产权式酒店交易法律问题分析.docx

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1、产权式酒店交易法律问题分析一、产权式酒店的霰述1.1 产权式酒店的渊源“产权泗店”是上个世纪70年代兴起的产物，在欧美发达国家和地M.中产家庭逐渐成为社会主流,旅游业方兴未艾,在旅前创新过程中,瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店(timesharehote1.)”的概念.-tineshare即时空共享”.酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设熊的权利该权利可吸转售、转让或者交换.“时权酒店”的成产权式酒店的最初形态模式,经过长期的发展,产权式酒店乂逐渐演化出两种类型：“退休住宅”及仃限自用的投资型酒店公寓”.“退休住宅”是一种所谓册睛路的退休住房投资方式.投资咨

2、布退休之前妫搂.每年和家人去使用一段时间，我余时间交酒店管理公司出粮获租金回报.到退休的时候作为颐养天年的住所，这种类型的酒店在英国比较多见.“仃PU自用的投资型酒店”,开发商将酒店的每间客房分割为技立权出代蛤投资者.投费者假不在酒店居住,而是招客房委托酒店管理公司统川I租经济狭取年度客将利润分红时时队褥酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权.“时权酒店”、“退休住宅”、一一自用的投资型酒店”;者的共同点是都乘承“时空共字(timeshare)”的理念.投资者均享彳一定期Ri免费入住的权利.1.2 产权式酒店在我国的发展情况陆言我国姓济的不断发展，人民生活水平不断提高，消费能力和理财观念逐步转变

3、，在近年来的旅渝热、房地产投资热的推动卜，产权酒店投资方兴未艾。第种“时权酒店”秋式在我国段陆出现,这种模式之下因投资人不捌行客房的所仃权，故不能称其为真正意义上的“产权式酒店”，因IS情若界，其发展在我IH产生了“水上不服”的现多。“时权酒店”主夕是依靠契妁和信用机制保障投资者的权益,而由于目前中店的物权和信用机制不完善,开发商拨款潜逃的巾件房力所因此单凭契约保障很难取得投资苔的信任，这就需要表明产权关系.产生了V户投资齐泗店所力权的必要性.第.种“退休住宅”，困我国现行法律设定，上地及房产的使用年限的较短，井儿对J不同类型的k地及房产用途竹不同的使用年限和快用规数.故在我国也未能成为主流的

4、根式.只仃第:稗投资型酒店”经过发展改良,逐步衍变成极人中国特色的产权式酒宙*本文所唆讨论的产权式酒店，也正是这种中国特色的“投资型档店、由产权式酒店网-商品房在出售和售后物业管理仃较大的不同,我国至今未就此出台专门的规苑,这就造成J现阶段产权式酒店的发展出现了定程度的混乱。迫者拟就我国“产权式酒店”交易过程中存在的法律问题作一初步探讨.二、产权式酒店法律关系2.1 产权大泗店的运作模式产权式酒杵比较成熟的的运作模式如卜：首先，由投资齐开发商找订房屎买提合同这些与普通Ifij品房买我是相同的，投资芥支付购房款依法取得酒店房间的所有权。其次，投资片与油店管理公司答闭房屋租赁合同或者委托经营合同，

5、将房屋出租或委托给酒店管理公司，约定由消店管理公印负责酒店经代.投资若收取租金或分中经钎收入.成行货得定时间的免费入住权作为接盼I.等等.不同的产权式酒店提供的WIH1.方式仃所不同,如仃些产权式酒店提供固定投资网报率,另加郃分酒店经件利润：仃些期槌供免费寓住天数：仃些则要求只提佻酒店经件利涧不提供其他回报，再次.由r投资者泮遍时产权式酒店的经港风冷存在疑也，开发商为增通吸引力，往往切人专业担保公司,为投资者的收益提供定条件的担保,的定在保证期间,若权益人同报率低产承诺时，权益人有权在保证期间和保证范附内要求保证人承担保证贲任，最后，有些开发商为消除投资柠的投资顾虑,在销售时即设计好了退出机制

