新和成：浙江新和成股份有限公司拟进行股权转让涉及的琼海博鳌丽都置业有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告.docx

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1、1 .资产评估法：2 .公司法民法典证券法等：3 .其他与资产评估有关的法律、法规等，仁）评估准则依据1. 资产评估基本准则；2. 资产评估职业道德准则：3. 资产评估执业准则一一资产评估程序3：4. 资产评估执业准则一一资产评估报告：5. 资产评估执业准则一一资产评估委托介同3:6. 资产评估执业准则一一资产评估档案3:7. 资产评估执业准则一一企业价值：8. 资产评估执业准则一一资产评估方法；9,资产评估执业准则一一不动产B；10 .资产评估执业准则一一机器设第3；11 .资产评估价值类型指导意见；12 .资产评估对象法律权属指导意见.（三）权依据1 .博整丽都公司提供的营业执照、公司章程

2、和验资报告；2 .与资产及权利的取得及使用有关的合同、协议、资金拨付证明（凭证）、财务报表及其他会计资料：3 .国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书、机动乍行验证、机动乍登记证、发票等权属证明：4 .其他产权证明文件。（四）取价依据1 .被评估单位提供的评估申报表：2 .被评怙单位截至评估基准日的财务报表：3 .有关工程的原始资料、竣工决切资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等:仁)资产暮础法简介资产基础法是指以被坪估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各顼资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法.它是

3、以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。计算公式为：股东全部权益评估价值=E各分项资产的评估价值-E各分项负债的评估价值主要资产的评估方法如下：-)灌动资产1 .货币资金对于银行存款，以核实后账面值为评估值。2 .预付款项预付款项为预付油卡，经核实期后能形成相应权利,以核实后的账面值为评估值。3 .存货存货包括开发产品和开发成本,根据各类存货特点，分别采用适当的评估方法进行评估。(1)开发产品开发产品为公司博微新和成度假中心一期开发项目的未曾用产，根据房源当前销售情况和

4、当地房地产市场情况确定房源预计售价，按照预诃售价(不含税)扣除税金及附加、上地增值税、箱售费用、管理班用及预计的企业所得税、适当税后利润后的余额计既确定开发产品评估值.(2)开发成本开发成本为位,琼海市万泉河口海滨旅游区博鳌新和成度假中心二期项目的开发成本支出由于政府相关部门计划时博鳌新和成度中心二期项目所处区域进行规划调整,博祭丽都公司需要重新进行规划设计.故截至评估基准日，该项目尚未办理相关规划许可证.未开工建设。基于谨慎性原则.本次评估将该地块视同现状下转让，采用市场价值倒扣法进行评估，即通过测算土地市场价值后，再扣减销售税金、土地增值税、所得税后确定评估值，其原设计方案产生的相关费用评

5、估为零。4 .其他流动资产其他流动资产系各项待抵扣税费，经核实相关资料，各项税金期后应可抵扣，以核实后的账面值为评估值.二）非流动资产非流动资产为设备类固定资产.根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，主要采用成本法进行评估。成木法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设品已经发生的实体性贬值，计算公式为：评估价值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值=重置成本X成新率一功能性贬值一经济

6、性贬值（1）重置成本的确定重置成本是指资产的现行再取得成本,由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、前期及其它费用、资金成本等若干项组成。2成新率的确定根据委估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率.A.对于笔记本电脑、冰箱及视频设备等办公设备,主要以年限法为基础，结介设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率。对于已使用年限超过经济耐用年限的委估设备，按其预计的尚可使用年限确定其年限法成新率，计算公式为：年限法成新率（K）=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）100%B.对于车辆，首先按年限法和行驶里程法分别计算理论成新率，采用孰低法确定其理论成新率，以此为基时，结合车辆的维护保

7、养情况和外观现状，确定成新率。三）负债负债为流动负债，包括应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款“通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实“经核实，各项负债均为实际应承担的债务,以核实后的账面值为评估值“八、评估程停实过程和情况整个评估过程包括接受委托、核实资产与验证资料、评定估算、编写资产评估报告、内部审核及正式出具报告，具体过程如下：(一)接受委托阶段1 .项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和范国、评估基准日：2 .接受委托人委托，签订资产评估委托合同：3 .编制资产评估计划：4 .组成项目小组，并对项目组成员进

