新会区农村宅基地建房管控实施细则（征求意见稿）.docx

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1、新会区农村宅基地建房管控实施细则第一章总则第一条指导思想为贯彻落实中央、省、市关于宅基地管理和农房建设管控的工作部署，规范我区农村宅基地和农房建设管理，构建统一协调的农房建筑风貌，坚决遏制农村违章建筑，助推“百千万工程”，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城乡规划法广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知（粤农农规20203号）、江门市人民政府办公室关于建立江门市乡村农房管控、风貌提升和宅基地管理工作联席会议制度的通知（江府构202044号）等法律法规和有关规定，结合我区实际，制定本实施细则。第二条适用范围本区行政区域范围内的村民使用宅基地建房审批与建设管理适用

2、本实施细则。农村村民用地建房，包括新建、原址翻建、改扩建、异址新建住房等情况。新建住房，是指农村村民在新获批宅基地上建设住房的活动。原址翻建住房，是指农村村民在现有的宅基地上原址拆旧建新的活动。改扩建住房，是指农村村民申请调整现有的宅基地红线的形状（或面积）后，拆旧建新的活动。异址新建住房，是指农村村民在获批新址宅基地上，建设住房并拆除旧址住房的活动。本实施细则所称农民和村民，是指本区农村宅基地所属的农村集体经济组织的成员。第二章宅基地使用管理原则第三条宅基地分配原则农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地，面积沿用新会区规定的面积标准，宅基

3、地面积（包括附属用房、庭院用地）不得超过100平方米。宅基地范围内的可建筑区（包括外墙、门廊等）不得超过用地红线，外飘阳台只可在住宅正面设置，且飘出宽度不大于1.5米。严禁超面积占用宅基地，严禁未批先建。建筑层数不得超过3层（屋面层可设置高度小于3米的楼梯间，原则上建筑面积合计不得超过楼层面积的25%）,建筑总高度不超过12米（不含楼梯间高度，如该区域另有规定或高度控制的，从严执行），房屋总建筑面积不超过300平方米。已发不动产权证或土地证且用地面积超100平方米的，均按以上建房管控要求执行。农村住宅建设应充分考虑间距、采光、通风、消防、通行等要求，新村的新建住宅正向间距要大于6米，侧向间距不

4、得少于4米。旧村的村民住宅根据实际情况预留间距。每户停车位不低于1个，可利用住宅侧向间距设置。农村集体经济组织成员住宅建设应优先使用存量建设用地和村庄规划确定的建设用地。严格落实农村乱占耕地建房“八不准”即不准占用永久基本农田建房、不准强占多占耕地建房、不准买卖流转耕地违法建房、不准在承包耕地上违法建房、不准巧立名目违法占用耕地建房、不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房、不准非法出售占用耕地建的房屋、不准违法审批占用耕地建房。农村集体经济组织成员应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。宅基地原址翻建、改扩建和异址新建，均应依法办理宅基地用地建房审批手续。在宅基地原

5、址翻建和改扩建的，需在持有原有农村宅基地批准书或土地证的基础上，申请新住宅的乡村建设规划许可证（附件3）,在有效期内拆除原有建筑物并建成新住宅。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，在建成新住宅后六个月内拆除原有建筑物并退出原宅基地，将原宅基地交还村集体。建房村民应签订农村宅基地使用承诺书（附件1）。村民应当在农村宅基地批准书（附件2）和乡村建设规划许可证（附件3）有效期内开工建设。因特殊原因确需延期开工建设的，应当依法依规办理延期手续，延长期限不得超过6个月。未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证自行失效，但不影响农户按照规定的条件和程序

6、重新申请宅基地。第四条规划用地原则农村村民使用宅基地建设农房应当符合国土空间规划、控制性详细规划或村庄规划，实施宅基地“三区管理”改革，坚持规划引领，以差异化宅基地供给，实现土地节约集约利用。结合城市、产业发展规划及生态保护区划定等，划分可增区、限增区、生态保护区。可增区优先盘活使用存量宅基地，并根据合理需求有序安排新增建设用地规模用于宅基地，同时鼓励建设村民公寓;限增区根据城市、产业发展需要划定，优先通过拆旧建新满足宅基地用地需求，新增建设用地规模原则上仅可用于村民公寓建设,实现“分房到户”，生态保护区为划入城市蓝线、生态保护红线等范围的村庄，停止新增建设用地规模用作宅基地，禁止新建，改、扩

