗漏，设备状况良好。6阀门及管道1年标志颜色鲜亮，所有接头不得有跑、冒、滴、漏现象。所有控制阀门处于常开状态，开关灵活。9、消防自动报警系统序号项目周期标准说明1火灾探测器每天1年探测器均能正常工作，若发生故障，及时前往处理。发现探测器损坏、失效，应及时更换。对探测器进行清洗和维护。2防火阀1年对防火阀进行试动作（单台），与控制中心的联动正常。进行必要的保养、清洁、维护。更换失效的易损件。抽查10、灭

7、火器序号项目周期标准说明1干粉灭火器6个月检查灭火器的压力是否正常，如已失效应及时更换。灭火器不得随意挪动，若有丢失应及时增补。21301灭火系统1年按维护保养手册的要求进行例行保养及模拟实验。二、智能化系统日常运行及维护管理方案智能化设备是高技术含量的设备，在新楼盘开发中的应用以及日后物业管理服务中发挥的作用越来越大，其日常运行及维护保养的工作显得更为重要。而在日常物业管理工作中要充分发挥智能化系统的技术优势，严格规范的智能化系统日常运行管理规程和维护方案是保证其系统高效、稳定、安全运行的保隙。（一）智能化系统的日常应用1、充分发挥车辆一卡通系统作用、严格控制地下车库的车辆进出，建立正常有序

8、的车库管理模式。2、充分发挥门禁系统作用，严格控制闲杂人员进入小区，给业主创造一个舒适、安全的生活环境。3、充分发挥周界防范系统的作用，保证业主人生、财产安全。4、充分发挥实时监控系统的作用，对可疑人员进行实时跟踪，对关键部位进行实时监控，保证小区整体公共秩序稳定。5、充分发挥电子巡更系统的作用，调动秩序维护员的工作责任心，在“技防”的同时起到“人防”的作用。6、充分发挥报警装置的作用，对重要设施设备进行实时监控。（二）智能化系统的管理办法1、建立一支设备运行及维护人才队伍。2、对业主进行多种形式的宣传。3、公司内部管理人员的业务素质培训。4、建立设备技术档案。5、建立防灾监控设备的运行档案。

9、6、建立日常巡视与定期保养制度并落实。（三）智能化系统的日常维护保养计划做好智能化系统管理维护是【校园】各项管理工作的重中之重。针对小区所配置的设备、设施特点，结合我公司多年来的管理经验和方法，制定如下维护计划方案：1、小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。2、中修计划：根据季检记录及报告、年检记录及报告，制定每年一次的中修计划。3、大修计划：根据年检记录及报告，制定每两年一次的大修计划。4、智能化系统维护保养项目类别对象项目标准维护计划日检月检季检年检临检智能化系统主服务器外观清洁、完整、无破损接插件连线牢固、无松脱性能灵敏度高、响应正确紧急按钮红外探头智能主机外观清洁、完整、无破损安装与联接安装牢固、联接感应性能灵敏度高、响应特性正常信号发送完整、无缺漏楼门控制器外观清洁无破损各按钮灵敏可靠扬声器功能正常、音量无失真智能化系统控制器画面分割器显示器录像机电源外观清洁无尘、摆放有序无破损联接、接插件联接可靠、无松动各控制键性能各控制键灵敏可靠、画面分割稳定、录像清晰、干扰小直流电源性能供电电压正常、无过热现象摄像器外观清洁完整、无破损、防水浸安装与联接安装牢固、连接可靠类别对象项目标准维护计划日检月检李检年检临检摄像性能信号清晰完整、控制灵敏可靠、失真小监阚线路安装与连接安装牢固连接可靠、衰减小一卡通系统感应与性能感应灵敏