房地产投资分析案例.ppt

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1、房地产投资分析案例主要内容1. 房地产置业投资经济评价指标和分析方法；2. 房地产开发投资经济评价指标和分析方法。学习目标1. 理解经济评价指标的优劣；2. 掌握房地产投资财务分析的方法。 房地产开发投资的财务分析房地产开发投资的财务分析 房地产开发投资经济评价指标及其计算方法； 案例。 一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成1. 房地产开发投资与成本的构成房地产开发投资与成本的构成经营方式投资成本开发销售型开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出开发出租型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本开发自营型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本房地产开发项目总投

2、资土地费用土地费用前期工程费用前期工程费用基础设施建设费用基础设施建设费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发间接费用开发费用开发费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费用等不可预见费用等开发建设投资经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经开发经营成本营成本2. 2. 房地产开发投资收益的构成房地产开发投资收益的构成自营收入营业额营业成本自营中的商业自营收入营业额营业成本自营中的商业经营风险回报经营风险回报租售收入（经营收入）销售收入出租收入自营收入其中，销售收入销售房屋面积销售收入销售房屋面积房屋销售单价房屋销售单价 （含土地

3、、商品房和配套设施）（含土地、商品房和配套设施）出租收入出租房屋建筑面积出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价房屋租金单价（含土地和商品房）（含土地和商品房）两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。开发出售型：销售净收入销售收入项目总开发成本租售税金销售净收入销售收入项目总开发成本租售税金开发出租型：出租净收入出租收入运营成本经营税金项目总开发成本出租净收入出租收入运营成本经营税金项目总开发成本开发自营型：经营净收入商业经营收入商业经营成本和利润项目总开发成本经营净收入商业经营收入商业经营成本和利润项目总开发成本提示：总开发价值项目总销售收入销售税费； 销售净收入总开发价值项目总开发成本。3.

4、3. 房地产开发投资中的税金房地产开发投资中的税金（1）经营税金：两税一附加包括：营业税（包括：营业税（5 5）、城市维护建设税和教育费附加）、城市维护建设税和教育费附加（营业税的（营业税的1010）。）。（4） 企业所得税：33 （5） 土地增值税针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。（2）印花税和交易服务费（3）城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税占用国有土地而交纳的一种税 房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税拥有房地产而交纳的一种财产税土地增值税的计算土地增值税的计算四级超额累进税率A. 增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除

5、项目金额50%的部分，税率为的部分，税率为30%。B. 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为的部分，税率为40%。C. 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为的部分，税率为50%。D. 增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为的部分，税率为60%。扣除项目A. 取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；B. 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本

6、；的成本；C. 开发土地和新建房及配套设施的费用；开发土地和新建房及配套设施的费用；D.D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。确认。E.E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）印花税、教育费附加）F. F. 对从事房地产开发的纳税人可按本条对从事房地产开发的纳税人可按本条A A、B B项规定计算项规定计算的金额之和，加计的扣除。的金额之和，加计的扣除。速算法速算法A. 增值额未超过扣除项目金额的，增值额未超过扣除项目金额的， 土地增值税税额增值额土

7、地增值税税额增值额B. 增值额超过扣除项目金额，未超过的，增值额超过扣除项目金额，未超过的， 土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除项目金额扣除项目金额C. 增值额超过扣除项目金额，未超过的增值额超过扣除项目金额，未超过的 土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除项目金额扣除项目金额D. 增值额超过扣除项目金额的，增值额超过扣除项目金额的， 土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除项目金额扣除项目金额35公式中的，为速算扣除系数。公式中的，为速算扣除系数。【例】 某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。（4）应纳税额）应纳税额150

8、050%50%30%30%（15015015015050%50%）40%40%52.552.5万万元元【解】（1）土地增值额300150150万元（2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100%（3）税率分别为30%和40%应纳土地增值税15040%1505%52.5万元速算法：提示：从提示：从2006年年1月月1日起，建筑面积超过日起，建筑面积超过140平米的商品房，平米的商品房，按照按照0.5的预征率征收。的预征率征收。二、房地产开发投资经济评价指标体系经济评价指标盈利能力指标清偿能力指标资金平衡能力借款偿还期利息备付率资产负债率速动比率成本利润率投资利润率静态投资回收期动态

