元亨国际------营销方案范文.docx

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1、元亨国际“营销方案”元亨国际坐落于重庆市巫溪县赵家坝新区，用地北接滨河南路新区，东邻巫溪中学，座守城市制高点、区位尊贵，交通便捷，山水相连，占城相伴。自然与人文景观独天得厚、区域经济商圈、文化长廊唤发元亨国际勃勃朝气。销售状况元亨国际共分为三期开发承建，总建筑面积11-期开放面积（2266911T）,二期林业小区（叶），元亨国际从2009年5月份进入提前预兽总计（118套），目前（2009年10月份）已销售达75%,商业物业面积3050m,已销售65%。项目基本状况元亨国际由元亨房地产开发有限贲任公司干脆收购原巫溪县隆望丝绸有限公司和环城职业中学的老校内，通过土地改造进行开放，公司法定代表人：

2、周庆云，男，1942年,重庆市云阳县人,2009年10月份,经过股东会议确定,担当执行董事.公司成立于2002年,公司由周刚和周庆云共同出资,注册资金828万元,周刚出资645万元,周庆云出资183万元,2002年12月16R取得重庆市建筑委员会领发的房屋开发叁级质证书，公司地址：重庆市，巫溪县，城厢镇赵家坝滨河南路。营销是一项困难系统的工程，在房地产营销实践中有许多规则和原则，是必须要把握的。但我们其中须要把握以下几个原则：1） 营销策划必需从客户和市场的角度动身：2） 始终保持整体营销的观念；3） 营销策划与销售紧密呼应；营销是一项困难的系统工程，在房地产营销实践中，有许多的规则和原则是必

3、须要把握。但是其中我们最须要把握的以下几个原则。（1）营销策划必需从客户和市场须要动身虽然这条原则表面看起来是老生常谈,做营销哪个不知道客户和市场的重要性？然而，事实恰恰相反，策划人最简洁的犯的错误也在这里，以自己的价值观，鉴赏品尝去取代目标顾客的购房品尝，从而不顾市场反映平平，一味沉醉在自己的策划成果。须知特定的购买群体，他们年龄、性格、家庭构成、文化程度、工作经验、爱好等形成的肯定共性未必和策划人或开发商的相应体验与表现相同。所以惟有在搞好市场调查的基础上，从客户动身，综合分析，投其所好，才能打动他们，夺得更多的市场。（2）始终保持整体营销的观念营销策划讲究的是创问，然而思维上利机一动表现

4、在具体的策划工作上可能廉洁成为了“孤军深化”。因此，策进的灵感与创间肯定要忠实天总的主题。客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键，没有哪个因素是肯定第一重要的,同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求向划的各个细微环节环环进展，设计的优化，物业管理，价格变动等，都要规范布局、相互直辖市，目的一样，实现营销的整体性。（3）营销策划与销售紧密呼应营销策划的最终工作就是销传策划,销售状况也是验证前期全部策划工作效果是橘准。因此，销售也应当纳入统一的总体策划思路中去。策划的目的就是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，就必需强调销售对策划的反馈，强调销售对策划

5、思路的理解与协作。市场与信息的变更是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，紧密响应，这才是真正负责肯科学的营销思维方式。房地产开发企业的面临的首要问题是使开发商的房地产商品适应顾客的须要，从而促进商品房的销售，增加利涧，加快资金周转。因此，房地产开发肯定是首先强调“以人为本”的营销策进。企业的一切经营活动，都必需围绕消费者的愿望、需求和价值观念来绽开，这是房地产营销的根本所在。（2）房地产营销是各种理念的复合理念的营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括：1）人性理念。房地产营销首先要讲求“以人为本”，中国自占的儒家仁家思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念供应了坚实的

6、文化基础。2）生态理念。近代以为，地球环境污染加重，客观上要求房地产开发必需树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类供应了更加相宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。3）智能理念。人类科技水平的快速发展使房地产开发渐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，南昌在建筑的协能上也走向了多元化，供应应了人们更加多的服务。4）投资理记忆.投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。3）策略和手段的营销的生命楼盘最终须要通过市场的反应去实现自身的价值，由此，营销中采纳的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等组合，再依拳营

7、销手段使其具体化，那么最张产生的结晶果，也是令人满足的。1、置业营销方式：结合巫溪和现有收入标准、本项目实际，目标客户群体定位在公务员、事业性单位员工和中等收入家庭。收入特征：家庭月收入在1500元左右，年收入在18000元，能承受总价为1075万元，以银行起七成20年计，能承受3-5万元的首付款，月供在500-700元。年龄特征：以2545岁的为主家庭结构：以三代同堂和两代同堂的为主置业特征：急需变更住房现状的和结婚单身群体。居住地域要求：居住环境和居住质量要求较高。目标客户群的生活习惯和消费需求：1）过平常的市民生活2）对物管只是要求简洁的清洁和保安3）环境要求宁静、简便，对楼盘的综合素养

8、要求不高价格定位：均价：950-980元m元亨国际项目优势1、 小区入口处，音乐喷泉花卉现代区域，建筑风格溶入西南边陲风情，天、人、物的完备诠释。2、 林荫小道在海枣树的陪衬下，更显得宁溢、宁静、自然！3、 小区内部，休闲长廊可以供应如：商务会议、饮茶、健身消遣至身于华蜜家园的生活4、 户型：经济商务型、大型满足了不同客户需求，阳光窗配上超大阳台是客户青睐选点。5、 元亨公司本着先建立环境，后开发的理念，真真实切让业主体验在购房时的感受和欢乐。一、竞争定价策略：在同一地段、同价位竞争的是西城紫都，所以我们要把西城紫都在定价策略上我们实行竞争定价策略，兼顾产品成本和目标利润；二、付款方式:主动引

