房地产战略思考.ppt

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1、2023-2-16房地产战略思考房地产战略思考房地产战略思考房地产战略思考今日议题今日议题战略管理概述战略管理概述为什么要战略管理为什么要战略管理什么是战略管理什么是战略管理如何进行战略管理如何进行战略管理房地产战略思考与战略规划房地产战略思考与战略规划房地产战略规划的方法房地产战略规划的方法战略思路战略思路商业模式商业模式核心能力核心能力战略举措战略举措房地产战略思考n大企业的优势：大企业的优势：规模经济效益规模经济效益经验曲线经验曲线nIBMIBM前前CEOCEO郭士纳说：郭士纳说：我还从来没有见过哪家小公司不愿意成为大公司的，也从没有见过有哪我还从来没有见过哪家小公司不愿意成为大公司的，

2、也从没有见过有哪家小公司不眼红大公司的研究和营销预算或者是大公司销售人员的规模家小公司不眼红大公司的研究和营销预算或者是大公司销售人员的规模以及势力范围的。以及势力范围的。公司大，很重要。因为规模就是杠杆。深度和广度可以容纳更多的投资、公司大，很重要。因为规模就是杠杆。深度和广度可以容纳更多的投资、更大的风险以及更长久对未来进行投入。更大的风险以及更长久对未来进行投入。nGEGE前前CEOCEO韦尔奇说：韦尔奇说：在商业领域，只有强者才能生存下来，弱者会被淘汰；大的、反应快的在商业领域，只有强者才能生存下来，弱者会被淘汰；大的、反应快的能继续运转，小的、反应慢的就会落在后面。能继续运转，小的、

3、反应慢的就会落在后面。为什么要战略管理？为什么要战略管理？-做大做强是所有企业的梦想做大做强是所有企业的梦想房地产战略思考但即使大企业也不能保证成为但即使大企业也不能保证成为“百年老店百年老店” 根据统计，七十年代初名列财富杂志“500强”排行榜的公司，有三分之一已经销声匿迹。也即大型企业平均寿命不到四十年，约为人类寿命的一半。 诸位，您将有百分之五十的机会目睹您现在所服务的公司关门大吉。 摘自第五项修炼P19案例：安然的失败、锦宏地产的倒闭、顺驰的衰落案例：安然的失败、锦宏地产的倒闭、顺驰的衰落房地产战略思考中国企业战略管理的常见落后面中国企业战略管理的常见落后面n错误认为“企业有战略在管理

4、，没有战略也在管理”。因此还没有意识到没有战略就活不下去n企业、尤其是国营企业，甚至应该由谁来制定战略都没搞清楚。企业战略规划的制定不按市场规律来跟进而是按国家标准来拟就。n无法集中在核心业务赢利问题上，不能找到业务增长发动机n业务发展的层次不清n执行的决心不坚定n组织架构中各层的业绩考核不清晰房地产战略思考中外企业战略管理的差距中外企业战略管理的差距战略规划战略规划 一般5-10年 战略目标明确，可以量化 依据战略制定详细的业务发展计划 有统一明确的效果评价体系 大多只制定短期经营目标 战略目标不明确 缺乏可执行的业务计划 缺乏效果评价体系 缺乏明确的竞争模式 过分依赖价格战略和广告宣传 以

5、牺牲企业短期利润和长期利益为代价的(恶性竞争)竞争模式竞争模式多元化多元化 全面评价自身的优势与劣势 以企业的核心能力为多元化的基础 盲目跟踪市场热点 简单模仿同行企业 管理模式没有因业务而异跨国公司跨国公司中国中国 企业企业 成本优先 细分市场 战略结盟 标新立异房地产战略思考企业发展的三阶段对企业管理提出了不同要求企业发展的三阶段对企业管理提出了不同要求阶段I阶段II阶段III收入或盈利阶段I：进入阶段II：扩张阶段III：适者生存胜利者挣扎者淘汰者 进入阶段 财力和人力资源奇缺 确定市场需求和位置 制造出产品 管理要求：迅速进入，生产管理 扩张阶段 规模化生产 规模化营销 需要大量人力/

