小区物业管理各项管理具体实施方案.docx

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1、小区物业管理各项管理具体实施方案小区物业管理各项管理具体实施方案第一章总体管理目标其次章房屋和设施、设备管理方案第三章安保管理方案第四章清洁卫生管理方案第五章绿化管理方案第六章档案的建立与管理第七章社区文化建设第八章帮助业主委员会筹建工作第一章总体管理目标指标名称管理标准管理指标实现措施房屋及配套设施、设备完好率98%建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录房屋零修、急修刚好率100%建立严格的修理制度，要求小修理三分钟之内答第处理，零修工程刚好完成，急修工程不过夜，回访状况记录，设立值班电话修理工程质量合格率100%分项监督，按操作标准严格把关绿化完好率99%实行专业绿化养护，加强监管，确保

2、公共绿化无破坏、无践踏、无土地袒露保洁率99%保洁落实到人，建立责任制，巡查记录完善，监督检查得力道路完好率98%落实责任人，进行口常巡察检修和定期修理保养投诉处理率100%加强与业主（运用人）的沟通，定期走访，征求管理看法，刚好排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访消防火灾发生率0全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣扬力度，安保口常巡查，发觉隐患刚好处理治安案件发生率因管理因素的发率低于1实行12小时站岗、24小时巡逻值班制度，确立入住期人防为主、技防为辅、全面防范的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保小区的人身财产平安，接受报警及实施调度其次章房屋和设施、设备管理方案总体要求做到三

3、无，设备无故障，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：一、房屋和设施设备养护项目示意表类别项H定期养护周期内容实施效果房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次，屋面5年一次，楼梯通道5年一次检查修理无损坏区内道路砂路面、校道牙、人行道每年一次检修整齐、无损坏区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合平安标准，正常运用沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏停车场停车场每年一次翻新、更换旧标识牌、消防设施检测标识完整、明晰，设施完好公共标识牌标识牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标识牌标识完

4、整、明晰，设施完好自行车停放处自行车房每年一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰，设施完好智能化系统监控系统、红外线报警系统等每年二次检测、试验、修理、更换传感灵敏，运用正常供水供电系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常公用设备水泵、电梯等每月两次检测、保养运转正常、平安牢嵬公共设施围栏、宣扬栏、每周一次检测、试验、无损坏,广播正常广播系统修理、更换二、房屋的修缮和日常养护1、定期检查小区，确保平安，发觉问题刚好维护，保证正常运用，最大限度的发挥小区的运用功能.2、制定房屋及设施设备的管理规定，制止各种擅自变更房屋和配套设施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。3、做好零星养护

5、工作，应急修理不过夜，保证房屋正常的运用功能。4、大修、中修做好养护支配，刚好制定养护方案，报业主委员会同意后支配实施。三、设施设备的管理保养工作1、建立联系卡制度，与小区全部的设备厂家及安装单位建立联系，由他们指派技术人员到现场指导，或干脆担当设备的管理与修理任务，使各类设备始终处于最佳的运作状态2、将小区全部设施设备进行分类，建立验收、登记、建档、保管、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施设备进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设备养护支配供应数据和资料。3、派专业技术人员、娴熟技术工人深化小区机房，熟识设施设备的性能和操作要求，依据行业标准制定设

6、施设备管理保养支配，做好管理保养工作。4、建立设施设备口常保养和定期检查修理制度，责任到人，记录刚好、具体、精确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证修理合格率达到100%，并进行回访，回访记录健全。第三章安保管理方案人力、物力配备足够，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防范制度落到实处，确保小区无重大治安、火灾事务发生。一、治安管理小区实行24小时值班巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件珍贵物品出入小区登记制度等各项平安防范制度；制定保安人员闵位职责和切实可行的平安保卫工作程序，明确责任区域，注意技防和人防相结，各项治安防范制度落到实处，保障小区平安。（一）保安人员配备小区的保安人

