金域中心销售手册.docx

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1、金域中心销售手册目录一、开发公司简介二、区域及金域中心项目概况三、竞争分析四、投资模型分析五、销售组织与管理六、销售流程北京是中国的政治、文化中心，政府机构云集，各大企事业单位的总部和办事机构众多，在中国的跨国公司中有80%的区域总部和研发中心设在北京。北京的写字楼产品代表了中国内地写字楼市场的最高水平。竞争激烈、体量大、规格档次高、行销理念层出不穷是北京写子楼市场的总体特征。一、开发公司简介二、区域及金域中心项目概况（一）东城区区域规划和经济发展现状东城区规划在2003年东城区政府工作报告中，东城区政府确立了建设三个经济功能区的发展思路：a、朝阳门交通商务区：以机场线快速轨道交通项目、东直门

2、交通枢纽和东二环商务带为重点，全力推进东二环交通商务区建设，形成以空港服务功能和大型企业总部为特色的现代化交通商务区。b、王府井现代商业区：坚持王府井升级战略，完善王府井的硬件设施，全面提升王府井的经营结构和管理水平，建成国际一流的现代化商业中心区。c、文化旅游区：加快雍和宫、地坛、国子监传统文化旅游区建设，有效整合文化旅游资源，推动旅游业快速发展。东城区经济发展状况（1）三个经济功能区建设进展顺利，东城经济三足鼎立的格局已具雏形。王府井现代化商业中心区初具规模，每年实现零售额达到全区的三分之一左右。王府井升级战略正式启动，地下空间综合开发规划、“数字王府井”建设和“王府井-北京商情指数”发布

3、取得阶段性成果。国际著名商业街研讨会获得巨大成功，王府井的国际知名度和影响力显著提高。东直门交通商务区建设成效明显，制定了规划方案，基本完成了招商引资工作，一批大型企业总部相继落户东二环，新保利、中海油等已开工项目进展顺利，东直门交通枢纽暨东华广场建设正式启动，城市铁路东直门站竣工通车。雍和宫、地坛、国子监传统文化旅游区建设规划意见和工作方案已完成，确定了以五大旅游街区和五条特色街为主的基本格局，重点地区环境整治取得初步成效。（2）经济体制改革进一步深化，对外开放水平继续提高。整合全区国有资产、推进区属企业改革，非公有制经济实现新发展。对外开放进程加快，累计实际利用外资12.3亿美元，是改革开

4、放以来最多的五年。2003年，外商投资企业预计实现增加值111.4亿元，是1998年的14.1倍。对外友好交往稳步推进，与韩国汉城市钟路区正式建立友好关系。2003年，全区国内生产总值预计完成329.4亿元，是1998年的2.5倍，年均递增20.6%；区级财政收入完成31.38亿元，是1998年的3.3倍，年均递增26.7%；全区社会消费品零售额预计完成166亿元，是1998年的2倍，年均递增14.6%；全社会固定资产投资额预计完成170亿元，是1998年的3.1倍，年均递增25%。东城区第三产业在全区产业结构中占到85%,新兴的第三产业比重不断提高。王府井地区己建成和即将建成的商业设施将达1

5、80万平方米，现代化的王府井市政基础设施可满足300万平方米建筑面积稳定使用50年。东方广场作为亚洲最大的单体建筑群总面积达90万平方米。北京站地区以恒基中心、中粮广场等大型设施为龙头，已建成投入使用。隆福寺传统民俗商业街、东内餐饮一条街等都是投资者首选之地。十五期间结合三个功能区和全区的危旧房改造，规划建设一批大型公共建筑和几十座商务、公寓设施。（二）区域现状朝阳门区域泛指朝阳门南大街、朝阳门北大街、朝阳门内大街、朝阳门外大街交会处一带。在十字路口建有朝阳门立交桥。辖大街4条，胡同38条，下设23个居（家）委员会。辖域南北最长876米，东西最长1432米，总面积约1.4平方公里。辖区内以居民

