房地产市场报告 -【年报】2023年广州楼市总结暨2024年展望-广州中原研究发展部.docx

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1、2023市场回顾1.11.21.31.41.5政策回顾：层层递进，一线城市齐松绑土地市场：减量提质，地王纪录刷新新房市场：虎头蛇尾，新政刺激有F二手房市场：成交超IO万宗，走出低谷商业市场：供应连年缩减，成交谷底下行1.1 调控政策2中原广州市场价相领先提数走势图200405-200811200812-201202201203-2015032009年12月收紧,007年9月201504-201901201902-至今KBJ8S0680460280需求蠕：提高二套首付比例及利率；供应端：严格开发贷管理需求康：“国四条明确抑制投资投机性阪居2013年2月需求姑：“国五条S申严格执行商品住房困贩措施

2、2016年2017年：开启”因城2021年开始：供应靖：房企资金需求婶：广州开启330”政策；KS“三道红力弋二度、土她出让新越点接敢最;K点接敛最低点崔St落点Bt冏m时间1002171863151个月186355344108个月34450745237个月个月103887659个月.放松2008年9月20U年12月2014年2021年底开始需求蠕：降息；降首付比例；隆房货利率下限；下调契税；需求端：SW亍降准，齿币需求端：满足合理住房需求政策转松.住建呀际持居出怜出We家“针对TT同城市分类谓控”9.30W”认孱兀认贷”.利率下限七折2023年7月房地产市场供求关系发生重大变化.适时调祭优化

3、房地产政策1.1.1 房地产周期贬律：内外部环境的变化使得房地产仍短周期进入中长期波动近20年我国房地产市场波动周期仍3年短周期拉长至5年以上，本轮周期还未结束，且每轮周期房价仍高点回落的幅度更大。主因有：第一，国际政治不隐定，三年疫情冲击，经济增长放缓等影响；第二，过去周期基本上是用需求端政策主调节市场，而最近周期为供应端和需求端政策双管齐下，力度猛，部分政策效应会互相影响；第三，人口增长减少，购房主力军有所下滑。60供应SS:“三个JT低于“CMCe0410Q3CMGffilGMilCMCWJCD?C4I32：ABPIOXIIDI11D6IlllI4IXPI3CGIXI3UIKeMIC13

4、mI3MItOlItM141111ITWIKCIBWIl219051910XCflMeB231*04SlllZ3M7X97Xf32X?1.12宏观经济：经济有所回暖，但内外需求不足，增长乏力2023年我国经济运行一波三折，一季度积压需求释放后增速转弱，下半年政策IR力带动筑底回升，全年GDP同比增长预计5.2%左右。全年经济有所复苏，但外部和内部需求不足,增长乏力。主要原因有：外需放缓和地缘政治等因素影响、预期不稳、产能过剩、民企扩产意愿不足、市场预期转弱。国内生产总值GDP同比（）国内生产电信提故（上年同期100）当季佰-BHfi内生产总值桂数（上年同期=100）累计值-10散宛来源：Bl拿

5、统计局，中原研发部整建三驾马车（消费、投资、出口）累计同比增速数据来源:BI家统计局，中原研究发展部1.15宏观经济：M2M1剪刀差扩大，居民对未来预期不足，消费动力不强全国CPl和PPl走势Q2023年M2-M1剪刀差逐步扩大，到11月扩大至8.7个百分点。国内定期品量占比维持高位，居民消费和企业投资决策方面整体偏谨慎。而CPI也同比走弱，PPI持续在负区间。未至交需要货币、财政、产业、监管等政策互相配合，提振市场信心，推动经济修复。央行有望明年采取更多货币宗松操作以提振经济，降息、降准均存在落地的可能性。国内i三MlM2增长情况一居民消费价楮指JSCPI同比一工业生产者出厂价格相数PPI同

6、比15-O-货币和准货币(M2)供应同比增长(%)TA货币(M】)供应量同比堵长(%)10.010mzoz0czttEZ?K9ROZ、0csttfEZQK!国黑Or层OZT亲*1.tt-zzoz期三69z118ZZOZ裁盼ZZoZ11c9*zzozarSaOZarflzzozacEzzoz11Z1ZZOZteII卅KoZizaEBwIZoZIcZ卅KoZar9MIZ0zE:S卅RoZaEflIZOZ底E卅KOZarzloz曾富Z/ozozac11aEZOZ-T-ar8坟ZoZ-强fzoz1.11E9E70zarS卅EzoZ11*ZoZacfzozacBEZOZ国ZZOZ11国ZZoZ及时ZZo

7、ZOr苏ZZOZacswzzozOr耳ZZOZ1.arEw-zz。Z%ZZOZ亶索DT二IZOZaBwIZOZ1.Rd吩IZoZ底9卅IZoZ11:swoznc&zozaczozacIzoz数据来源：国家统计局,广州中晾楞发部敌案来源：国家统计局,中原研究发IRIS-101.1.5全国楼市政策总结：以资金端为核心的供应端调控政策仍加紧到松绑调控局部升级20年下半年出击调空组合拳21年上半年好开烧H偏2毋下僻政策组偏升级22年上阵托底保交楼22年下铸局部松绑23年上半年松梆面扩大23年下降深圳东Je等城市成交三道红ST、银行华M井福、恒大等民企房企资金受阻,嶷雷各触部分楼绿烂尾，首套住房贷廨J率