7、员共配备13名保安人员，其中主管1人，队员12人，值班分为早、中、晚三班三倒，对小区实行24小时不间断管理。早班4人：门岗1人，监控1人，巡逻2人：中班4人：门岗1人，监控1人；巡逻2人：晚班4人：门岗1人，监控1人：巡逻2人。（二）敏捷、高效、人性化的值班方式我们在治安管理中既要保证平安，乂要维护业主与客人之间的正常来往，具体表现为：1、强化平安措施，确保小区业主（运用人）的财产和人身平安:2、礼貌待人，营造良好的生活、居住环境，杜绝戒备森严、一味盘问的小区管理模式，达到内紧外松。提高保安人员的素养，所谓来的都是客，保安人员要擅长察言观色，对出入人员区分对待，不因为保安人员的失礼而影响业主（

8、运用人）的交往活动；二、消防管理1、对保安员进行消防业务学问培训，驾驭国家有关消防的法规和制度，熟识小区自动消防系统的性能和操作，娴熟驾驭各种消防器材的运用。2、定期进行消防平安检查，保安员每天巡察小区的每个角落，刚好发觉消防火险隐患；定期对消防器材（灭火器、消防栓等）的完好状况进行检查：每天检查小区H动消防报警系统是否正常运行：每天对小区平安用电状况进行检查；定期对消防设备（消防泵、水喷淋等）进行测试，并做好记录。3、在加强日常防火工作的同时，还要做好灭火的打算工作，制定火灾应急行动实施预案，以备一旦发生火灾，能刚好有效地组织F1.消自救，对重点岗位、重点部位落实贡任到人，将火灾的损失降低到

9、最小程度：成立保安员为主、小区工作人员为辅的消防队，每年进行1-2次实地消防方案预演。4、定期组织管理处员工学习消防学问，对小区工作人员进行消防学问宣扬。三、车辆管理做好小区的停车规范管理，在入口设置禁鸣限速标记，对临时停车车位进行划线，使小区内车辆停放井然有序，保障小区道路畅通。参考停车场设计，为便于管理，为维护小区的良好停车秩序，建议安装IC卡智能停车场管理系统一套，将整个小区的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，便利业主出入，有效防止车辆的遗失。管理处将设置特地的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口限制、平安防范、巡查车辆停车和管理行车秩序。做好小区的停车规范管理，在人

10、口安装减速带和禁鸣限速标记,在小区出入口设置导向牌，停车场内设置相关的交通指示牌，对临时停车车位进行划线，使小区内车辆停放井然有序，保障车辆人员平安。第四章清洁卫生管理方案严格执行小区环境卫生管理、卫生工作标准和员工考核制度，确保小区常年干净整齐。管理处主管一天两次检查卫生工作质量，依据卫生标准对清洁工进行考核。结合小区实际状况，制定如下管理方案：一、管理目标通过严格的卫生工作标准和有效的管理监督机制，确保小区公共场所保洁率达到98%以上。二、人员配备及工作制度（一）人员配备：小区道路：1名；楼道等公共部位及样板房：2名。（二）工作时间拟定上班时间为上午7：30-12：00,下午13：00-1

11、7：30O（三）保洁范围小区全部公共部位、小区外道路、停车场、地下室等。三、卫生标准1、目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹，墙身有光泽，踢脚线干净、无灰尘。2、用干净纸巾擦拭墙面和公共设施，无明显污迹。3、标识牌、公共设施目视无明显灰尘；4、不锈钢表面无污迹。5、坨圾桶清倒刚好，桶内无异味。6、墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。7、卫生间墙面、地面干净，大小便器干净无黄渍、无异味。8、小区外道路、绿地无杂物等。四、清洁内容1、小区外路面清扫，每口10小时保洁：2、小区大厅、楼梯、走廊每天打扫、拖洗一次，10小时保洁，不间断对垃圾桶收集、清运：3、楼梯间玻璃窗每月擦拭一次：

