县低效用地再开发试点工作实施方案.docx

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1、县低效用地再开发试点工作实施方案为贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署,根据*统一部署，积极稳步推进城中村改造，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，助力高质量建设国际化绿色山水美好城市，结合*县实际，制定本方案。一、指导思想坚持最严格的耕地保护制度、最严格的节约集约用地制度和最严格的生态环境保护制度，以国土空间规划为统领，以城中村和低效工业用地改造为重点，以政策创新为支撑，推动各类低效用地再开发，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变,促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式，努力成为乡村振兴和共同富裕的模范生和样板地。二、工作原则按照“精准分析、整体优

2、化、高效利用、科学治理”的总体思路，深入实施低效用地再开发。一是坚持“绿水青山就是金山银山”的发展理念。思实践行习近平生态文明思想，严格落实国土空间规划管控要求，严守红线底线，确保耕地不减少、建设用地总量不突破、生态保护红线保持稳定。探索创新盘活利用存量土地的政策机制，全面推进资源多功能可持续利用方式的转型升级，从源头引领绿色低碳发展。二是坚持“多目标协同推进”的实现路径。牢固树立“一盘棋”思想，切实增强工作的系统性、整体性、协同性，统筹处理好规划与管理、规模与效益、安全与底线、政府与市场等关系。强化政府在空间统筹、结构优化、资金平衡、组织推动等方面的作用，坚持公平公开、“净地”供应，充分调动

3、市场参与的积极性。三是坚持“牵一发而动全身”的重点突破。聚焦*低效用地再开发领域的重点问题、关键环节破难攻坚，扬长补短，突出问题导向、目标导向，强化系统思维，坚持把盘活的城乡空间资源更多地用于民生所需和实体经济发展，实现“落一子全盘活”的工作成效。四是坚持完善“可复制可推广”的政策机制。切实承担起为改革试点破题探路、积累经验和制度贡献的重要使命，在贯彻落实上级工作部署的基础上，先行先试、示范引领，并不断完善形成实施机制、政策支撑体系，提炼形成可复制可推广的*经验、*样本，为湖州市、淅江省乃至全国多作制度贡献。三、总体目标通过四年试点期的探索实践，通过城乡低效用地的系统治理，以“有为政府+有效市

4、场”双轮驱动，全面形成空间布局均衡化、要素配置精准化、资源利用高效化、权益保障法治化的具有*辨识度的低效用地再开发工作格局和国土空间治理体系。通过四年探索实践，完成低效用地再开发5280亩以上，完成高耗低效企业整治提升500家，打造富有特色的低效住宅片区改造项目2个，低效工业片区改造项目5个，低效村庄整治改造项目2个，实现空间布局结构不断优化、城乡区域协调发展，资源开发利用水平不断提升、城乡风貌品质不断升级。四、再开发实施路径（一）城市有机更新。以2000年前建成的老旧住宅小区、城中村和空置的存量商业用房为重点，重点盘活低效存量用地,出台配套政策，实施连片再开发，提高土地利用效率，科学谋划城市

5、存量空间，完善优质教育、医疗、路网等基础设施配套,强化城市服务功能，打造特色公共空间体系，有效释放“存量空间”的“增量价值”。（责任单位：县住建局、县发改局、县财政局、县资源规划局、县民政局、县卫健局、县文体旅游局、县城投集团，列第一位的为牵头单位，各乡镇（街道为责任主体，第一责任单位牵头，下同）（二）工业全域有机更新。以老旧工业园区、高耗低效企业、传统产业为重点，充分运用工业用地和地企对应调查成果，有效识别低效工业用地，通过分门别类的改造更新、整治提升和转型升级，实行统一规划、统一改造、连片开发，积极推进产业集聚、工业进园、集中布局。（责任单位：县经信局、县发改局、县商务局、县财政局、县资源

