不动产登记三重法律效力的再审视.docx

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1、不动产登记三重法律效力的再审视【裁判要旨】物权变动是当事人关于物权变动的合意推动的结果。不动产登记的内容与当事人之间的合意不一致时，不能发生相应的物权变动效果，且依据不动产登记的内容不能推定当事人就相应物权变动达成了新的合意。因此，在当事人对不动产物权归属进行过明确约定，而不动产登记的内容与该约定不相一致的情况下，不能仅依据不动产登记径行推定不动产物权归属。【案情】原告朱某英、朱某荣、胡某江、胡某明（以下简称“朱某英等四人”）诉称：2007年8月13日，各方就上海市北苏州路某房屋（以下简称“系争房屋”）拆迁补偿利益达成家庭协议，约定朱某辉、朱某礼分别获得上海市松江区古楼公路X弄X号1O2室房屋

2、（以下简称“古楼公路102室房屋”）、上海市松江区古楼公路X弄X号702室房屋（以下简称“古楼公路702室房屋2015年9月7日，朱某辉报死亡，朱某英、朱某荣作为其法定继承人在继承纠纷案件中得知古楼公路102室房屋登记在朱某辉、朱某礼二人名下，古楼公路702室房屋登记在朱某礼一人名下，后被朱某礼出售。朱某礼未按照家庭协议的约定履行，严重侵犯朱某辉和朱某英等四人利益。故向一审法院起诉请求：依法分割系争房屋的拆迁补偿利益；确认古楼公路102室房屋为朱某辉的遗产。被告朱某礼辩称：不同意原告全部诉讼请求。家庭协议中只约定朱某辉、朱某礼获得两套安置房屋，并未约定具体的产权份额。朱某辉虽患癫痫，生活上无法

3、完全自理，但其神志清醒，能清晰表达自己的意思。古楼公路102室登记在朱某辉、朱某礼名下，经朱某辉本人同意和有关部门确认，具有法律效力。反诉原告朱某礼诉称：系争房屋的安置签报载明，因户主朱某辉有精神病，又是大龄，朱某荣有病史，经协商一次性补助360,040元。因朱某荣并未有重大疾病史，该款项应归朱某辉取得。朱某英、胡某江不符合被安置人员标准，相应的拆迁补偿利益应归其他被安置人员所有。故向一审法院提出反诉请求：1.依法分割上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议的拆迁补偿利益，判令一次性补助款人民币360,040元属于朱某辉的遗产；2.依法分割上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议的拆迁补偿利益，判令朱某英

4、获得的拆迁补偿款201,406.2元（款项金额的确定基于家庭协议中所明确）、胡某江获得的拆迁补偿款211,432.3元归其他被安置人员共有。其中一半为朱某辉遗产，另一半归朱某礼所有。反诉被告朱某英等四人辩称：不同意反诉原告全部反诉请求。各方已就系争房屋拆迁补偿利益协商一致达成家庭协议，应当按照该家庭协议履行。一审法院经审理查明：朱某英、朱某荣与朱某辉（2015年9月7日报死亡）、朱某明（2006年去世）系兄弟姐妹关系。朱某荣与胡某江系夫妻关系，胡某明为二人之子。案外人张某甲、张某乙系朱某英之子。朱某礼为朱某明与顾某某之女。朱某辉有精神残疾病史，于1999年开始进入原上海市闸北区精神病防治院（后

5、先后更名为“上海市闸北区精神卫生中心”、“上海市静安区精神卫生中心”）治疗。2009年9月3日制发的残疾人证显示朱某辉的残疾类别为精神，残疾等级为三级，监护人为朱某礼。系争房屋为公有住房，承租人为朱某英、朱某荣、朱某辉、朱某明之父朱某葆（又名朱某宝，已亡）。房屋拆迁时，在册户籍共计四人，分别为朱某辉（户主）、朱某荣、朱某礼、胡某明。2007年7月17日，朱某荣、朱某礼、顾某某、张某甲与拆迁单位就系争房屋签订的上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议及该户的安置签报显示，拆迁单位给予该户货币补偿605,220元；安置该户的房屋为古楼公路102室、古楼公路702室房屋；按基地口径20%补偿款为110,0