6、聚居区为主，主要街巷为东四南大街、朝内大街、朝内南小街、朝阳门南大街（东二环路）。主要商业区为处于银街的东四南大街，有大小商业网点100多个，此外还有一个室内集贸市场南小街市场。朝阳门辖区内驻有国务院发展中心等中央、市、区属单位近300个；有大专院校1所，中学2所，小学5所；有区属医院1所。卢森堡大使馆也在辖区内，辖区内还有市级文物保护单位4处，区级文物保护单位4处。1、建设现状今年来城市现代化建设口新月异，城市管理水平不断提高。目前建设现状:（1）危旧房改造取得历史性突破。（2）市政基础设施建设全面加快。（3）城市环境建设取得良好效果。（4）社会事业项目及重点项目建设进展良好。（5）历史文化

7、风貌保护成绩突出。2、价格分析区域内价格分析a、租金价格保持稳定、涨跌幅度波动不大周边甲级写字楼报价20-22$/月11f,可下调的空间在2-3$左右，即目前的实际租金水平在17-20$/月而；中低档写字楼报价为2.84元RMB/天/m?（以上均包含物业费）。考虑到区域新建在售项目不断增多，很多写字楼的租售部对于租金方面都有一个较为灵活的变动空间，租金上小范围可能出现一定的涨跌，但幅度不大，对整体租金水平不构成影响。b、区域市场销售价格水平居高不下相关的东城区和朝阳区截至目前为止销售价格水平一直保持稳定的状态,没有较大的涨跌幅度波动。区域的高档写字楼项目的平均售价在15000-2000元/，商

8、住公寓项9000-15000元/m?不等，继续保持较高的销售价格水平。（三）项目整体概况项目位置本项目位于朝内南小街，邻近朝内大街和朝外大街交汇处，该区域从行政区划上划分，隶属东城区朝阳门街道办事处，项目以北为朝内大街主干道，以南直达建国门内大街，以东贯穿朝阳门桥同东二环、东三环区域紧密相连，以西连接王府井大街。整体概况本项目位于朝阳门商圈东侧，王府井商圈向西一站地,毗邻隆福寺商业中心，自古以来就是北京商业物流集散地，商业潜力巨大，商业概念浓厚。本区域是北京传统的商住区，具有较强的老北京街巷特色，北京地方文化浓厚，向北是雍和宫，向东是东岳庙。南小街区域有较多北京传统建筑-四合院,其中很多将作为

9、文物保护下来，在金宝街一带也将恢复建造一批四合院。与外交部、国务院发展研究中心、中国民航总局仅一路之隔，具有典型的高端写字楼和商业需求人群。这种地域优势和商业文化优势是本项目在项目定位、产品定位、客群定位、价格定位以及后期制定操盘理念和策略时应当较多考虑的因素。同时，也是本项目开发理念和营销理念的核心。（四）项目综述1、项目的地理位置及规模2、总平面布置3、小区道路规划系统4、户型设计概况及数量配比5、小区绿化系统6、竖向设计1、位置：朝内南小街，邻近朝内大街和朝外大街交汇处2、发展商：北京住总集团3、规划设计：4、施工单位：5、物业管理：6、产品构成：总建筑面积12.8万平米，其中写字楼为8

10、.7万平米，占68%,商业为4.1万平米，占32%。建筑单体体量较小，每栋写字楼建筑面积在2万平米左右，每栋每层商业面积在3000平米左右。9、主要技术指标：2组团总建筑面积87741.40而，占地面积4087.6811f,其中住宅42841.99肝,地上商业建筑面积8254.52肝,地下商业建筑面积4097.51肝,地上办公建筑面积1988711地下汽车库建筑面积4772.4411f,地下自行车库建筑面积3898.81112,201#203#楼建筑总高度分别为22.4m、44m、44.2m,204#、205#楼建筑总高度均为44.7m,室内外高差住宅部分201#、202#、203#楼为0.3

11、m,204#、205#楼为1.3m,公建1层4.5m,2层3.9m,标准层3.5m,住宅标准层2.7m,顶层高2.9m,办公标准层3.5m,顶层高2.9m。3组团总建筑面积49379.19m2,占地面积4853.2m二地下建筑面积8764.03m2,地下一层建筑面积4007.13m2,地下二层汽车库建筑面积4008.79m2,10、抗震等级：？级。11结构：？12、交楼时间：13、装修标准（略）：14、立面风格：以白色和灰色为主调，简约的建筑风格。15、配套设施： 交通：地铁、二环路、多路公交车等 商业配套：丰联广场、华普超市等 医疗设施：药店，区属医院等 教育：有大专院校1所，中学2所，小学