6、财力资源 管理要求：规范化管理，经营管理需求是主要驱动力需求是主要驱动力 适者生存阶段 环境动态变化 营销和生产精益求精 新产品频繁推出 市场/客户细分 降低和控制成本 管理要求：如何竞争，战略管理竞争是主要驱动力竞争是主要驱动力房地产战略思考企业战略管理的产生源于企业规模扩大和竞争的需要企业战略管理的产生源于企业规模扩大和竞争的需要企业管理发展的三阶段：生产管理：现场管理，只考虑提高效率经营管理：从企业的投入与产出去考虑企业的经营问题战略管理：对周围的各项要素及未来的投入产出进行深入透彻的分析，考虑生存与发展企业战略管理产生的背景 企业规模日益扩大，管理层次越来越多 企业发展的途径已经开始由

7、集中化转为多样化 企业与社会的关系变得日益紧密，企业的社会责任大大提高 企业之间的竞争已经从本国、本地区发展到国际未来的投入未来的投入 投入投入 生产过程生产过程 产出产出 未来的产出未来的产出生产管理生产管理经营管理经营管理战略管理战略管理房地产战略思考“知天知天“生死之理生死之理”知地知地”存活之理存活之理“知己知彼百战不殆知己知彼百战不殆”致胜之致胜之理理“不战而屈人之兵，善之善者也不战而屈人之兵，善之善者也”持续之理持续之理孙子兵法孙子兵法约公元前约公元前 360360年年 什么是战略？什么是战略？-战略就是道理战略就是道理房地产战略思考战略的内容战略的内容战略设计要解决的问题具体内容

8、知天凝聚人心：战略指导思想（Convergence）凭什么来指导我们的思想？愿景（Vision）核心价值观（Core-value）战略目标知地整合业务链：业务指导原则（Coordination）凭什么来指导我们对业务的安排？核心业务增长业务种子业务知已知彼核心业务：创造比较竞争优势Core business凭什么获得比较竞争优势？价值战略(customer)竞争战略(competitive)不战而屈人之兵核心竞争力：创造持续竞争优势Core competence凭什么获得持续竞争优势？核心竞争力认定与培育基于核心竞争力的战略安排房地产战略思考公司战略体系是一个复杂的体系，而最核心的就是基于战略

9、目标和战略思想公司战略体系是一个复杂的体系，而最核心的就是基于战略目标和战略思想回答回答“在哪里竞争、如何竞争和何时竞争？在哪里竞争、如何竞争和何时竞争？”这三个问题这三个问题业务模式业务模式?增长阶梯增长阶梯核心能力核心能力产品产品价值链价值链目标市场目标市场战略目标战略目标在哪里竞争在哪里竞争如何竞争如何竞争何时竞争何时竞争企业定位、使命与愿景企业定位、使命与愿景战略思想战略思想战略目标战略目标业务战略业务战略房地产战略思考如何进行战略思考如何进行战略思考-正确的认识自己，正确的应对环境和正确的武装正确的认识自己，正确的应对环境和正确的武装自己是关于公司战略思考的逻辑方法自己是关于公司战略

10、思考的逻辑方法正确的认识自己正确的认识自己正确的应对环境正确的应对环境正确的武装自己正确的武装自己房地产战略思考今日议题今日议题战略管理概述战略管理概述为什么要战略管理为什么要战略管理什么是战略管理什么是战略管理如何进行战略管理如何进行战略管理房地产战略思考与战略规划房地产战略思考与战略规划房地产战略规划的方法房地产战略规划的方法战略思路战略思路商业模式商业模式核心能力核心能力战略举措战略举措房地产战略思考在外部环境、内部资源能力、关键成功因素分析的基础上，借鉴成功经验，在外部环境、内部资源能力、关键成功因素分析的基础上，借鉴成功经验，是战略规划的逻辑思考框架是战略规划的逻辑思考框架外部环境分

11、析外部环境分析l 全国房地产宏观环境分析l 全国房地产市场分析l 省域房地产行业分析l 城市房地产行业分析 内部资源分析内部资源分析l 土地和政府关系l 财务资源l 人力资源l 品牌l 管理能力l 业务能力战略规划战略规划l 制定总体战略l 制定战略目标战略支撑体系设计战略支撑体系设计l 职能战略l 战略举措与行动计划标杆企业研究标杆企业研究l 专业房地产公司模式l 单一区域地产公司发展模式房地产战略思考外部环境分析主要关注房地产宏观环境、行业以及区域市场分析外部环境分析主要关注房地产宏观环境、行业以及区域市场分析分析要点分析要点思考要点和说明思考要点和说明宏观环境分析宏观环境分析房地产行业分