7、建需满足相关的管控要求，鼓励有条件的村居整村拆旧复垦、异地安置。纳入可建区的村（居）确需使用农用地的，由所在村（居）和农村集体经济组织按照中华人民共和国土地管理法第四十四条规定，依法先行报请办理农用地转用审批手续。申请用地报批时应提供经区自然资源局审核同意的农房建设项目规划总平面图、农房建筑设计方案图。农村集体组织须委托具有相应资质设计单位出具农房建设项目规划总平面图。农房建筑设计可从江门市农房设计通用图集定向选择某一类设计风格，或选用设计单位出具更优于图集的方案。严禁城镇居民和不符合条件的农村村民私自买卖宅基地和地上房屋。对非法对外出售宅基地，按非法转让土地处理;涉嫌犯罪的，移送司法机关追究

8、相关人员的刑事责任。落实容缺机制，对下列情形实现完善手续:一是符合“一户一宅”要求、不涉及永久基本农田和生态保护红线、与现状农村居民点相邻成片、避开地质灾害隐患点和河湖管理范围线及洪涝灾害风险控制线，允许按符合国土空间规划办理用地审批手续:二是截至本细则正式施行之日前已建成房屋，列入存量宅基地底图底数房屋登记，但因缺少相关资料未能办理不动产登记的农村宅基地的农房，在乡村建设规划许可报建阶段进行容缺审批，符合要求的宅基地使用权及其地上房屋所有权进行确权登记并颁发不动产权证书。第五条风貌管控原则严控农房建筑风格以及屋面造型的审批与管理，各镇（街）建筑风格保持大体一致。鼓励村民从江门市农房设计通用图

9、集中选用房屋设计方案进行设计。农户应当按照乡村建设规划许可、宅基地批准文件、施工图纸等要求施工。鼓励农房参照绿色建筑标准进行建设，采用优秀传统建筑工艺，统筹考虑庭院绿化和配建供水、污水处理设施。（一）加强建筑外立面风貌管控。建筑外立面风貌要与村庄整体风貌相协调。根据农房风貌管控要求，严格按村庄建设风格进行建设，其户型、立面、层高、色彩等实行带方案审批，农户须按图纸进行施工，落实“一村一风貌”要求，确保同一区域的建筑风格、风貌相对统一。（二）建设示范区域，建立负面清单。以点带面、示范引领，率先打造一批风貌突出的样板示范区域，形成可推广可复制的经验在全区广泛推广，引领带动全区农房风貌提升。制定负面

10、清单，严禁违反规划管理要求，严禁“生搬硬抄”，防止“千村一面”。（三）加强村庄雨污水处理设施建设。农户在申请建房的同时，一并提交三格式化粪池的施工图纸，在新建房基础完成后，自行做好化粪池的建设。农户新建房装修完成后，要完成雨污水分流处理设施并做好污水纳管处理。（四）保护村庄传统格局。在加强农房风貌管控的同时，要保护传统村落的格局、风貌等整体空间形态与环境，全面保护和活化利用文物古迹、历史建筑、传统民居、工场作坊遗址以及古驿道等，修缮和改造要严格审批、科学实施。（五）提倡推广使用新型材料。推广使用新型墙体材料、新型防水密封材料、新型保温隔热材料和装饰装修材料等新型建筑材料，降低建筑成本，加快施工

11、速度，达到节能环保的效果。第六条规划设计原则（一）优化提升村庄规划。区自然资源局负责村庄规划优化提升的指导工作，村民申请建房必须符合村庄规划，形成相对集中、集约高效的村庄用地建设布局。各镇（街）负责本行政区域内村庄规划编制和建设管理工作，对现行村庄规划进行全面评估，对不符合村庄实际、不实用、不管用的旧规划修改完善，划定一个农村居民点建设边界，编制一张农村居民点布局图，使村庄规划能用管用、公开透明。合理确定宅基地用地规模，为农房建设用地预留空间，满足农房建设合理用地需求。（二）加强建筑设计。1 ,各镇（街）根据江门市农房设计通用图集，免费向村（社区）提供房屋设计方案，供村民选择使用。2 .如不采

