商业地产全案招商资料6驻场招商人员培训.docx

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1、商业地产全案招商资料6驻场招商人员培训项目说辞1 .项目基础信息（答客问）2 .项目特色3 .市场情况说明4 .针对不一致业态商户的说辞二、工作流程L内部汇报及审批流程5 .与开发商汇报流程6 .招商流程7 .商户入住流程三、日报格式四、附件1 .商铺租赁意向申请表2 .租赁意向书模板一、项目说辞1 .项目基础信息1.1 项目开发商本项目的开发商是烟台天府房地产开发有限公司，作为烟台知名的房地产开发商，其在全省内具有较高的知名度，在烟台福山区成功运作的项目有富豪花园、富豪青年国际、富豪新天地、富豪西苑、富豪21世纪等知名的住宅项目，在区域内拥有较为良好的口碑。1.2 总建筑面积多少？各楼层建筑

2、面积(B1-F4)?总建筑面积53852m2B1：9617f(不含停车场)F1：12372m2F2：13445m2F3：13563m2F4：4882m21.3 项目建筑结构？框架结构1.4 各楼层层高，净高？柱距？Bl-F4：各层层高均为4.5米，F4局部调高5.5米，根据管道管线安装，各层净高2.83.2米不等。1.5 要紧出入口设置位置在哪？项目要紧入口设在项目中部临近天府街的一侧，另外，本项目的北侧餐饮区域设有一至两个次主入口，方便小区内部的消费者能够到达本项目，另外，名流台球位置的一层设有一出入口。1.6 楼板承重多少？300kg1.7 项目共设置了多少停车位，地上及地下？出入口位置在

3、哪？地下停车位位于Bl层，约有120个，地上停车位位于项目南侧通道处，约有120,停车位总数约有250。地下停车场得位置位于项目东西两侧。1.8 项目电梯设置数量及位置？一层三架扶梯（不包含沃尔玛）、二层五架扶梯，两组步行梯，两架观光梯、三层六架扶梯、两组步行梯、两架观光梯、四层两架扶梯，两架观光梯。1.9 采暖制冷方式，设备放置位置制冷使用澳化锂机组，使用天燃气制暖，中央空调集中采暖制冷，各铺位隔断不做到顶。1.10 餐饮条件是否具备（排油排烟/上下水/燃气）一层可用燃气管，没有燃气管道。排油、排烟、上下水目前不满足条件，但后期可进行工程改造，项目不再单独设置外部大隔油池，餐饮商户自己装隔油

4、池。1 .11广告位设置在哪？如何使用？项目南侧沿街面东西侧各有17块广告位，其中西侧目前为沃尔玛使用，日后除其南侧出入口顶部广告位保留外，其他广告位均可收回各其他商户使用。东侧广告位目前已有部分出租给街对面的小商户，将逐步取回，另有部分将作为项目次主力商户使用。1.12与原先相比，工程改造涉及什么？（要紧针对老商户）首先是步行梯的变化，为使得消费者更方便的到达各楼层，我们在原有的建筑基础上增加了每层两组的步行梯。其次在挑空方面，在各层加设了部分平台,行了重新分割。第四,使得南北向的人流淌线能够通过平台进行联通。第三，在商铺划分方面，根据本次所规划的业态情况对商铺进在餐饮条件方面，关于一层的餐

5、饮部分商铺的餐饮所需的排油、排烟等工程条件都进行的增加。2 .项目招商卖点说明具有众多大型主力店的带动优势本项目的一大优势之一是具有沃尔玛超市、苏宁电器、电影院、KTV等多个大型主力店的共同进驻，这些大型主力店关于其他中小型的商户具有极大的吸引作用，能够凭借其号召力与影响力带领一系列与其业态具有有关联的商户进驻本项目。业态定位具备进展成优质购物中心的潜质本项目的业态中包含餐饮、休闲娱乐、儿童主题、服装服饰、电器、超市等多种业态的组合，旨在打造一个为消费者提供吃、喝、玩、乐为一体的综合性购物中心项目。具有众多知名品牌已进驻目前，本项目已签约的品牌商户有：全球知名综合性超市沃尔玛、全国连锁性知名电

6、器专卖店苏宁电器、中央六套直属影院华诚影院、星光大道KTV、知名儿童游乐品牌淘气堡等。3,市场调研分析说明市场概况烟台是一个海滨城市，下设的12个县市区就有11个临海，海洋渔业自然丰富。烟台现有三大港区：蓬莱港区、西港区、芝紧港区。福山区位于烟台城区西部，东邻芝景区、莱山区；北接开发区，并与之共同形成以机械加工、电子、信息产业为主导的西部产业中心，同时也是烟台市最适宜居住的后花园。福山区划范围北起同三高速，南至门楼水库，总用地约65平方公里，其中可建设用地约43平方公里。规划人口规模约30万。芝景区为目前烟台商业最为发达的地区，聚集着以振华商厦为首的集中式商业，莱山区由于政府搬迁，目前也相对发