12、析房地产行业分析分析方法和模型分析方法和模型分析包括国家政策法规、宏观经济环境、社会需求和技术发展趋势、国际金融对行业发展的影响过去3-5年的全国房地产开发投资完成情况、土地购置及土地完成开发情况、建设情况、销售情况和房地产行业景气程度，基于此，预测全国房地产行业未来发展趋势过去3-5年省域房地产政策、经济发展、城市规划分析、房地产开发投资完成情况、土地购置及土地完成开发情况、建设情况、销售情况和房地产行业景气程度，基于此，预测省域房地产行业未来发展趋势过去3-5年城市房地产的政策、经济状况（GDP、人均GDP）、城市规划和市政建设等分析，基于此，预测城市房地产行业未来发展趋势PEST分析行业

13、分析市场分析城市房地产市场分析城市房地产市场分析过去3-5年城市房地产的市场运行情况分析，基于此，预测城市房地产行业未来发展趋势城市各物业市场现状及趋势分析：住宅、商业、交通市场现状及趋势分析，包括供应、需求、价格和趋势等房地产战略思考宏观环境分析将重点关注国家政策、经济因素、社会因素、技术发展和国宏观环境分析将重点关注国家政策、经济因素、社会因素、技术发展和国际金融的影响，际金融的影响，国家政策国家政策经济环境经济环境社会环境社会环境技术环境技术环境由于房地产行业本身的特性，其发展趋势与各类宏观政策有着很强的关联性，每一次政策由于房地产行业本身的特性，其发展趋势与各类宏观政策有着很强的关联性

14、，每一次政策的变动，将对房地产行业产生巨大的影响，对宏观政策因素的分析，有利于房地产行业把的变动，将对房地产行业产生巨大的影响，对宏观政策因素的分析，有利于房地产行业把握政策变化带来的机遇，同时也为随之而来的不利与挑战作好应对准备握政策变化带来的机遇，同时也为随之而来的不利与挑战作好应对准备国际金融国际金融土地政策金融政策土地政策物价投资消费社会统计因素技术发展动态国家对技术开发的投资和支持重点贷款信托房地产战略思考行业分析将通过全国、省域和城市房地产投资与增长、土地开发情况等分析，总结行业分析将通过全国、省域和城市房地产投资与增长、土地开发情况等分析，总结全国、省域及城市房地产行业未来发展趋

15、势全国、省域及城市房地产行业未来发展趋势19972007年全国房地产投资及增长情况CAGR=19.68%CAGR=19.68%资料来源：国家统计局、钧涵顾问资料库、 数据截止日期2008年1月1日19972007年十年间，全国房地产投资年均复合增长率为19.6819.68，而同期GDP的年均复合增长率为12.7（1997年GDP为74462.6亿元，2007年为246619亿元）2004年下半年起，国家进行有史以来最为严厉的宏观调控，在土地和金融政策上严格控制房地产市场的增幅过快，取得一定的效果2005年房地产投资增速8年来首次低于同期全社会固定投资增速但增速的放缓主要是发展商应对国家严厉调控

16、政策的暂时性投资策略调整2006年，由于调整政策的暂时性压抑而聚集的投资潜能被激发，投资市场仍保持了快速增长2007年,国家采取了较强的政策调整力度,但是全国房地产行业依旧保持了快速增长势头房地产战略思考如要进入其他城市，则要对目标城市进行对区域规划及经济状况进行分析如要进入其他城市，则要对目标城市进行对区域规划及经济状况进行分析案例：北京某高端别墅地产商在武汉的失利案例：北京某高端别墅地产商在武汉的失利-不是有好的产品就一定能成功！不是有好的产品就一定能成功！ 房地产战略思考内部资源分析主要从公司拥有的各类资源和能力的角度评估内部资源分析主要从公司拥有的各类资源和能力的角度评估分析要点分析要点思考要点和说明思考要点和说明土地储备及土地储备及政府关系政府关系财务资源与务能力财务资源与务能力管理（管理能力和业管理（管理能力和业务能力）务能力）品牌资源品牌资源分析方法和模型分析方法和模型人力资源人力资源 了解企业土地储备资料：分布区域、地块位置、地块现状、土地性质、土地价值等 了解企业获取土地信息的主要来源，明确企业获取土地的主要手段及议价能力等 了解企业的三张表：损益表、资产负债表、现金