6、，投资者购房后满定年限的，可以以一定价格将所购房屋再出件给开发商或治北管理公司,开发商或酒店管理公M保证网购，2.2 产权式酒店法律关系分析产权式酒店的运作过程中形成了以F几种法律关系：2.2.1 房屋买卖法与关系2.2. 1.1出借()即开发商将产权式酒店出包(预售)给投资W的法律关系.2.3. 1.2I-IHJj有些开发商承诺投资者购房后在定条件下可以一定价格将所购房屋再出传给开发的或酒店管理公司，开发而或酒店管理公司承诺回购,这北实在双方间形成的是种附期间配条件的介同关系.只要投鎏不要求履行该约定，开发商将无条件按原H1.件价网图投资开所行的房屋，M购什同提供的退出机;M对保护投资者的利

7、盛具有而要意义，2.2.2 房屋租赁法律关系如前所述,投资力酒店泞理公司签订厉屋租货合同，将房屋出租给酒店镑理公司，由酒店管理公司负责酒店经用，投资存收取租金或采取包庇分成的形式分享酒店的经营收入，花得定时间的免费入住权，投资回报用以神抵购房款，等等.员然Ii-投资者和酒店管理公司的合同有时候也以委托经营合同的名义出现,01就其合同内容而言,通行都约定投资者不参酒店的经智泞理、不承担酒店的经售风险,而只是收取固定的收益,投资者出让的是让店房间的占有权、使用权,这些均符合租赁合同关系的法律特征,从另方面面.；,投资者木q不JI心经营酒店的费格，油店管理公司也不是以代理人的q份收取代理费刖,Mft

8、,能者以为，上述所谓的委托经营台同谑典实质而彳乃是租依合同。2.2. 3担保法律关系担保关系使原来简单的两方关忝变成了一:方关系,成为种“三角关系”,由担保公司通过对投资产权酒店的明房进行风险担保.可在一定松度减少购济者的投资风险.三、产权式1唐交易过程中存在的法律向愚31房屋美赛关系中疗在的法律问感1.1.1 产权关系上存在的法律问题首先，产权式酒店项目本幺及捺作方式存在违规风险,比如“五证“不全、不能办理产权证投费模式不合法等，法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未焜定，仅有一此部门规章存在规定.2(MH年6月建设部实施的商品房精1管理办法第2章第11条中明文规定,-W地产开发企业小

9、得采取返本销件或若变相返本的色的方式的仰商品房。房地产开发企业不得采取件后包租或在变川件后包租的方式ft*K”未敢工商从房.”国家1：商行政管理局发布文崩的房地产广告发布皆行烷定第16条也明确现定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容不知含育升值或者投资回报的承诺.“产权式酒店在悚作上涉嫌违反上述规定.又比如,开发商不得报自分割锚化原始批准设计为大空间的福业川房间,以上海地区为例,郎间酒店仃独立的产权证,而这产权证不允许分割，因此单独的酒店客房是不能办出“小户证”的.尽管老道的开发商力图通过运作规避1滋规定.而且,各地在上述法规的具体执行上口径也不尽相同,但谑管理层的毒皮而言是H益严格

10、的，因此这种操作方式不可避免存在定的法律风险，述现最后的结果是导致产权式酒店可能办不出“小产证”,而若不能办出小产证，则投资广即无法IXiEMZ得“产权式酒店”的产权，另方面，由于无法取得“小产证”，故某些开发商转而“出售”酒店的“承租权,但对外仍然宣称为产权式酒店，住法律匕房屋承租权和房屋所”权是两个小同的概念.房屋租佑权Mr债权范叫.这是一个相对权.权利的行使需要相对债务人的配合,就足说承租人翟行使自己对房屋的租赁权,K泞要第件就是房忸出租人的配合，心出租人不愿意配合,则承租人只能要求出租人进行债权上的蓝债，比如支忖通妁金等,但一Jtt不施强行租用,并且，权利仅仅是相对行使，不能将权利行使

11、绝对化，比如承租人若傀朴利，必须征用出租人的同意,承租人不押“房屋的处分权，但房屋所有权则具有绝对性，权利的行使不需卷K他人的纪介，Uj以自主堆对房屋进行处分此外,我国法律规定.一般租赁合同的期限最长不越过20年而房屋所科权则不一样.f1.ft.开发商即便能为投资齐办出小产证,产权大酒店的件加也决定了该产一权不可溺免的具有依械性和模糊性.首先,从功能来说,产权式酒店是个具仃练令服务功能的经营实体除了客房以外.还仃餐筑、娱乐等配套设施.岗开这昨配套设粒.客济的独IZ使用价位不大.其次.“产权式酒店”配食设他及共用健位的所仃权屈性不明确.在启出售后，酒店足叁设脩的所仃权M谁.是投资者大有，还是思开