7、达。振华集团商业分布黑鼠西大街8号，“96年营业。与汽车站、火车站、货运站三站毗邻,交通便利。商厦建筑面积$万平格地下一层地上八层。O车站BUSSToP0、阳光一百而大街0汽车站。火车站f北大街南大街.振华国行O海西南河珞。文化宫1援华购物中心振华购物中心位于烟台市芝景区南大街78号。于2003年10月1日开业。2011年振华购物中心与相毗邻的银都财富大厦连廊相接，华国际广场O车站BUSSTOP南大街f西南河珞镰华购物中心康公M瑞膜盘院经营面积增至9万平米，成为集购物、餐饮、健身、影视、娱乐于一体的消费中心。分为四层，负一层为量贩超市,地上一层为百货与鞋帽商场,要紧经营化妆品、振华国际广场振华

8、国际广场位于芝景区南大街180号，大海阳路与海港路汇聚处，毗邻南大街及烟台港，于2009年9月12日开业。总建筑面积4.3万平方米,珠宝、首饰、箱包、男鞋、女鞋、休闲鞋、帽子,二层为女装商场，三楼是男装与运动休闲商场。振华幸福广场位于烟台市芝果区幸福中路17号，2004年12月18日开业，总建筑面积4万平米，为幸福区唯一的精品百货店。5万平方米，地下一层，地上七层，地下一层至七层为精品百货店，经营面积2万平方米A福山振华商厦位于烟台福山区城里街147号，2。8年12月12日开业迎宾，总建筑面。车站BUSSTOP县府街一福山华侨宾馆城里街开发区振华商厦位于拥有众多大型中外合资企业的烟台经济技术开

9、发区，地处长江路商业中心华新国际大展，于2006年1月8日开业，营业面积2.3万余平方米，商度共计六层，地下一层量贩超市：一层经营百货、鞋帽；二层经营精品女装；三层男装、羊绒羊毛：四层经营青春运动、床品、内衣、儿童用品;五层数码广场经营家电。项目区域人口本案周边要紧住宅项目共12个，总体量达到了239万平米。根据国家统计局数据显示，2011年烟台市人均居住面积达到29.38平米。按照此比例计算，目前本案周边人口大致有8.134万人。加之本案的住宅项目有自带客群5万人左右。项目周边工厂、医院、学校等物业带来的流淌性消费力，项目周边固定消费群力可达13万人左右电影院市场情况说明*sua,RW工业四

10、车灯公司*金公司oWKTV现有市场情况永福园刘家曦宋家曜冬校福山校区某家理卫生所O河海通。河覆逊T光KTyl2.742公里育汇空同结构公J评台天府起西机厂押台前国税副盐场幼儿国福山万择壁 。就任厂一苏甲庄。福山区法院孙区!I全回山笊烟台更改J,：TwJ夬乐驿站KTVl福海路C矢的汽隼 福配件公司 海小区a总长：1.865公里沿遒路测距康乐诊所何森蹒I产业区中，陶。银转院。天府中医院通MF司总长：1.3%公里沿道路测距小整夜1距本项目约1.4目前在福山区范围内,项目周边共有3个较具规模的KTV,分别为快乐驿站KTV,距本项目约1.9公里；舜昊KTV,公里；好时光KTV,距本项目2.7公里，具体位

11、置如上图所示。区域市场对KTV较为认可，本项目具备进展KTV的市场条件。好时光为目前区域内品牌形象较优的KTV,为省级连锁品牌。舜昊为目前经营效果较好的KTV,但其经营内容复杂，非单纯经营KTV业务，不具备较好的品牌形象。快乐驿站相较于另外两家，硬件设施及经营效果较差，不在本项目考虑的品牌范围内。区域KTV平均租金预估根据商户摸底，目前福山区及开发区KTV的市场平均租金多集中在0.40.6元/肝天。目前洽谈商户概况及可承受租金预估针对后期三层KTV大客户谈判时，开发商提供之前已洽谈过的商户一星光大道KTV,但是我方在与其沟通的同时，也找了两个备选的KTV商户，一个是幸福时光KTV,一个是好时光

12、KTV。通过初次的接触，好时光与星光大道租赁意向较强。通过几次现场的实地考察与周边的情况熟悉，星光大道及好时光双方都给出了具体租赁条件。星光大道: 起始租金0.3元/天/平米，均价能够承受到0.6元/天/平米 租赁期：15年 租赁面积：3275平米 包房数：60个 针对人群：大众及政府企事业人员好时光： 起始租金0.4元/天/平米，均价能够承受到0.6元/天/平米 租赁期：15年 租赁面积：1500平米 包房数：30个 针对人群：大众人员比较： 好时光目前在福山只有一家店，经营面积IOOO平米，经营状况较为通常 星光大道租赁面积在福山区量贩式KTV里是最大的，完全能够与开发区一些经营状况比较好的KTV去抗衡（幸福时光、钻石钱柜等），后期装修档次在福山也是最高的，针对人群也比较广泛，具有较强的聚客能力与竞争力经测算，两家商户在租赁期内可同意的平均租金为06元/疔天，较符合项目整体租金定位，因星光大道可承租面积较大，吻合我司目前的铺位划分，因此在起始租金上给予了一定优惠。4.针对不一致业态的说辞服装业态您好，我们是富豪国际购物中心的招商人员，我们项目位于福山区天府街，项目整体定位是一站式的购物中心，囊括服装、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多种业态。目前主力店沃尔玛已经开业，经营状况良好。已签约的次主力店包含华诚影院、星光大道KTV、苏宁电器等等。我们在二层集