6、规划局、县生态环境局、县文体旅游局、县科技局、县住建局、各乡镇（街道）（三）土地综合整治。以分布散、规模小、利用粗放的农用地、村庄建设用地为重点，通过“百千万”永久基本农田集中连片整治、高标准农田建设、搬迁撤并类村庄和零星农居点等方式，实现农用地提质蜡量、村庄建设用地集聚增效、生态环境修复提升。通过土地综合整治，探索建立收益分配、耕地保护、生态平衡、绿色发展的四大制度体系，做好保护、共富、生态、绿色发展融合文章。重点培育建设一批富有特色、具有*辨识度的农文旅特色项目，促进乡村产业振兴。（责任单位：县资源规划局、县农业农村局、县财政局、县文体旅游局、县水利局、县交通局、各乡镇街道）（四）“两无两

7、违”专项治理。聚焦“无合法房产、无安保措施，违章经营、违规操作”的“两无两违”企业开展大排查大整治大提升专项治理行动。通过“关闭一批、提升一批、整合一批”三种方式对开发区（递铺街道）辖区内双河片区、雾山寺片区、塘浦片区、安城片区和开发区等五大片区内所有“两无两违”工业企业全覆盖开展专项治理攻坚行动。通过攻坚行动，加快实现“园区外无企业”目标，有效实现安全生产、城乡品质、环境风貌“三个提升”，并力争使该区域打造成为全县绿色家居转型升级及生态环境治理的标志性成果。（牵头单位:“两无两违”专项治理攻坚行动领导小组、各乡镇街道）五、再开发工作实施内容（一）再开发模式。1 .协商收回。对企业因项目、资金

8、、预期效益等原因无法按约定开发的、法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回的项目用地，县政府采取协商收回土地使用权后，依法重新组织土地出让。2 .市场流转。企业依法取得土地使用权后，用地已满足转让条件的前提下，鼓励依法流转土地使用权，也可通过入股、联营等形式引入第三方合作开发。3 .协议置换。对政府因实施规划或项目实施，需要异地搬迁的符合国家产业政策的工业项目，经县政府依法批准收回原国有土地使用权的，可以协议方式为原土地使用权人异地置换安排工业用地。4 .退二优二。工业企业可以利用现有厂房、土地开展技术改造，在符合规划、不改变土地用途的前提下，经审批后实施拆建、改扩建、加层改造、利用地

9、下空间等途径提高土地投资强度、利用效率和容积率。5 .转型利用。企业可利用已有存量资源发展国家支持产业和行业，允许五年为限可保留其工业用途不变，经依法批准后使用；需要改变用途并办理有偿使用手续的，在符合规划、确保安全的前提下，经批准以协议方式处置，实现存量房产资源盘活利用。对低效用地相对集中的区域，各乡镇（街道）可进行片区开发，不局限于上述开发模式，鼓励依法探索创新。（二）再开发主体。政府、企业、集体经济组织均可作为低效用地再开发的主体。鼓励土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的土地进行改造开发；鼓励县国有企业利用市场机制开展低效用地再开发；政府确定的重点改造区域，可由政府

10、主导进行开发建设；鼓励集体经济组织和原集体建设用地使用权人积极参与城中村等集体建设用地改造开发；同时结合本轮深化集体经营性建设用地入市试点契机，可按照试点要求，进行多种方式的改造开发。（三）再开发政策探索。1 .探索规划管控引领。依据国土空间总体规划和调查底数,科学编制专项规划，明确低效用地再开发的重点区域，合理确定低效用地再开发空间单元。在低效用地再开发的重点区域编制实施层面详细规划。鼓励探索土地混合开发、矿地综合利用、空间复合利用、容积率奖励、跨空间单元统筹等政策，推动形成规划管控与市场激励良性互动的机制2 .探索完善土地收储机制。是立健全全县“统一计划、统一储备、统一供应、多方参与收储机