6、40元；因户主朱某辉有精神病，又是大龄，朱某荣有病史，经协商一次性补助360,040元；该户在规定时间内搬迁，给予基地房屋拆迁面积补贴38,200元,房屋搬迁奖励费376,000元,搬家补助500元。上述费用合计1,490,000元，扣除安置房屋价值634,296.9元,基地应发855,703.1元。2007年8月13日，顾某某、张某甲、朱某荣、朱某英签署家庭协议，载明，朱某辉户分配方案如下：1.朱某辉、朱某礼安置新凯家园住房两处（古楼公路102室房屋，面积为78.44平方米，总价为294,150元整；古楼公路702室房屋，面积为81.57平方米，总价为340,146.90元整），另，朱某辉得

7、20,000元整；2.朱某荣得安置价款634,296.90元整；3.朱某英得安置价款201,406.20元整；4.经家庭成员协商一致，推荐朱某英为朱某辉的监护人。2007年9月14日，朱某辉及朱某礼签署了古楼公路102室房屋的配套商品房供应单。2007年11月22日，古楼公路102室房屋的产权登记至朱某辉、朱某礼名下。二审法院另查明：朱某礼曾登记为古楼公路702室房屋权利人，后将该房屋出售。【审判】一审法院作出判决：一、驳回原告朱某英、朱某荣、胡某江、胡某明的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告朱某礼的全部反诉请求。宣判后，朱某英等四人提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理后认为，朱某英等四人上诉请

8、求支持其一审诉请，也即确认古楼公路102室房屋为朱某辉的遗产，该上诉请求成立，应予支持。故作出判决:一、撤销一审判决第一项；二、维持一审判决第二项；三、确认上海市松江区古楼公路X弄X号1o2室房屋为朱某辉的遗产。法院生效判决认为：本案的争议焦点在于：一、系争房屋拆迁时朱某辉的民事行为能力；二、家庭协议效力及具体约定的认定；三、配套商品房供应单签署行为的认定。首先，关于系争房屋拆迁时朱某辉的民事行为能力。由于朱某辉已经死亡，难以对其在拆迁时的民事行为能力进行司法鉴定，但若因此而直接推定朱某辉为完全民事行为能力人则过于机械、武断，亦不利于其本人及利害关系人合法权益的保护。结合朱某辉的病历记录、能够

9、体现其精神状态的视听资料等证据，同时参照相关单位和周边个人对其精神状态的具体感知，法院认为，系争房屋拆迁期间，朱某辉对自己的行为缺乏必要的认识和判断能力，为限制民事行为能力人，房产处分行为与朱某辉的精神健康状况不相适应，朱某辉作出的相应民事法律行为应属无效。其次，关于家庭协议效力及具体约定的认定。系争房屋拆迁时，相关家庭成员就拆迁补偿利益的分配问题签署了家庭协议，并不违反法律规定。家庭协议中虽没有朱某礼的签字，但该户就系争房屋拆迁补偿利益的分配与家庭协议内容基本一致，朱某礼在本案诉讼前亦未提出重新划分拆迁补偿利益的请求，家庭协议已经履行，朱某礼关于家庭协议无效的抗辩意见缺乏事实和法律依据,不予

10、采纳；其要求重新分割系争房屋拆迁补偿利益的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。家庭协议约定，朱某辉、朱某礼安置新凯家园住房两处（古楼公路102室、古楼公路702室房屋）。根据该条款文意，仅能作出朱某辉与朱某礼就两套安置房屋共同享有所有权的解释，至于共有的类型或具体的份额，则并未明确。最后，关于配套商品房供应单签署行为的认定。法院认为，即使朱某辉在系争房屋拆迁期间具有完全民事行为能力，其签署配套商品房供应单的行为亦不构成对自身权利的处分。民事法律行为以意思表示为要素，就房产处分行为等社会生活中的重大财产处分行为而言，法院在认定行为效力时一般应基于当事人以明示方式作出的意思表示。在处理安置房屋权

11、属争议时，不能仅依据配套商品房供应单所记载的购房人径行推定安置房屋的产权归属；更不能在相关家庭成员已经就拆迁补偿利益分配达成书面协议的前提下，以配套商品房供应单签署以及后续不动产登记行为认定相关当事人已就安置房屋的产权归属达成了新的合意。具体至本案，虽然古楼公路102室房屋登记在朱某辉与朱某礼二人名下，古楼公路702室房屋则登记在朱某礼一人名下，但不能据此作出朱某辉放弃古楼公路702室房屋的共有产权,或者将该共有产权赠与朱某礼的推定，故古楼公路102室、古楼公路702室房屋仍为朱某辉、朱某礼二人共同共有。朱某辉死亡后，共有基础丧失，朱某英等四人要求分割上述共有财产，于法不悖。共同共有关系终止时

