房地产开发流程模板.docx

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1、房地产开发流程,呕血整理，地产开发人员必看,工程管理专业必看！K土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批发，是进行房地产开发的前提.但是.这几样东西领取的先后顺序,非常的自学问有经5金的同志,一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事.这三样东西涉及到国土部门和规划部门IrH持久的权力斗争，目前我国法律也没有很好的规范这个问题，您.简单的说一下,土地证由国土部门颁发.是土地权璃证明.载明了土地用途及使用期限（只砧敦明）：建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要戊批我由规划部门颁发，是确定土

2、地使用覆度指标的法律依据，如容枳率轲建筑密度啊停下位配性要求明这些指标都在这个批发里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来.一般来说，一块地，必须要由规划部门核定观灯要点，地发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金，才能在土地证上筑明土地用途及年限.但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国上部门在出让土地的时候.根本不考虑规划.宜接就整块出让r.然后给人家办出商住用地十地使用权证.这种让人无法理解的H也出让模式

3、一度非常盛行.然后受让了七地的开发商，再去规划部门软鲂硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正,我的上地出让金是已经交了，婀卜的事情你效!划部门得给我搞定.我不是批评这种土地出让模式容易滋生照收.要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式於土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始.而某某第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的.我只不过是说，我国在这个何感上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式.因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的愤而们不要在这里给我指：道四.我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去

4、，我也出不出更好的土地交易模式.成市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种十.地交易模式现在已羟只是历史了.新成乡规划法第三十八条：在成市、钺规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前，成市、县人民政府成乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分.未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、法案文件和国有上地使用权出让合同，向成市、县人民政府成乡规划主管

5、部门领收建设用地规划许可证.成市、县人民政忖成乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中.推日改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件，布班在我日后的职业生迎中.不要再“着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡,阿门.2、项目公司设立、立项、环悦评估、房地产开发资质这四项几平足处一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣.与法律的关系也比较大,比如设立项目公这里要注意一下，母公司拍到的土地.转到我全资设立的项目公司名下，按我国法律.不展于交易.我再次覆调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不同于交易,再次演调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置

6、项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭.只留下一个光.这种操作模式没什么法律风险可言非常的经济实用,因此现在我国利微有点规模的房地产公司都这么干.再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产初，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么.立项主要考察的是项目的投资额及可行性.我不知道在目前的市场里.可行性这个东西，政府是从什么角度来管埋的.反正现在各地由于市场羟济的深度不同，所以在这个任情的管理上也不同。有些地方她本上不太管，有些地方就管得非常严，而且立项到底需要什么材料那也是成都说不清城的事情，立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情.警如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项

7、.这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑,但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本/不了环评.不过上彳i政策下仃对策，小情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这咚其名其妙的政策中穿过来的.反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,野如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保同，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负设把这些手续办出来。编制费用精微给多点都没关系。总之我自己一看到这也手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含奴一点,关雄地专业技术人员难我.现在这些专业技术

8、人员资料都是省内联网了，坦福几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来.因为任何人都可以上网杳到，某某是什么专业资质任职什么公M.现在结构类的工程师难找啊.感慨一个.照嗯.3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划中存”,这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，母株单体建筑有多拓,有多大各栋单体建筑之间怎么间聃,间距是多少,H照好不好.总容积率超多大，有没有超过规定的容枳率，建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排.是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业.在这里我要举例说明一下,比如建

9、筑密度,这个东西看起来很筒的是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数.曾如这个小区是I万平方米，有3三平方米的地面上有建筑物，那么建筑南度就是30%,看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位,上面是空中化广场.现在.争议就来了我这个2000平方米,到底算不算建筑基杼？你之所以限制我的建筑裕度，无非就是为了保证标化嘛.保障居民的休闲空间聪，现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西段上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有取少啊.所以这个2000平方米不能蚌在建筑密度里面.这种空中