8、行培训.仁)资产糠实阶段1 .评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样,并协助其进行资产清查工作：2 .了解被评估单位基本情况及委估资产状况,并收集相关资料：3 .审查核对被评估单位提供的资产评估申报表：4 .根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察,收桀整理资产购建、运行、维修等相关资料，并对资产状况进行劭查、记录：5 .收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况：6 .收集并查脸资产评估所需的其他相关资料。（三）评定估埠阶段1 .根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；2 .收集市场信息：3 .对委估资产进行评估，测算

9、其评估价值。(四)编制资产评估报告与内部审核阶段1 .分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论：2 .编制初步资产评估报告；3 .对初步资产评估报告进行内部审核；4 .征求有关各方意见。出具报告阶段征求意见后，出具正式资产评估报告.九、评估假设(1)本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提,产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。(2)本次评估以公开市场交易为假设前提。(3)本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提，即被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。(4)本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种

10、会计凭证、账簿和其他资料其实、完修、合法、可蚱为前提。(5)本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提,即国家现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康.稔定发展：国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动：国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化：国家现行的利率、汇率等无重大变化。(6)本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变：被评估单位能在既定的经营范用内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在

11、评估法准H时成立，当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。十、评估结论在本报告所揭示的评估假设基附上，博鳌丽都公司的资产、负债及股东全部权益采用资产基础法的评估结果为：资产账面价值185,529,548.15元,评估价值191,742,631.44元,评估增值6,213,083.29元，增值率3.35%；负僮账面价值108,951,615.19元,评估价值108,951,615.19元:股东全部权益账面价值76,577,932.96元，评估价值82,791,016.25元，评估增值6,213,083.29元，增值率8.11%。资产评估结果汇总如下表：金额单位：人民币元项目账面价值评估

12、价值增然值增Cf1.率BC=B-AD=CA*100一、流动资产185,453,606.42191,548,911.446,095,305.023.29二、非流动资产75.941.73193,720.00117,778.27155.09其中：Ia定资产75,941.73193,720.00117,778.27155.09资产总计185.529.548.15191,742.631.446,213,083.293.35三、流动负债108,951.615.19108.951,615.19O.OO0.00四、非流动负债0.00O.O.OO0.00负债合计108,951,615.19108.951.615

13、.190.000.00股东全部权注76,577,932.9682,791,016.256,213,083.298.11评估结果根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。十一、椅别，项说明以下事项并非本公司评估人员执业水平和镇力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论,提请本资产评估报告使用人对此应特别关注：1 .在对博鳌丽都公司股东全部权益价值评估中，评估人员对博鳌图都公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验.未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是博鳌丽都公司的黄任，评估人员的货任是对博鳌丽都公司提供的资料作

14、必要的查睑，资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权或其他有关权利，或对前述资产的所有权或其他有关权利存在部分限制，则前述资产的评估结果和博鳌丽都公司股东全部权益价值评估结论会受到影响。2 .截至评估基准H,被评估单位存在以下资产租赁事项，可能对相关资产产生影响，本次评估难以全面考虑：根据博磴丽都公司同琼海博整和悦酒店管理有限公司于2024年1月1H签订的房屋租赁合同显示：琼海博督和悦酒店管理有限公司租赁使用博蹩新和成度假中心项目B幢3T8层（建筑面积13,286.72平方米），租赁期自2024年1月1日至2024年12月31日。博鳌博

15、都公司承诺,截至评估基准日,除上述事项外，不存在其他资产抵押、浙江新和戌股付有限公司报过行股权转让涉及的理再性隹Ii1.i柘？!业“黎公E段东至加权力价值评估项11资产评估报告质押、对外担保、未决诉讼、电大财务承诺等或有事项或租赁事项.3 .博鳌新和成度假中心二期项目用地面积为79,514.80平方米，容枳率约为0.22.由于政府相关部门计划对博鳌新和成度假中心二期项目所处区域进行规划调整，博盛丽都公司需要重新进行规划设计，故截至评估基准H，该项目尚未办理相关规划许可证，未开工建设。对于上述事项博鳌丽都公司已出具相关说明，本次评估难以全面考虑上述事项对评估结果的影响。4 .本次评估中，评估人员未对各种设备在评估基准口时的技术参数和性能做技术检测，评估人员在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是爽实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。5 .被评估单位未能提供排除或确认存在账外无形资产的可能，也没有将可能存在的账外无形资产列入评估范用，因此评估人