12、4、每周对楼内护栏、标识牌等公用部位进行保洁擦拭，并不断巡察保持干净整齐；5、垃圾收取，固定垃圾桶每天定时收取两次：6、绿地卫生每天巡察、清洁一次，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；五、具体实施方案项目支配方案实施效果生活垃圾在楼幢间设置垃圾桶早晚二次由清洁工直运垃圾中转站，垃圾桶每天清洗一次防止垃圾二次污染，削减垃圾在小区内运转路程，对清洁路面，提高小小区次，削减垃圾带来的污染源建筑垃圾设置建筑垃圾堆放点袋装集中清运，每周定期将建筑坨圾拉往倾倒点消退乱堆乱放现象，刚好清除建筑垃圾污染问题果壳类设置数个果壳箱放置点一天收集一次，每天清洗一次削减地上果壳、烟蒂、纸屑道路广场10小时动态清扫保持，

13、清卫员1小时循环、动态一次清卫果壳纸屑地上不超过一小时。加强接壤部位的保洁力度地上无明显的杂物、烟蒂，道路清洁畅通。公共楼梯走廊楼梯、走廊每天清扫一次，每天拖洗一次，扶手3天擦拭一次，楼梯玻璃每月擦一次。楼梯、走廊无烟蒂、纸屑，扶手无灰尘，玻璃窗时净无灰尘，清卫工包干。进入楼道感到清洁、光明、舒适除四害按季节要求除四害协作社区居委会，刚好购买、投放、回收小区内无明显的四害侵害和活动公厕每天清扫二次厕内无粪便积累，地上无污染厕所内无臭味，地面干净，无粪便污染第五章绿化管理方案依据绿化养护管理质量要求，细化养护支配和考核指标，做到小区内外的花卉、树木生长正常，布局合理。一、具体实施方案项H方案实施

14、效果修剪乔木：每年修剪2次无枯枝，树枝不阻车辆和行人通过，主侧枝分布匀称灌木：每年修剪5次以上，枯黄枝叶刚好剪除，枯叶要即刻清除使其造型整齐美观，保持新绿和整齐草坪：每年修剪次数视草皮生长速度不定期修剪无杂草，耳坪、草地目视平整浇水依据季节、气候、绿地花木的品种确定浇水量；一般每周1次。树木无旱死、枯死现象施肥依据土质、花木生长期和培植须要，确定施肥的种类和数量：一般乔灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥时间在阴天或傍晚花草:树木强壮成长杀虫贯彻预防为主，综合治理的基本原则，每月防治1次，发觉病虫刚好喷射无明枯枝、死杈，有虫害枝条在2%以下去尘每周由绿化工用湿布对植物茎叶进行除尘花池、花基、花

15、盆、绿化带无烟头、纸屑等杂物补缺如有枯死现象，要按花木栽种季节刚好补栽补种草坪无明显黄土袒露，最大袒露块在0.4平方米内，袒露面积在总面积的0.5%以内。树木缺株在1%以下耕种除杂草施肥前和下大雨后进行松土，每年不少于6次草坪无明显杂草，树木底下土层不板结，透气良好放风排涝巡查每天巡查一次暴风雨后查看草坪无积水，树木无倒斜二、人员配置小区配备（或兼职）一名绿化工，要求具有较高的绿化养护学问，熟识花草树木的管理作业程序，并具有肯定的审美观，对花木的品种、布局有肯定的探讨，对花木定期施肥、浇水、防病治虫、除草和培土，刚好修枝整形、补栽补种，处理枯枝落叫清理场地。三、树木花草的日常维护1、依据季节、

16、气候、地域条件刚好浇水，保持良好的生长态势。2、依据土质、花木生长期、花木品种和配置须要，刚好进行施肥。3、驾驭病虫害的发展规律，实行适当有效的除虫措施。4、依据树木形态、欣赏效果、树木品种和生长状况等因素进行修剪整形，保持良好的欣赏性。5、对枯萎的花草刚好清除、更换，杜绝裸土现象的发生；6、刚好清理绿化带内垃圾，每周擦拭绿化小品一次。第六章档案的建立与管理物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的，尽管档案管理不是物业管理工作的主要环节，然而其重要地位却不容忽视。物业管理工作正式开展后，几乎每一个环节都离不开档案，无论是修理、养护物业设施，还是了解业主及物业运用人状况，或是收取管理,我用、开发经营活动