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1、第五章房地产评估【考情分析】本章考客观题和综合题，分值一般在12-28分左右。在考试中应重点关注收益法、市场法和假设开发法。【主要考点】1.收益法（重点）2 .市场法（重点）3 .假设开发法（难点及重点）4 .成本法本章内容第一节房地产评估概述第二节房地产价格及其影响因素第三节收益法在房地产评估中的应用第四节市场法在房地产评估中的应用第五节成本法在房地产评估中的应用第六节假设开发法在房地产评估中的应用第七节基准地价修正法在房地产评估中的应用第八节路线价法在房地产评估中的应用第九节在建工程评估第一节房地产评估概述一、土地的特性二、土地使用权（掌握）三、房地产的特性四、房地产评估的原则（掌握）一、

2、土地的特性（一）土地的供给1 .自然供给（1）含义：供给人类可利用的土地数量。（2）自然供给土地的5个条件。2 .经济供给（1）含义在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化。土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。（2）特点土地的经济供给是有弹性的。土地的经济供给会受人类社会活动的影响。（一）土地的特性（掌握）1.土地的自然特性（05年多选）(1) 土地位置的固定性土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。(2) 土地资源的不可再生性(3) 土地效用的永续性只要土地使用得当，土地

3、的效用即利用价值会一直延续。(4) 土地质量的差异性土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地级差地租的产生。2. 土地的经济特性(1) 土地经济供给的稀缺性土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。(2) 土地产权的可垄断性土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。(3) 土地效益的级差性土地质量的差异性一不同区位土地的生产力不同f经济效益上具有级差性。(4) 土地利用的多方向性一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用

4、途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。二、土地使用权(一)土地所有权的归属1 .城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。2 .国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。(二)土地使用权出让(土地使用权首次交易)1. 土地使用权出让含义指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2. 土地使用权出让金相关规定国有土地使用权可以采用协议、招标、拍卖、挂牌方式。

5、土地使用权出让合同约定的使用期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，应该依法对该土地上的房屋及其他不动产给予拆迁补偿，并退还相应的出让金。3. 国务院确定的土地使用权出让最高年限(掌握)(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。4. 土地使用权出让到期续期的相关规定土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除因公共利益需要提前收回土地的，应当予以批准，并重新签订土地使用权出让合

6、同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。非建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。（三）土地使用权二次交易1. 土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限（原来规定的出让年限减去已经使用年限）。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使

7、用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。2. 土地使用权出租指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时,土地使用权不得出租。3. 土地使用权抵押其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。三、房地产的特性房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。2 .供求区域性。3 .使用长期性。4 .大量

8、投资性。5 .保值与增值性6 .投资风险性7 .难以变现性8 .政策限制性四、房地产评估的原则（掌握）在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则（一）合法原则（二）最有效使用原则第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类二、房地产价格的特征三、房地产价格的影响因素一、房地产价格的种类（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。（二）价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格1 .市场交易价格房地产在市场交易中实际成交的

9、价格。2 .评估价格房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布.（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格1 .土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等（第七节讲解）2 .建筑物价格指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。3 .房地产价格指建筑物连同其占用的土地的价格。（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等（掌握）房地产总价格：指一宗房地产的整体价格房地产单位价格有三种情况：单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建

10、筑物价格、单位建筑面积的房地产价格。楼面地价（单位建筑面积地价），是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。土地单价2单位土地面积土地价格=100万亦X2万元=土地总价IJlI单位价格单位建筑面积建筑物价格400万亦建筑物单位建筑面积房地产价格单位建筑面积土地价格楼面地价JQ400万布楼面容积率容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率建筑总面积土地总面积土地利用程度容积率=楼面地价二8楼面地价=土地总价格建筑总面积土地单价容积率【例1.单选题】（2009年度考题）某宗土地，单价为8OOo元/平方米，规划容积率为5,地资本化率为10%,则其楼面地价为（）元/平方米。A.1600B.8000C.40

11、000D.80000。答疑编号6150050101正确答案A（五）其他价格类型公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。二、房地产价格的特征1 .房地产价格是权益价格；2 .房地产价格与用途相关；3 .房地产价格具有个别性；4 .房地产价格具有可比性。三、房地产价格的影响因素（掌握）影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。（一）一般因素主要包括经济因素（3）社会因素（5）行政因素（5）和心理因素等。（一）区域因素（06年单选）1 .商服繁

12、华因素这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。2 .道路通达因素这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。3 .交通便捷因素这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高,房地产价格水平也较高。4 .城市设施状况因素（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施*（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等

13、设施。5 .环境状况因素（三）个别因素1.土地的个别因素(1)区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置O区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。(2)面积因素、宽度因素、深度因索。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。(3)形状因素。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。(5)容

14、积率因素。容积率越大，地价越高；容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。(6)用途因素。一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。(7)土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。【例2.单选题】(2009年度考题)一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而居住用地商业用地工业用地居住用地言，地价递减的顺序为()A.商业用地、工业用地、B.居住用地、工业用地、C.商业用地、居住用地、D.工业用地、商业用地、B答疑编号6150050201正确答案C2.建筑物的个别因素。(1)(2)(3)(4)(5)面积、结构、

15、材料等。设计、设备等是否良好。施工质量。法律限制。建筑物是否与周围环境相协调。第三节收益法在房地产评估中的应用一、适用范围二、基本思路三、净收益(重难点)四、资本化率(重难点)五、计算公式(重难点)一、适用范围适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等,不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。二、基本思路(一)收益为无限年期的房地产价值计算公式为：房地产价格=纯净益/资本化率(5-1)这种理论的抽象，包含着三个假设前提：(1)净收益每年不变；(2)资本化率固定；(3)收益为无限年期。【提示】参见教材48页的公式2-14,二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式。(二)收益为有限年期的房地产价