11、制。县土地储备机构负责储备土地的统一管理，前期开发、日常维护等具体业务由各收储分中心、乡镇（街道）等相关单位实施。探索将难以独立开发的零星地块，供应给相邻产业项目用于增资扩产（商品住宅除外），零星地块的面积、占改造开发项目的比例，需经县低效用地再开发试点工作领导小组集体商议确定。统筹保障土地储备、基础设施开发建设等资金投入，可从国有土地收益基金、土地出让收入以及经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金等资金中统筹安排。3 .探索完善征收补偿办法。完善低效用地再开发中土地征收的具体办法，依据国土空间规划合理确定土地征收成片开发中公益性用地比例等具体要求，明确集体土地上房屋征收补偿标准和程序、依

12、法申请强制执行情形等规定。4 .探索资源资产组合供应。在特定国土空间范围内，同一使用权人需使用多个门类自然资源资产的，可实行组合包供应,将各个门类自然资源的使用条件、开发要求、标的价值、溢价比例等纳入供应方案，通过省自然资源智慧交易服务平台，一并对社会公告、签订配置合同，按职责进行监管。鼓励轨道交通、公共设施等地上地下空间综合开发节地模式，需要整体规划建设的，实行一次性组合供应，分用途、分层设立国有建设用地使用权。5 .探索完善土地供应方式。鼓励原土地使用权人改造开发,除法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外，完善原土地使用权人申请改变土地用途、签订变更协议的程序和办法。鼓励集中连

13、片改造开发，在权属清晰无争议、过程公开透明、充分竞争参与、产业导向优先的前提下，不同用途地块可混合供应。根据工业的生命周期特征，合理采取弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁等方式，灵活确定工业用地供应方式和使用年期。依据国土空间规划确定规划指标，坚持净地”供应，按照公开择优原则，建立竞争性准入机制,探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让。6 .探索优化地价政策工具。完善低效用地再开发地价计收补缴标准，分不同区域、不同用地类别改变用途后，以市场评估价（或公示地价）的一定比例核定补缴地价款；探索以市场评估价为基础按程序确定地价款，综合考虑土地整理投入、移交公益性用地或建筑面积、配建基础设施

14、和公共服务设施以及多地块联动改造等成本。探索完善低效工业用地再开发不再增缴土地价款的细分用途和条件。7 .探索完善收益分享机制。对实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间，按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则，经批准后进行置换，依法办理登记。探索完善土地增值收益分享机制，完善原土地使用权人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径。优化保障性住房用地规划选址和土地供应，鼓励利用集体建设用地建设保障性租赁住房。8 .探索健全存量资源转换利用机制。在符合规划、确保安全的前提下，探索对存量建筑实施用

15、途转换的方法，按照实事求是、简化办理的原则，制定转换规则，完善相关审批事项办理程序。鼓励利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业，允许以5年为限，享受不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。9 .探索妥善处理历史遗留问题。对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，要根据全国国土调查结果、区分发生的不同时期依法依规分类明确认定标准和处置政策，予以妥善处理，要确保底数清晰、封闭运作、严控新增、结果可控。对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均调查认定为建设用地的，在符合规划用途前提下，允许按建设用地办理土地征收等手续，按现行中华人民共和国土地管理法规定落实征地补偿安置；对其地上建筑物、构筑

16、物，不符合规划要求、违反中华人民共和国城乡规划法相关规定的，依法依规予以处置。加快超期未开发住宅用地的依法处置，摸清底数和原因，落实责任单位，制定分类型、分步骤依法收回的具体措施。六、实施步骤（一）开展低效用地调查。因地制宜制定低效片区、低效宗地认定标准。以第三次全国国土调查及最新年度国土变更调查成果为基础，全面查清全县低效用地及历史遗留用地底数，于2024年2月前全部实现上图入库，报市低效用地再开发领导小组审核后逐级上报备案，并纳入国土空间规划一张图实施监督信息系统，作为后期各地相关政策实施和成效评估的依据。后期根据部省市工作部署可随工作推进情况动态更新补充入库。（二）编制工作方案和年度计划。结合国土空间规划，突出“片区谋划”和“产业社区”设计理念，同步编制低效用地再开发工作方案，落实再开发空间单元详细规划，明确年度实施计划、项目清单，细化形成片区开发建设方案。并于2023年12月