【《房地产项目施工成本控制：以六盘水明湖新苑为例》7500字（论文）】.docx

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1、房地产项目施工成本控制一以六盘水明湖新苑为例摘要自进入新世纪以来，在房地产市场的带动卜.，伴随着生活水平的提高，人们开始对居住条件有了高要求，这些都促进了房地产行业的发展，但另一方面，房地产成本普遍上涨，盈利能力急剧下降，严或影响房地产表现并限制房地产健康增长，房地产公司原有的粗放发展模式并不能适应当前的环境，房地产进入“平利”甚至是“微利时代”时，因此房地产公司对于项目成本控制至关重要。通过以六就水明湖新苑项目为例，运用文献研究法和案例分析法，首先对当前国内外施工项目成本控制研窕现状进行分析，其次基r项目成本控制理论对六盘水明湖新苑项目成本管理现状进行了分析，最后针对六盘水明湖新苑项目中成本

2、控制存在问题提出r解决对策.通过研究，对于施工项目成本控制的问题，可以从建立和完善组织机构、加强施工过程的费用控制、建立成本贡任制、加强信息化建设和重视项目成本全过程动态控制等方面进行改进。关键词：项目成本；成本控制：建筑工程目录A*明湖徐苑审目篇工控IM191一9121 KVE*34vf41.2全过程成本管理理论42大好明潮新制目*16制#的向题52.1 成本管理的组织结构不合理62.2 施工过程中的费用控制存在问题62.3 项目未进行全过程成本动态控制63大盘水明湖所苑鹏目成本控M网题的对策73.1 建立和完善成本管理组典机构73.2 加强液工过程的费用控制7WMSi将用Ja的控制主要包括

3、，8材料价格的控制主要包括，8一-人工费的iSi.8机械费的.8使用公司现有的机器设备迸行适当的计划和有效的使用。83.3 实行项目全过程成本动态控制949ftW错误!未定义书签.房地产是经济的亚要组成部分。自进入新世纪以来，在房地产市场的带动下，随若人民生活水平的提和住房需求的熠长，中国的用地产业发展迅速。但是，经过十多年的房地产快速开发，房地产问题变得越来越多。房地产的成本普遍上涨，收益性会大大降低，影响房地产的表现和限制房地产健康始长。在“新常态”下，房地产企业的粗放开发模式无法适应现在的环境。特别是在房地产收益率持续下降、房地产进入“平利”或“微利润”时代后，房地产公司需要改变自己的开

4、发模式，积极适应新环境，提高竞争力。而口，强化公司的成本控制是适应“新常态”，改善竞争力的重要措施。对于房地产公司来说,从广泛发展到集中发展也是必然选择。由于不同的项目具有不同的目标位困、低段和项目地块的特殊规定，项目成本控制对于房地产公司的成本管理非常重要。成本控制管理是管理的基本内容，也全面反映了管理技能。控制成本的能力将对提高公司的盈利能力和增强公司在未来房地产行业的整体实力产生.重要影响。科学,规范的成木控制活动可以监控项目开发的成木，找出公司中存在的问题，进一步确定问题的根本原因，从根本上解决问题。从这个角度出发，分析和改善房地产开发项H的成本控制，一方面对业务成本能够起到降低作用，

5、提海企业利涧，另一方面对于房地产公司的管理水平能起到加强作用。1相关理论基硼1.1 项目成本控制的内容项目成本管理是在保障项目建设的进度和质量不受影响的前提下使得项目的实际成本不超过项目预竟的过程，项目成本管理内容主要有：资源计划、费用估计、费用预算、资源配置、费用控制、次用决算与审计工作等多项内容，具体分为几个儿方面：1 .确定目标成本目标成本的确定可以为项目成本管理提供方向，任何项目都需要有一个特定的目标，通过对项目总成本进行分析并找到降低成本的方法，确定整个项目成本的控制目标，在做项目招投标阶段可以起到借鉴，从而使得项目成本管理各环节更加规范，最后促进项目最佳经济效益的实现。2 .开展目

6、标成本管理确定项目的目标成本后，就需要对目标成本进行管理，管理从横向和纵向两方面来开展，使得目标成本成为一个体系，纵向管理主要是上级对下级的管理，横向管理则是同一部门各岗位的协作管理，在这种全方位的管理中，基本上项目的每个参与者都加入到门戈本管理的队伍中，在每个人都履行成本管理义务的情况下成本管理的总目标就会得以实现”3 .编制成本计划为了使得项目成本管理工作按照规定的计划开展，需要编制成本计划，该计划内容应该包括有设计、技术、生产、材料、劳资等有关的各项成本以及相关史任人的项目管理计划职能，使得人力、物力等资源都可以得到充分利用，尽可能保障项目成本的降低，并且不影响项目的质量和进度。在计划的