12、5所 休闲娱乐：麦乐迪、钱柜等 银行：各主要商业银行，如工商银行、建设银行等（五）项目卖点综述：区域优势朝内区域作为北京最早的商务区域之一，属于北京城市内核区域，存在大量的商务需求和办公需求。本项目毗邻朝外商圈、王府井商圈、东直门商圈，商务氛围浓厚，城市地域、历史、文化特点突出，市场认知度、接受度、美誉度较高，选择在本项目置业，容易给客户一种心理上的认同感和优越感。朝阳门商圈的写字楼历来是外资公司进驻京城首选的办公场所，其中很多国际知名企业选择在该区域作为其办公场所。到目前为止，该区域内聚集了北京市70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所，资源众多、产业链条完整、企业间合作密切、商务

13、氛围良好，已经初步具备了国际商务中心所要求的办公条件，是外资公司进京后的首选办公地点。由于在市场上享有较高的知名度，加上专业、完善的物业管理，使之仍然维持着较高的租金水平，并拥有一批资质优良的客户。该区域由于交通便捷、路网发达、涉外资源丰富、距机场近等众多利好因素而成为北京高档写字楼市场的发源地。由于本区域地段优势较为明显，同时拥有商业地标性建筑，随着我国金融市场的近一步开放，外资银行、保险业等金融机构的进入，朝阳门区域成熟的金融商务氛围将成为他们较为理想的选择地点。投资升值价值区域市场繁荣发达、城市现代化程度高、基础设施条件好，土地开发价值更高，可以使入驻商家形象在无形中得到巨大提升。同时.

14、，环渤海经济带的全面启动，使东城成为21世纪中国经济发展中极具生命力的一部分，是被投资者广泛看好的必争之地。本项目位于朝阳门商圈东侧，王府井商圈向西一站地,毗邻隆福寺商业中心,自古以来就是北京商业物流集散地，商业潜力较大，商业“概念”浓厚。东城区目前户籍人口62.5万，人口密度每平方公里2.4万人。而本项目周边1平方公里范围内的固定居民保有量达到2万人左右，流动人口数量达到5-10万人左右，有效人口数量能够较好的支撑区域商业的发展和办公物业的升值。朝外大街是北京最早发展成长的区域商业中心，有着700多年的商街繁盛历史，早在十年前即被政府规划定位为区域性的国际商业、商务中心，拥有了带动周边商圈互

15、动发展的显赫地位，对一桥之隔的朝内区域起到了很好的商业氛围凝聚和提升的作用。朝外大街每天承载30万人往来，2万辆自行车经过，10万人步行，如此大的人流形成了朝外商圈巨大的消费潜力和推动力，也成为了朝外大街成为“商业大道”的第一个要素。商业旺地的形成在于客户对区域商业前景的预期，目前朝外大街已形成了丰联广场、蓝岛大厦、华普超市、旺市百利超市、百脑汇等全业态国际商业区，己经成熟的商圈效应能够很好的对朝内区域产生辐射作用，达到朝阳门内外连动的效果，实现朝阳门大商圈的概念。区域地段决定了项目投资价值和升值潜力，其投资价值和升值潜力是巨大的。郊区可以扩大，而市、中心的土地资源有限，核心地段不可能复制。交通优势本项目地处朝内南小街，项目以北为朝内大街主干道，以南直达建国门内大街，以东贯穿朝阳门桥同东二环、东三环区域紧密相连，以西连接王府井大街，距离地铁站400米左右,交通发达。随着东城区政府加大对区域金宝街、二环辅路等市政道路的拓宽改造工程，交通干线网络发达，周边多路公交车经过，交通极其便利。产品差异化优势项目小商业、小写字楼、多形态的、中端的产品构成，填补区域内市场空隙,项目产品差异化抢占市场机会点。配套优势主要的商业业态集中在：1、餐饮、娱乐场所2、中小型零售业（包括：中小型超市、药店、小卖部、书报亭、服装店、音像店等）社区服务业（如：银行、健身设施、美容