9、投资回收期净现值（FNPV）内部收益率（FIRR）资本金利润率偿债备付率经济评价指标的计算经济评价指标的计算成本利润率成本利润率开发利润开发利润总开发成本总开发成本（项目总开发价值总开发成本）（项目总开发价值总开发成本）/ /总开发成本总开发成本 土地费用土地费用前期工程费用前期工程费用基础设施建设费用基础设施建设费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发间接费用开发费用开发费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费用等不可预见费用等提示：开发经营期的税前利润率。提示：开发经营期的税前利润率。投资利润率投资利润率正常年份的年利润总额或年

10、平均利润总额正常年份的年利润总额或年平均利润总额项目总投资项目总投资FNPV项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目标收益率标收益率i ic c，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活动起始点的现值之和。动起始点的现值之和。 FNPV FNPV大于或等于大于或等于0 0，说明获利能力达到或超过基准，说明获利能力达到或超过基准（目标）收益率的要求，该方案可以接受。（目标）收益率的要求，该方案可以接受。 贴现率获取的困难。贴现率获取的困难。 绝对指标，没有反映出单位回报。绝对指标，没有反映出

11、单位回报。000() (1)(1)(1)nttctnntttctcttF N P VC IC OiC IiC OiFIRR与与i 的反向关系的反向关系FNPViFNPV2已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、 i1或或i2，则则FNPV？（练习教材示例）？（练习教材示例）FNPV1i2i1FIRRFIRR项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。0() (1)0ntttC IC OF IR RFIRR的试算内插法示意图的试算内插法示意图NPViNPV2NPV1i2

12、i1FIRRFIRRi1i2i1NPV112NPVNPV121112NPViiFIRRiNPVNPV练习：见教材FIRR的特点 说明项目所能支付的最高贷款利率。 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。 动态投资回收期等于或大于基准回收期，则方案可以接受。 对贴现率的依赖。 强调回收资本的速度，忽视了投入资本的盈利能力、回收后的盈利情况。 适用于开发出租或自营型投资的评价。 0() (1)0bPttctC IC OiP Pb b（累计净现金流现值开始出现正值的期数（累计净现金流现值开始出现正值的期数1 1） （上期累计净现金流现值的绝对值（上期累计净现金

13、流现值的绝对值当期净现金流现值）当期净现金流现值）动态投资回收期：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。练习：见教材利息备付率 偿还偿还期内各年用于支付利息的税息前利润期内各年用于支付利息的税息前利润当期应付利息费用当期应付利息费用对于房地产项目而言，该指标应大于对于房地产项目而言，该指标应大于2，否则保障程度不足。，否则保障程度不足。偿债备付率 偿还期内各年用于还本付息的资金偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额与当期应还本付息金额 对于房地产项目而言，该指标应大于对于房地产项目而言，该指标应大于1.2，否则需要通过，否则需要通

14、过短期借款来偿还到期债务。短期借款来偿还到期债务。三、计算期和贴现率的选取从购买土地使用权开始到从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期项目竣工验收的时间周期 开发出售模式的计算期开发期 销售期 从正式销售（含预售）开从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期始到销售完毕的时间周期 准备期准备期+建造期建造期 从购买土地使用权开始从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间到项目竣工验收的时间周期周期 开发出租或自营模式的计算期开发期 经营期 预计出租或自营的时间周预计出租或自营的时间周期，比较土地使用权剩余期，比较土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿年限和建筑物经济使用寿命中的较短者命中的

15、较短者 准备期准备期+建造期建造期 为精度计，取为精度计，取1020年年贴现率的选取方法贴现率的选取方法折现率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠（融资便利和避税等）方法一：累加法提示：提示：运用资本资产定价模型方法确定风险报酬运用资本资产定价模型方法确定风险报酬 假设投资市场平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，房地产投资相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则 R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利用与拟投资项目具有类似收益特征的可比事例房地产价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。方法二：市场提取法 提示：提示

16、：仍应着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率。仍应着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率。()nAA1Ar =V=1V=Vrr-g1r轾犏-犏+犏臌或或A. 调查、搜集估价对象所在地区各类投资的收益率和风险程度资料。方法三：投资报酬率排序插入法 B. 将资料进行整理：排序、制成图表。四、计算示例四、计算示例例1：开发出售型；例2：开发出租型。 【例1】某房地产开发商以5000万元的价格购得一总面积为4000平米的土地50年的使用权，相关信息如下： 建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%； 楼高14层：1至4层建筑面积相等，5至14层为塔楼（均为标准层）； 建造成本为3500元/平米，专业人员（建筑师、结构造价机（建筑师、结构造价机电监理工程师等）电监理工程师等）费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平米。 项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次性投入，建造成本、专业人员费用、