10、花园型的架空层到底要不要停建筑密度的问题,反正技术规范没有取死，有无穷的空间可以钻营.再举个例子，容积率，总建筑面枳除以净用地面枳.也是看起来很而单。但是放到实践中一看,哈是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的士地使用权证我的面积呢.还是比这个面枳大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清地，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船商，达都是可以钻首的地方。其他的地方,揶如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道.但是这么-狼，小区的绿化聪本上就毁抻了。怎么办？设汽那种脸形消防车道，上面种笔保持绿化，就指希图纸说这就是一条消防遒路“这么撵行不行？反正我个

11、人不知道行不行。消防车道的载重瞅承是有非常产格滴设计要求滴.反正我个人不知道这种草地能不能承我得起消防车.审总平面是粘个开发报建过程中报有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月.往往都要和规划部门反更修改扯皮.来回磨脚到双方都没了脾气,才能通得过.我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的.我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你某某还是富力还是稚居乐,那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不弊，就是在不能开窗的地方开了窗.要么就是车道转弯半径太小.等等等等.（在这自夸一个：本人不才，的经试过在10天内完成这个工作，至今被引为

12、传奇故事.嘿嘿4,管规统合审杳、排水许可证管战综合审杳是规划部门的专业审交内容之一，我现在专门京出来讲，因为这个东西实在是非常.非常的专业啊.搞得不好的话,实在是害死人啊.而且,被这个东西害死的公司比比皆是.各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯Hi大原则性的错误，在实上，无论什么房地产公司，在这个问题上我跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死.说了半天，管税综合是啥？包括三大顶：小区给排水管线、强电或路、弱电境路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一某图纸上，给排水不用多价择了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水

13、和南水排出小区：电就是生活用电,线路从就里进.怎么上楼,怎么进门：弱电的内容就多了,什么有线电视税、各类通讯线路网线,内部监控线路，等等等等.多得要死.上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从胞下穿迸各桩单体再连接进入家万户.这些线路啊什么的,必须要合理的安排好.不能到处乱走.作为非专业入士,要判断一个小区的宫线综合i殳计好不好,只需要看两个东西：I、你就这么走进一个小区，看它电面是不是有电规搭在楼和楼之间。只要有这个，基木上这个小区你就不用多考虑了.2、沙井盖足不是基本沿着小区道路排布,不是携到到处都是。如果什么沙井盖孩得满地都是,简直后不出走向来的基本上这个小区你就可以考虑放弃了.为

14、什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水公整天出何题。一下南小区就变池塘的事情,我实在是见得太多了；然后,对于年轻的我来说,就是阳络整天出何跑.小区网络运营商根本没得选.因为只埋了一条管，别的网络运营商想诳来提供优质照芬称不行，而现在的这家,不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，喇的一下，断网了,再然后，5天工万别开空调,一开就断电跳闸,家里的电器得轮石用,千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志明.你说.这样的小区，能住吗？管线琮合既然如此重要，那么我们说，我们设it的时候好好的考虑,好好的

15、研究.不就行了吗？事实上,是不行.为什么？因为所有的线.你都得从外向引进来,都得能外面有个接11.但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，被多少调杳工作，都无法保证预用的接口不发生变化。最常.见的是市政排污管找突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为做科度不够.那也完蛋了.这种事情太常见/.大家肯定经常后到市政管线脩工.把路挖开，今天搞搞这里，明天撞搞哪里.我反正是被这个东西福怕了，这种情况那是想赔钱都4不定的，然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候,突然发现那个变电站已经搬走

16、广,乂或若它的容母已经超了,不能再让你接.你得从其他地方接这个时候只能花冤枉钱,乱引.引到多少电算多少电.至于，柜，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道,再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的,专门计时小区的排水。现在都是要求雨污分漉了.就是雨水和生活污水要分两条管排.这个东西管的是管径和流量.以及连接市政管线的位置.然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一Fi1.Jk我就不多说了。5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对总体设计的审食加也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。单体设计是咕呢？就是在总平面规划的基础匕落实单体建筑的设计方案.单体方案主要是些哈内容呢？我个人是这么总结的：关进就是落实各空间的大小尺寸.这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位.11前来说，我国各大成市在车位问遨上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是KX）平方米配一个车位，大体的配置要求