8、政策认房TT认贷火热,成第一波调控两缕中贷款制度集中相继S面拓宽即响民生.政府开蛤动态猥整机制广州放松阳IK政策，升级城市出台房贷Si度紧张，年麻开高层3E申房地产地强调保交楼,保项目5年期1.PR下词至4.2%深圳、上海、北京相22个试点城市土地集始短和位，小步试探组偏金融端“三之Sr开最高法明确：支持烂尾纳松绑限贩限贷等政中出让政策开始料偏：房地产X及以下地市的迸始登场，全力保企业楼业主有优先受值权策二手房指导价格是支柱产业,共同富裕松绑楼市保项目部量带押过户取消限地价.兀再集孱贷利率连续上升从低能板城市逐渐松姆房贷跋度紧张渐松房自额度全面宽松优化贩房流程中出让严控经营贷款广州二手房指身价

9、松动5年期1.PR下朝至-5Jffl1.PRTfl三深Ij仁手房搞身价松动提出三个TT低于”25000房贷额度紧张4.45%4.3%20000全国月度商品住宅销售面积（万平方米）ISOOOl00HS市衰现评论：孱企资金诲受供需商M控，楼市开始下行枝情释放的部分资金使得楼市成交火爆，成网控起因阻,政策年底开始吹遣风1.广州率5000IHSiS于大，成交下探,政策，试探松绑边界-虽然痛竭金鹤,颉.政策仍然修修补朴,开.目烂尾,客户信心TT是未有实质性的大利好先进行，深上，匕近年底-W_._散掘来源：国宗统计局,广州中JS研发部“11.6供给和需求端政策层层递进，松绑城市能级扩大到一线城市、2023

10、年3月楼市出现小阳春，上半年中央政策重点在需求端拉动，降准降息和优化客户购房流程；在下半年政策开始在供给端IR力，在7月开始防风险、保交楼、融资贷款对企业一视同仁，开且在一线城市开始松绑限购限贷政策，由此可见政府对房地产救市有决心，但属于边调边看，以防楼市回到过去过热状态。病I供给端政策）2023/11/27八部门发文：满足民营房企金融需求2023/11/17金融监管部门：明确要求三个不低于50家房企入围白名单2023/11/3证监会债券部：首提防爆雷，稳妥化解大型房企彳责券违约风险2023/10/17自然资源部:建议取消地价上限2023/8/20中国房地产报发声：允许开发商降房价以自救202

11、3/7/19中央.中共中央、国务院：振关民营经济2023/7/10中央.央行、金融监督总局：延长支持房地产平稳发展政策,房企资金环境进一步改善2023/7/5中央.国资委：做好房地产金融等重点领域风险防控2023/6/30央行货市政策委员会.中央：支持保交楼贷款需求端政策）北上广深：在9月伴以后陆续开始松绑限购限贷等政策二线及以下城市：超270个省市600+次政策松绑，限制性行政措施几乎都已退出中央和央行降准降息等政策：2023/12/21五大国有银：年内第三次降息，三年期和五年期均下调0.25个百分点2023/8/31中国人民银行、金融监管总局：首套住房首付款比例20%,二套住房不低于30%

12、,存量房贷利率下降2023/8/28房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局：呼吁一线城市执行认房不认贷2023/8/21央行：降1年1.PRIo基点为3.45%,不降5年1.PR利率2023/8/15央行：M1.F降息，央行超预期降息2023/a/01央行：迸一步推进调整存量个人住房贷款利率2023/6/20央行：5年1.PR利率下调10个基点为4.2%2023/4/23最高人民法院明确：支持烂尾楼业主有优先受三Z2023/3/30两部委全面部署“带押过户2023/3/17央行：降准0.25个百分点1.1.7房企融资政策：仍三道红线到“三支箭到三个不低于“房地产行业经历疫情叠加去杠杆的政策调

13、整冲击下，2023年出险上市房企高达60多家，新开工项目数据同比下降23.2%。土地市场以国企为主，广州近2年，拿地9成为国企。官方对供给端的态度、力度、贬模不断加大，仍“保交楼、不保房企转向既保交楼、更保房企。调控仍三条红线一三支箭一三个不低于过渡，仍重点照顾头部房企到要求“一视同仁”。三条红线-三支箭三个不低于政策内容对比政策三道红线三支箭三个不低于出台时间2020年S月2022sMi月2023年11月主要内容红线一：期限预收款的资产负债率不泪大于70%；红线二：净负债率加号大于100%；三三:现金短债比不得小于1倍.1、金融见极增加对房企信贷投放2、中债增进行公司担保发债3,恢复房企涉及

14、房企业的股权融资功能1、各家f艮行自身房地产贷款增速“不低于”银行行业平均房地产贷款增速；2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产is,3、对国有房企个人按揭贷款增速“不低于本行按揭贷款增速4月13日，在中国国际经济交流中心举行的2023-202国经济年会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示：7、分房企债务违约称为“爆雷”资金链断裂”不准确,如果将债务违约等同于爆歹或是资金链断裂，会造成企业完全频的蛇认识,导致社会对企业产生信为危机，进而冲击市场销售，加剧企业困难.2、将期配合金融理部门,仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题.3、对于违法违贬享嫡不抵债、失去经营能力的企业,要按照法市场化原则出