房地产项目成本控制要点.docx

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1、房地产开发项目成本控制要点第一部分、项目规划环节成本控制要点项目规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音的地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键环节，可以最大限度地减少事后变动带来的成本。所以，该环节控制要点和控制内容相当复杂。基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。项目开发部、工程部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能.一、规划方案(一)可行性规划设计:市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、可行性研究设计任务书、可行性设计变更。由预算部、销售部配合完成。(二)方案评审：组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，

2、再重新评审。由项目、工程、预算、财务、销售等部门组成评审委员会，总经理负责。(三)设计成果：对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整，设备选型方案提前确定。由工程部负责；根据提交的设计成果进行投资估算：预算部负责，工程部配合。二、报批设计(一)设计方案：根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书，项目开发部负责、销售部协作。方案设计招投标：工程部负责.方案设计评审：招投标评审委员会。(二)报批：注意市政设计；注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整.项目开发部负责，工程部配合.三、扩初设计（一）扩初设计要求：对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核。工程部负责，各部门配合。（二）成本概算

3、：根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算。项目开发部与工程部负责.制订经营指导书：预算部负责。（三）扩初设计图：根据扩初设计要求招标、专家评审、内部评审。招投标评审委员会负责。设计调整：工程部负责。四、桩基设计（一）地质勘察：搜集权威地质资料；自己专业人员勘察。（二）设计方案评审：桩基设计2种以上形式，由专家进行桩基形式和桩基结构评审。（三）桩基施工图：设计调整。上述5项内容均由工程部负责.五、施工图设计（一）施工图设计要求：根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求。建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约

4、占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。由工程部负责，其他部门协助。（二）报建：政府部门报批费，按政府有关政策交纳。由项目开（三）审图：互审互签，明确修改意见，设计洽商。工程部负责，销售部参与。（四）面积测算：设计图纸测算与实际施工时检验相结合。工程部负责。六、销售包装设计结合营销瞿用控制，施工招投标0七、装修方案设计（一）方案设计要求：根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求。工程部负责，销售部协助。（二）材料设备选型成本方案：市场信息调研,根据设计要求确定装修材料和设备；制订装修设计目标成本计划明细表，装饰综合价格拆分分析。工程部负责。（）招投标：制订设计任务

5、书：工程部负责，销售部协助；评审：招投标评审委员会.八、功能设计（一）小区建筑物功能的经济评估：市场调研：销售部负责；有针对性扩充建筑物功能：工程部负责，销售部协助。（二）市政配套方案：市政状况调研、争取政府有利条件。项目开发部负责。（三）环境方案设计：根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额。工程部负责，项目开发部协助；招投标：招投标评审委员会。（四）智能化设计：市场现状分析，智能化必要性分析，智能化内容控制：销售部负责；招投标，寻找外部合作，争取双嬴:招投标小组组织，总经理负责。（五）销售承诺：保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性。销售部负责，工程部协助。

6、九、设计变更（一）设计调整费用（二）设计变更洽商：严格按照设计变更洽商流程进行.工程部负责，销售部协助。十、材料设备（一）选型（二）方案确定时间：在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装。工程部负责。（三）采购：招投标。招投标评审委员会。十一、其他费用物业管理完善费：限额设计。预算部。第二部分、施工环节成本控制要点施工环节的成本控制主要应注意两大方面:一是因各种变更带来的费用；二是材料、工程款的支付.由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免地由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时

7、沟通和良好合作。一、设计变更环节（一）变更评估1.项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。2、加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定.各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。3、成本控制部负责计算变更费用（含可能引起的索赔I甲方项目代表执行修改的工期评估。成本控制部成本管理员负责计算变更后的成本现状。（二）变更的审核签认1、根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行.由经办部门负责。2、设计变更通知单。由发生变更项目的负责人负责。3、变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共

8、同签字后，才能有效。由经办部门负责.（三）变更的审批经总经理审批后方可进行变更。由总经理负责。二、施工现场签证（一）签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。由经办部门（成本控制部或工程部）负责。（二）签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。由经办部门（成本控制部或工程部）负责。（三）签证的工程量1、认真核对签证的工程量准确。由经办部门（成本控制部或工程部）负责02、签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。由经办部门（成本控制部或工程部）负责。（四）签证的审批1、施工洽商通知单。由发生变更项目的负责人负责。2、必须遵

