房地产 -2023年度商业地产表现报告.docx

《房地产 -2023年度商业地产表现报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产 -2023年度商业地产表现报告.docx（81页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、HU2市场综述4研究成果构成9研究成果说明&活动办法102023年度商Ittft产企业表现11商业地产企业表现报告13商业地产金融-20商业地产零售业态发展25消费品牌32商办运营47办公空间服务48住房租赁53文旅发展59ESG痢64数字化发展70表现力指数2023年度商业地产表现76IHR力2023年度初业地产表SHB告市场综述消费大浪潮从项目开业和企业业绩数据来看,零售商业市场保持着积极向上的趋势。今年，全国主要大城市均在发力刺激当地消费，并出台了许多政策。不少政策均强调首店经济，与普通门店相比，首店首发具有不可替代性与新奇度，代表着崭新的时尚理念和更高价值的产品，可以满足消费者日益增长

2、的个性化、品质化需求。从数据来看，社会消费品零售累计总额持续增长，但6月开始增速放缓。其中，网上零售额持续保持正增长，超市零售额于5月出现负增长.房地产到位资金和投资增速持续下滑，办公楼和商业营业用房的新开施工、存量施工面积仍处于负增长状态。但办公楼和商业营业用房的竣工面积回升至正增长状态.销售端，办公楼和商业营业用房的销售增速均出现大幅度的下滑。具体来看，办公楼现房的销售额增速小于销售面积增速，而办公楼期房的销售额增速大于销售面积增速。所以从现阶段来看，办公楼的现房单价处于下跌状态，而市场对未来的单价具有一定信心，但该信心在磁比今年，商办市场进入下滑区间，空置率高企导致主要企业的收入下滑.同

3、时，也使得商办大宗交易市场趋于冷清。类似的，办公空间市场也陷入了困境，主要企业濒1碰产。相反的是，零售商业市场的项目开业数持续增长，主要企业的业绩保持稳定。融资方面，CMBS/CMBN发行的锐减，促使政策端加大对商业不动产融资的文寺，消费基础设施公募RETTs将试行，多个商业发展商积极试水。物价下行利于消费景气的回升，社零总额增长放缓后劲不足据国家统计局数据，今年1-7月份，我国的CPI指数呈现持续下滑的趋势,7月份的CPI同比为-03%,首次进入负值区间。其中，食品烟酒类，受猪肉价格下滑的影响，也于7月份首次进入负值区间，同比下降05%.2023年9月份，全国居民消费价格同比持平。此前国家统

4、计局新闻发言人曾提及，当前中国经济不存在通缩，下阶段也不会出现通缩。目前，经济运行整体在恢复，广义货币在增长、市场流动性总体充裕。虽然7月的CPI同比有所下降，但是环比由上月的下降转为上涨。CPI的同比下滑，主要是因为食品价格由上涨转为下降，以及上年同期的基数较高。但通胀仍是全球许多国家需要克服的难题。就美国而言,7月CPI同比上涨3.2%,剔除波海大的食脚口能源价格后，7月核心CPI同比上涨4.7%,仍高于承储2%的通胀目标。就国内的环境而言，即不存在通胀，也不存在通缩，物价的稳定有利于消费景气的回升.自疫情防控政策开放以来，我国的消费情况总体呈现持续回升的态势。据国家统计局数据，2月份以来

5、，社会消费品零售总额累计增速持续为正，一举扭转上年12月份处于负值区间的形势。且增长幅度在4月份达到巅峰，但6、7月份正增长幅度出现收缩，8、9月份趋于稳定增长。具体来看，今年4-9月份的网上零售额累计额均保持2位数正增长，其中5月份同比增长率最高，为13.8%;2月份同比增长率副氐，为6.2%类似的，6、7月份正增长幅度出现收缩，8、9月份趋稳。数据来源：国家统计局,观点1酸整理从消费品类来看，餐饮和商品零售也在2月份开始复苏。国家统计局数据显示，餐饮收入同比增速由2月份的9.2%扩大至9月份的18.7%,并于5月份达到顶峰22.6%商品零售累计增长率也从2月份的2.9%,扩大至9月份的5.

6、5%,在5月份达到顶峰7.9%.可以看到，疫情防控政策开放对餐饮消费的刺激是巨大的，旅游业的兴旺也刺激了餐饮消费的增长。从零售业态来看，限额以上百货店、专业店的累计零售额增速自2月份以来保持正增长，且幅度不断扩大，在5月份达到顶峰后进入收缩期；限额以上的专卖店累计零售额也保持类以的趋势，但其2月份的增速为-5.4%。W三-?，”一力、，.！*4ltt*i,3支上，3ttmh3XH帚WK数据来源：国家统计局，观演数整理需要关注到的是，今年以来，限额以上超市和便利店的累计零售额增速持续下滑，超市的增速在5月份进入负值区间。今年，有多家超市品牌在多个城市均有闭店，如家乐福和沃尔玛，受新零售模式的冲击

7、，多家超市进入转型期。商业不动产竣工面积恢复正增长，办公楼空置率继续上升国家统计局数据显示，今年房地产本年实际到位资金合计累计增长率持续为负，且增速保持在两位数，7月份该增速为-13.2%,9月份扩大至U-14.4%.对应的，今年房地产投资累计增长率也为负，但幅度均小于房地产本年实际到位资金合计累计增长率.SAtAfHVMHtZ数据来源：国家统计局，观点指数整理其中，办公楼和商业营业用房投资累计增长率自2月份以来均为负增长。自去年8月份以来，办公楼的投资累计增长率均低于房地产投资累计增长率，但5月份开始，前者的增长率高于后者，8月和9月则又有转换。而商业营业用房投资累计增长率持续下滑。这与办公