12、纳江门市农房设计通用图集的方案，可以由各镇（街）指导村（社区）村民通过农村集体经济组织章程确定1至2种相近的外立面风貌，鼓励村民在建房的时候采用外立面风貌设计方案，确保外立面达到主基调统一和户型多元化相结合的效果。（三）严格控制房屋地面标高。不允许自行无故抬升房屋室内地台标高，相邻建筑的室内标高原则上应该一致。第七条监管执法原则（一）遏制新增两违，保持高压整治态势。坚持对新增农村自建房屋“两违”行为零容忍，落实“两违”治理快查快处工作机制，对新增农村建房开展巡查及执法行动，经巡查发现违反中华人民共和国土地管理法或中华人民共和国城乡规划法的，由镇街综合执法部门根据认定结果和法定程序进行违建快速处

13、置，做到提早发现、发现一起、查处一起，确保新增农村自建房屋“两违”零增长。对于巡查不到位、执法不及时的，由区纪委监委启动问责程序。（二）分类指导，逐步消化存量两违。摸清全区未办证农村自建房屋底数，健全完善存量农村自建房屋“两违”分类认定处置政策，逐步有序加快消化存量“两违”。（三）压实属地责任,推动社会共治。突出属地政府主体责任，逐级落实工作任务，确保严格履职，敢于动真碰硬。坚持党建引领、政府监管、基层自治相结合，推动形成社会共治工作格局和良好社会氛围。第八条宅基地综合利用管理原则农村村民申请农房异址新建的，须与农村集体经济组织签订宅基地退出协议。宅基地退出协议必须包含旧址住房拆除的有关内容;

14、新农房建成后，农村集体经济组织可凭原宅基地退出协议报镇（街）批准后收回，注销原不动产权证。各村居对本村经公安部门核实已故注销人员名单报区自然资源部门（不动产登记中心）核查已故人员名下宅基地登记信息，要求限期落实退出或继承。以户为单位，如户内多宅的，要求必须到公安部门进行分户，否则不予核发新门牌。镇（街）、村（社区）可采取多种形式，鼓励农村村民自愿退出闲置、超标占用的宅基地。农村村民自愿退出宅基地的，可向农村集体经济组织提出申请，由农村集体经济组织报村（社区）、镇（街）批准后收回，注销原不动产权证。农村村民主动退出闲置、超标占用的宅基地的，可请求一定经济补偿。第三章资格条件（一）严格执行宅基地分

15、配原则。属于农村集体经济组织成员的村民具有下列情形之一的，可以申请使用宅基地：1.已依法登记结婚或者本户中有两名以上已达法定婚龄的未婚子女需要分户，原有宅基地不能安置的；2 .因自然灾害、村庄公益事业建设等原因导致宅基地不能使用，需要另行安置的；3 .因实施村庄规划或者旧村改造，需要调整搬迁的；4 .现有宅基地面积低于区规定标准，居住确有困难，需要新建住房或者扩大宅基地面积的；5 .法律、法规规定的其它情形。（二）严格控制宅基地批准红线。村民申请新宅基地，有下列情形之一的，不予批准：1.不符合村庄规划的；6 .原有宅基地上住房已出卖、出租或者赠与他人的；7 .原有宅基地被依法征收，已选择提供安

16、置房或者货币补偿的；8 .原有宅基地使用面积低于区规定标准，居住确有困难，另行申请宅基地，但拒绝与本集体经济组织或者村民委员会签订退出原有宅基地协议的；9 .已拥有一处宅基地且面积不低于区规定标准的；10 ,所申请的地块存在权属争议的；11 法律、法规规定的其他情形。第四章农村宅基地用地建房审批监管流程根据中华人民共和国土地管理法有关规定，农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准，其中，涉及占用农用地的要依法办理农用地转用审批手续；涉及使用林地的要依法办理使用林地审核审批手续。各镇（街）要切实履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为农民提供便捷高效的服务。宅基地原址翻建、改扩建和异址新建，均应依法办理宅基地用