9、循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证.由总经理负责。（五）签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析,并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。主管工程师负责。三、审图扩初图会审、施工图会审、分项、分部图会审、各专业技术图纸会审。要执行图纸多层次会审会签及审批制度和各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。由甲方总工办技术负责人负责。四、总分包配合费分包方式、分包内容、分包的责任界定。通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表负责。五、材料供应（一）选型。施工所用的各项材料的选型应在材料招标

10、前确定。由总工办负责.（二）材料供应方式。先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。成本控制部组织工程部参加。（三）材料计划。限时编制材料计划，材料计划签认。由材料采购部负责。（四）预留时间。要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。由经办部门负责。六、工程款的支付（一）付款进度。按合同约定执行付款.按进度付款。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位。（二）工程进度。多层次多角度审核工程进度。预算人员审核工程价值量。（三）付款的审批。根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理。第三部分、销售环节成本控制要点销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制

11、。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。一、营销方案（一）费用总额：确定费用目标总额。销售部负责。（二）市场信息收集：根据各种相关因素确定具体计划和费用。销售部负责。（）营销计划：根据各种相关因素确定具体计划和费用。销售部负责.（四）营销预算：根据各种相关因素确定具体计划和费用。销售部负责。（五）营销方案审批：征求各方面意见，按审批流程操作。主管副总。二、营销现场费用（一）现场销售人工费用：销售人数控制、销售工作进度控制、奖励办法控制。销售部部门经理。（

12、二）现场销售器具费：销售部部门经理.（三）卖场、现场包装费：销售部部门经理。（四）销售模型费用：销售部部门经理。（五）宣传资料及礼品费：销售部部门经理。（六）展销费：销售部部门经理。（七）计划额度控制：额度内调剂和超额审批制度。主管副总。三、媒体选择（一）媒体及广告代理公司信息收集和分析：专人负责。销售部。（二）招投标：1、先评后选的原则：信息审核部、销售部。2、内部评审：信息审核部、销售部。3、招投标：招投标评审委员会。四、样板房装修（一）设计、装修：市场信息收集、制订装修目标成本总额。销售部、总工办.（二）材料采购：信息搜集；材料、设备选型。信息审核部、材料采购部、成本控制部。（三）信息采

13、集及招投标：招投标。招投标评审小组。（四）样板房维护：委托物业代管协议。物业公司、销售部。（五）材料回收、保管和再利用：建立材料设备清单、使用登记、闲置品评估和处理。材料采购部负责，物业、销售部配合。五、销售回款（一）销售折扣点：销售部、销售代理公司提出方案。总经理拍板.（二）回款周期：销售部、销售代理公司提出方案。销售部负责、财务部监督。六、销售补充条款及承诺（一）承诺的给出：制作楼书；承诺分类。销售部负责，总工办、工程部监督。（二）设计变更与承诺：变更审1比与知会制度；承诺变更。总工办负责，销售、工程协助。七、客户交房（一）交房日期：晚交房原因分类处理。（二）保修期：与施工单位洽商延长保修

14、期。（三）质量*M尝：交房验收协议。上述事项由工程部负责，销售部、物业公司协作。八、其他（一）销售代理费费：销售部与销售代理公司协商。总经理拍板。（二）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费等）：严格按相关流程进行。主管副总。第四部分、期间费用成本控制要点期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。一、财务费用（一）公司开发速度、规模与贷款计划：制定年度资金计划;资金占压费用估算与控制。财务部负责年度资金计划；财务

15、吾屿成本控制部配合控制占压资金量。（二）地价款的支付：制定项目总体开发计划。开发部、总工办负责项目总体开发计划0（）工程款的支付：制定工程年度付款计划。工程部负责工程年度付款计划。（四）销售回款的管理：制定年销售计划。销售部负责制定年度销售计划。二、人工费用包括员工薪金、岗位津贴、出差补助、加班补助及其他费用、奖金等。依据集团有关规定确定各公司工资总额、出差补助、加班补助及其他费用。财务部负责。三、行政管理费用（一）通讯费用：通讯费用实行专项审批报销。（二）交际费用：交际费用实行专项审批报销。（三）车辆交通费：车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；经批准的私家车（私车公用）限额报销。行政人事部与财务部共同负责。（四）其它办公用品：按计划采购、领用。