12、发曲.如同小区公所样，这些设施的产权在法律上存在模期性，但实际占有人和受益人总是开发商.3.2 酒店租债姓涔过程中存在的法律问虺方面，通常投资者的收益*源F酒店的经曾管理,如果酒店管理公司总眄经皆收入，这招H接技害投资后的利益。另一方面产权式消场的产权具有依赖性和模糊性达也决定了投资杵对开发商.酒店管理公司具有某种程度的依领性.投资占在不演总常理方钱营管理的情况K很就将更换酒店管理公司更换，如果投费执意解除与酒店管理公司之间的机货关系,这样，产权式酒店的经附管理往往陷入开发商与酒店管理公司的黑箱操作之中。3.3 退出机制问题产权式酒店产权I:的依软性也It接导致了在酒店经营不善的情况广，单独的

13、酒店房屋在市场上将难以转让.囚为酒店必须整体经件.隼独的客房是很难产生同等的收跄的.也就足说,投资H投资完毕,就很就全身而退,命运在很大程度上取决r酒店的经营好坏.而如前所述.投密存对酒店管理公司也很加进行行力的监督和制约，这就是说，在缺乏规范运作的情况卜，如果缺少退出机;Ii1.,产权式油店很可能使投资片陷入进退四难的困境，四、产权式ia店交法律风龄防IK4.1 注意区分产权与租赁权,明确开发商办理小产证的贯任投资齐定要注意购买的泗店房用足否产权清晰,购买的是租赁权还是所。权,是否可以生到独立的产权证（小产证.确保拥仃对所购房屋的独立处置权.投资苦照买前要审会开发商的主体资格如常弗执照、申之

14、厉屋销代文件（如规划许可证等及房地产权闻证（如土地使用权证,上地用途、出让年限等）等;决定购买府,仔细认土地签若彳商品房买卖合同，特别注意用厘情况（如面积、结构、装修标准及配建设族、绿化等）、交付时间、权证办理、违约费任等条加4.2 投资皆收获权的保证42.I认九卷订合同，腌保投窃存的收蜕权,投资在公好是选样那些仃实力或在仃担保的开发说或酒店管理公司,保证项H的正常运作，同时，投资不,定要,开发说或酒店管理公司签订正式的合同，明礁双方的权利义务，投资者的收数最好采用保底分成的影式，即酒店管理公司承诺投资者短月取徨一个固定数皴的收益，在此M础匕视酒店的蛉首状况，投贵不可以以一定比例分享酒店的经求

15、收益,这实质I.M于对租金的具体约定形式.1.1 2.2要明确投资行对酒店经售管理的知怙权.如果投资存的收益采用利润共享或保底分成的形式，那么投资者必须确保自己对酒店经营管理的知情权。因此，在租赁介同中对此加以明确，最好能引入审计机构定期出具审计报令作为投定者r部及评价酒店处竹状况的依据,1.2 .3投资行还要与开发劭或酒店钟理公司在合同中明确约定,酒店物业的管理、运营、德假成本该由讹来伊担？图若合同不明确，这在将来公蛤投资看带来能沉戒的负担。1.3 要求开发版梃供担保,&f产权式酒店在产权、未来预期收益等多方面存在不碉定性,为投窃占提供担保就堵得尤为求要由担保公司通过对投资产权酒店的购房柠进

16、行风险担保，可在定程度H少购用者的投资风险。这电必须?r先明确担保的他围，开发商时买矣合同的版行、酒店管理公司对租赁协议的肘行以及退出机制问噌都应当列入担保的范阳，事实上以上：个方面，任何,个环节无法得到保障的话，对投资者面临的风险都将是赖物性的。在担保机构的选舁I:.同样应当要注意选样仃实力、信号出A的机均，最好是银行或各专业担保机构，在提供的担保类型匕担保机构提供的一般为保证担保，可分为段贵任保证和连带责任保证。依揖任担保如果出现债务翎纷，做权人忖先向伸务人曾求U1.还，如果债务人不以还，通过法院也无法削制执行，值权人才能找担保公司要求进行担保的修：而如果是连带次任担保的话，假权人可以直接找刎担保单位要求进行赔傍.如果进行诉讼的话,债权人也可同时起诉他务人和担保中7.因