12、，对共有财产的分割，原则上根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小。家庭协议中载明，古楼公路102室房屋总价294,150元、古楼公路702室房屋总价340,146.9元,价值基本相当。综合考虑系争房屋拆迁时朱某辉、朱某礼各自可取得的拆迁补偿利益，并结合朱某礼已将古楼公路702室房屋出售这一实际情况，朱某英等四人要求确认古楼公路102室房屋为朱某辉的遗产，应予支持。【评析】本案是一起房屋拆迁引发的共有纠纷案件，相关家庭成员就拆迁补偿利益分配问题签署家庭协议后，安置房屋共有人签署配套商品房供应单并完成相应不动产登记,但不动产登记与家庭协议的约定并不一致，由此引发不动产物权归属争议。本

13、案生效裁判文书指出：在当事人对不动产物权归属进行过明确约定，而不动产登记的内容与该约定不相一致的情况下，不能仅依据不动产登记径行推定不动产物权归属。这一裁判要旨对相关争议的处理具有一定借鉴意义。一、背景：物权变动原因与结果的区分原则所谓物权变动，即物权的设立、变更、转让和消灭。一般而言，物权变动主要分为两种类型，一是基于法律行为而发生的物权变动，二是基于法律规定而发生的物权变动。其中，基于法律行为而发生的物权变动是最基础、也是最重要的形式，而基于法律规定发生的物权变动则是例外的特殊形式。所谓区分原则，针对的是基于法律行为而发生的物权变动，即将物权变动的原因与物权变动的结果看作两个不同的法律事实

14、，其成立生效依据不同的法律规则确定。具体而言,区分原则主要包含以下两方面的内容：1.物权变动的原因，即以发生物权变动为目的的原因行为，属于债权法律关系的范畴，其成立生效适用合同法的相关规定判断，物权变动是否最终成就不影响原因行为的效力。这一层面的内容体现在我国物权法第15条（民法典第二百一十五条）规定中。2.物权变动的结果，则以完成法定公示，即动产的交付和不动产的登记为必要条件。换言之，原因行为的成立生效不意味着物权变动的成就，还需要践行物权法上的公示形式才能实现物权变动的结果。这一层面的内容则体现在我国物权法第6条（民法典第二百零八条）规定中。区分原则的法理基础，在于物权与债权的二分法。债权

15、属于请求权、对人权、相对权，仅在相对人之间发生相应的法律效力，因而其成立生效无需进行公示，即可产生相应的法律效果。而物权属于支配权、绝对权、对世权，需要通过一定外部形式表现，因而物权变动也需要在践行法定公示形式之后，才能产生相应的法律效果。动产交付和不动产的登记，作为物权法上的公示形式，也因此成为物权变动的原因与结果之间的连结点。二、内涵：不动产物权变动中登记的法律效力以不动产物权变动为例，综合我国物权法的相关规定，登记被赋予了三重法律效力：1 .设权力。这一层面的内容体现在我国物权法第14条（民法典第二百一十四条）规定中。作为物权变动的生效要件，不动产登记具有积极创设物权的效力。无论是对于相

16、对人而言，还是对于第三人而言，在不动产物权变动的内容记载于登记簿之前，不动产物权变动都不发生法律效力。2 .推定力。这一层面的内容体现在我国物权法第16条（民法典第二百一十六条）规定中。基于设权力，登记成为不动产物权变动的必须要素，不动产登记得以在最大程度上真实地反映不动产物权变动的过程。在此基础上，法律进一步推定不动产登记具有正确性，即推定不动产登记簿记载的物权归属和内容与真实物权归属和内容是一致的。3 .公信力。这一层面的内容体现在我国物权法第106条（民法典第三百一十一条）规定中。不动产登记的公信力是推定力的进一步强化。基于不动产登记的公信力，即便不动产登记簿记载的物权归属和内容与真实物权归属和内容不一致，因信赖该登记簿记载而进行交易的相对人，仍可如登记簿记载正确时那样取得