7、指导卜.，项目成本管理中各种矛盾也可以得到充分协谢，项目的预期经济效果也可以顺利实现。4 .成本控制项H成本控制是项目成本管理中的道中之至，除了管理项目的资金外，还需要管理项目的时间、质量和安全等，使得这些内容都可以在有序的状态下。项目成本控制需要在规定的目标指导下完成,在对成本进行控制的过程中，要对目标成本进行分解,并在各个阶段提出目标，实现动态分析跟踪管理，以使得成本降低在规定的状态下.在成本控制的过程中，还需要建立一个成本控制中心，可以让直接费用监测来担任，对整个施工项目的总工作量成本进行统计分析，并针对超标的项目以及过程进行管控,严格控制成本超支现象的发生。5 .成本考核成本考核是项目

8、成本管理的项重要内容，其存在的意义在于检验项目成本管理的成果，确定项目成本管理目的是否实现，为了保障考核结果的准确性，需要对项目各个阶段的成本以及项目不同单位工程的成本等进行考核，具体号核的内容需要包含成本目标完成情况，成本计划控制情况,成本执行与实际预期的对比情况，同时还要检杳施工成本管理是不是严格按照相关政策以及制度执行的，基于以上的内容对成本考核结果做一个总体评价。6 .成本分析成本分析主要包含的内容有：项目成本控制情况经营收益情况、成本管理情况等，另外还要对瓶工过程中人工费、材料费以及机械费其他杂项费用进行管理统计分析，分析成本变化的原因，并试图根据这些原因来提出相应的降低成本的对策。

9、1.2 全过程成本管理理论各阶段项目成本管理主要做的工作如下：（1）项H成本预测阶段：利用已完工或已完工项目的成本，分析成本及影响因素，预测项F1.成本。（2）项目成本计划阶段：在项目开始前以现金编制的文件计划“该计划是降低成本和降低成本措施的指导方针.（3）项目成本控制阶段：成本控制贯穿项目的整个生命周期.在项目实施过程中，运用项目成本等多种因素对项目成本、技术、经济、管理和实际成本及成本进行管理，比较计划成本和项目成本，比较项目实际成本，纠正差异。（4）项目成本核算阶段：指及时记录项目成本,计算项目实际成本，是成本计划、控制、分析和评价的主要依据。（5）项目成本分析阶段：通过对项目成本的分

10、析和相关的成本信息，全面分析项目的成本形成过程和最重要的影响因素，进一步有效降低成本。(6)项目成本评估阶段：班目完成后，对实际成本和计划进行比较评估，对每个人的绩效进行评估，并给予适当的奖励或罚款，促进项口参与方努力降低成本。本文依据全寿命期成本管理理论以及全过程成本管理理论，对六盘水明湖新苑项目整个成本控制环节，成本管理环节，施工费用控制环节，全过程管理环节，成本预测归集方法以及全过程动态控制环节进行分析，找到六盘水明湖新苑项目成本控制存在的问题，最后针对问题提出解决对策，以此来促进房地产项目的更好发展.2六盘水明湖新苑项目成本控制存在的问三六盘水明湖新苑项目枭用意大利式城市风格，面积9.

11、3万平方米，建筑面积12万平方米，销告面积约8342”平方米。本项目地下停车场规模较大，共仃587个停军位，基本满足业主的需求。地上建筑物规划有绿化园林、人行道和车行道。小区包括精品店和儿童游乐场设施。本工程历时三年，于2017年7月2日开工，竣工日期为2019年7月2日，合同价值约2亿元。由于该项目工期短，进度要求快，任务艰巨。在施工过程中，在增加用工、优化施工组织的基础上，基本可以完成。该项目目在建2#、3#、4#、5#标准层施工。在实际的施工过程中，各方利洵不同，成本控制工作的绩效也不同。每个成本管理者的水平和能力是不同的。因此该项目成本控制出现了各类问题。如表1所示。表2-1本J页目成

12、本控制主要问题分析有j目内容成木控制环节成木控制逆识只停留在我面，没有蛛到实际JS目实际分析成本管理环节组织结构不合理，经营部和安全验收部门不在组织站构内6宣工费用控制环节成木控制仅依靠施工经骁，缺少有成本控制措施全过程管埋环节整个团队的该任不明、权力使用不当和权利使用超越界限成本预测归集方法按照经验和当时的成本价格进行成本预免，没有根据工程实际情况预算全过程动态控制环节管理人员没有实际实施成本管理计划，也没有明确成本控制的由点在一期工程施工阶段，成本在第7到IO周出现了明显差异。通过实际现场调查和分析确认项目存在以下成本管理问题：2.1 成本管理的组织结构不合理项目组织施工直接由六盘水明湖新苑项目董事长负责，财务总监和总工程师进行协助，项目部长和员工来自不同部门。在项目规划阶段，各部门都有分配任务，但负责工程图纸的运营部门、安全批准的安全部门、人事协调担当人事部门，并没有纳入到组织体系中，这个必然会给施工带来影响.在建设过程中，项目变更时没有专人负奏变更设计图。竣工后存在劳务费和管理费等固定费用，势必会提高成本。而针对安全验收部门前期没有参与到成本管理中，最后竣工阶段在进行质量安全检查，一旦发现问题，势必又公导致重熨施