9、导客户一次性付款，激励按揭和分期付款口一次性付款：9597折，97折是对外价，95底价分期付款:签约时付80%,交房时付20%。按揭：对外价不打折，底价99折三、销售限制表：1、遵循适量投放和分批投放的原则，将朝向、户型较好的分批投放市场。2、在此的基础上，销售价格实行“低一一高一一底”的策略，对应的是开盘期一一促销期广告推广第一阶段：内部认购及准现房发售期其次阶段：现房强势促销期第三阶段：尾盘促销期媒体组合:报纸新闻、短信+夹报+DV单+导视系统+SP活动+售房部形象战略1、报纸新闻、短信：内容：报道项目的工程进度以及由此产生的营销活动方式：针对媒体的公关口媒体选择：重庆日报星期四的房产专栏

10、和每天的新闻报道巫溪电视报每日晨报夹报：内容：夹制作的DM单媒体选择：重庆晨报DM单:详见设计图导视系统：街道灯箱、工地1.OGO形象墙和新城到老城转盘以及各主要路口的方向SP活动：口内容：以各种主题为内容的主题推广活动口方式：售房部现场活动和户外活动售房部形象:口售房部装饰口传房部工作人员的着装和举止媒体广告发布支配：第一阶段：内部认购及准现房发售期1、阶段宣扬特点：以【元亨国际】期隆重开盘为主题进行直扬推广活动。2、营销政策：1）价格（待定）：请贾经理供应2）实惠政策：凡在开盘期间成交的客户，在享受价格实惠的同时，可获得精致礼品-一份（100元以内）一次性付款:9597折,97折是对外价,

11、95底价分期付款：签约时付6080%,交房时付2040%,80%是对外价，60%是底价。按揭付款:对外价不打折，底价99折媒体发布支配：1）报纸广告：巫溪电视台流淌播放房屋信息隆重开盘庭封顶仪式，附带介绍促销2）报纸新闻、短信:口时间：每月一次，不断更新口媒体选择：重庆晨报内容：在重庆晨报上发布【元亨国际二、三期】隆重开盘暨封顶仪式，附带介绍促销具体措施3）报纸夹报每日晨报夹报5000份（DV单）第一日在重庆商报夹报5000份（DM单）其次日在重庆时报夹报5000份（DM单）第三日在重庆晚报夹报5000份（DM单）第一阶段宣扬推广特点：以现房、样板房为宣扬重点，以重大节日为宣扬节点力推。电话营

12、销：由置业顾问定时向各位业主和客户介绍项目进展状况和他们所需求问题和困难，刚好反馈，坚决处理，寻求客户的口啤宣扬建立客户信息平台。媒体发布支配：报纸新闻、短信：每月定期发放重庆晨报上发布开盘信息（适度夸张）其次阶段：尾盘促销期二阶段宣扬特点：以限量（仅剩字眼）、价格实惠方式投放市场，以营销和布幅广告方式投放。促销政策：媒体发布支配：横幅：房型优势，促进客户购买欲望。公关促销策略：针对业主：各个节点的营销执行：适时由置业顾问告知业主工程进展状况各个节点向业主说明主题推广活动，利用他们的口啤为【元亨国际】带来客源。家装学问讲座（细案待做）客户入住前邀请知名专业装饰公司主持，有售房部负责组织并供应客

13、源（效果好,可以多策划支配几次），让客户了解房型合格居家增大客户的反馈率。媒体记者：在各个节点，采纳款待方式，干脆公关媒体记者，为我们项目做宣扬，特殊是房源信息和实惠。户外活动：依据开盘期间的活动状况，修正户外活动执行方案营销策略的实施监控总体营销策略须经多方确定，策略一经确认，需尽量保证其按支配实施，不得调整。营销策略具体实施的每一步工作都需保证高效率、高品质的完成。对广告、形象包装、价格执行方案等工作执行相关文本做详实记录，归档留存。售楼处具体填写客户信息反馈，以间接分析营销策略实施效果。通过后期市场调查，了解有关营销实效果。应对策略价格策略：由于本项目价格在目前房地产市场中忙于属于高价位

14、，因此在推售过程会受到肯定阻力。如客户普遍反映本项目价位偏高，则：1.可进一步突出宣扬本项目综合区域升值潜力.2.适当增加一些配置.3.由专家名人首肯小区.4.制造”热销.5.开盘前深化摸索、摸清客房对项目的价值认同度，如客户对项目的价值认同开发商预期，则可提前将价格策略进行重新调整（因价格影响小区形象档次）或适当延长，并调整宣扬策略以提升客户对项目的价值认同，切忌在开盘后降价，因为这亲将会严峻损坏口牌形象-细心储蓄的无形资产。品牌形象策略：小区的品牌形象更多的是开发商、代理商、广告商的共同才智结晶，才智结晶依竟的主要是阅历性推断，阅历性推断的东西不一窍不通能适合消费者心理需求。因为登记期（加热期）期限内，项目组将会主动的、有意识的去摸索客户对营销的推断，依据客户记录逐步变换，满中客户须要，同进延长预热期，切记大刀阔斧进行改头换面，那样会将楼盘形象彻底粉碎，粉碎项目形象的同时，也粉碎了客户对楼盘的消费欲望。广告策略：依据到现场参观、询问、购房的客户对广告的评价、反应及各部位主动调整。