8、楼空置率高企，零售购物中心出租率趋稳的现状形成强烈的对比。今年9月，办公楼投资累计同比增长率为-11%,商业营业用房投资累计同比增长-17.6%具体来看，办公楼新开工施工面积累计增长率均基本为负，但整体增速要比去年下半年高。不过，这也没有带动办公楼施工面积累计增长率的大幅度增长，全年的增长率在-5%和-6%之间。形成对比的是，办公楼竣工面积累计增长率于4月份开始为正，为9.8%,接下来几个月也持续为正.办公楼竣工面积的大幅度增长，也佐证了办公楼市场的颓势。办公SnI业青女用腐工情况IlllllHHFrm.m,数据来源：国家统计局，观点指数整理类似的，今年的商业营业用房新开工施工面积累计增长率均

9、为负数，但较去年有所提高。商业营业用房施工面积累计增长率稳定在-7%和-10%之间.值得注意的是，商业营业用房竣工面积累计增长率在3月份由负转正，且幅度持续扩大，至7月份达到最高，为5.7%这与限额以上百货店、专业店、专卖店和便利店零售总额持续增长的数据相印证。从数据上看，零售商业的竣工和销售额均在持续复苏，这与政策持续进行消费刺激有关.据国家统计局数据，今年1-9月，办公楼销售额累计增长率和办公楼销售面积累计增长率均为负数，两者的幅度比具体来看，办公楼现房销售额累计增长率也均为负数，但办公楼现房销售面积累计增长率从4月份开始，已有转正的现象。两者对比来看，4月份开始，办公楼现房销售额累计增长

10、率已经无法跟上现房销售面积的步伐。数据来源：国家统计局，观点指数整理分水岭。由供小于求推高单价这个理论出发，今年商业营业用房的竣工面积不能满足市场需求；商业营业用房销售额和销售面积均出现大幅度下滑，主要是因为供给不足造蝌窑业正业用餐歹体诔n情及数据来源：国家统计局，观点:酸整理相反的是，3月份开始，办公楼期房销售额累计增长率逐渐超过了期房的销售面积，这表明，市场对未来办公楼单价的看多，看多程度在5月份达到最大，于7月份达到最小，意味着市场对未来办公楼单价的走势呈现悲观态度。这不难理解，在办公楼需求未大幅度回升的情况下，竣工面积的大幅度增长，或将持续推高办公楼空置率，进而对单价的下行造成压力。零

11、售商业端，商业营业用房销售额和销售面积均出现大幅度下滑，但谷底在今年3月份左右出现。2月份开始，商业营业用房销售额累计增长率大于销售面积，其中，现房和期房的销售额累计增长率均大于销售面积。意味着商业营业用房的单价呈现上涨趋势.而在今年2月份之前，商业营业用房销售额累计增长率是小于销售面积增速的.也就是说，商业营业用房的单价由跌转涨，而2月份刚好是商办市场承压，大宗交易锐减在商办领域，据戴德梁行数据，截至今年上半年底，北上广深的甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%,18%、24.5%,均较去年底有不同程度的上升。写字楼市场的供需关系进一步扭曲。从出租率水平来看,截至2023年6月30日，

12、瑞安房地产办公楼物业组合的平均出租率维持在88%,相较去年的12月31日，下滑1个百分点；陆家嘴集团在上海的甲级写字楼期末出租率从2022年底的85%下滑至80%,租金水平从8.15元/平方米/天下滑至8.12元/平方米/天。商办大宗交易方面，据观点寺殿（不完全统计，2023年1-9月内地共计发生27宗商办资产大宗交易，成交总金额为261.9亿元，平均每单10.07亿元（不含复星国际中心项目）对比去年同期，商办资产交易案例数、交易总金额以及平均每单交易金额数值分别同比下降15.63%、50.59%以及41.09%,交易金额超50亿元的商办资产交易数量远不及去年同期，资方对大额的交易持观望态度。

13、另外，今年的办公空间市场有所波动。行业遭遇困境时，部分企业也仍在继续深耕。如BEEP1.US和寰图在接受观点新媒体采访中，屡次提及资管模式，IWG作为行业的老玩家持续看好灵活办公模式在中国的增长潜力。4零售商业开业项目数保持增长，主要企业业绩稳定V政策鼓励首店经济，加大对消费基础设施建设支持据观点髅统计，年中全国范围内共开业33个零售商业项目，总体量约200万平方米，环比上个报告期有数量和体量上的明显增长。一线城市开业项目数量占比约3成，除上海仅有1个项目开业外，其余三个一线城市开业项目均超过1个。二线城市占比最大，接近5成，杭州、武汉及西安等城市均有较多项目贡献，三线城市开业项目则相对较少。

14、其中，大悦城、华润象生活、龙湖集团、印力集团、珠海万达商管等样本企业于年中均有新项目开业，占全国开业项目数量的比例接近5成。整体来看，零售商业开店的热情不减。从具体表现来看，目前恒隆上半年的商场组合收入增长13%,高端商场的收入上升16%,次高端商场则微跌3%。关于收入上涨的主要原因，其表示是上海以外的高端商场受惠于租户销售额上升，整体租赁收入增长了11%,次高端商场收入稍有下跌主要是出租率下滑所致。太古方面，2023上半年其内地零售物业租金收入总额上升30%至20.42亿港元。具体项目上，6个主要的太古汇、太古里系列项目均录得不同程度的零售额增长。其中，上海的2个项目上海兴业太古汇和上海前滩

15、太古里的变化最为明显，后者的增长幅度超过100%出租率方面，截止今年上半年底，太古旗下的零售商业项目均保持较高的出租率，平均出租率为97%,整体表现稳定。其中，部分项目更是达到满租状态，如广州太古T和北京颐堤港。从部分项目开业和企业业绩数据来看，零售商业市场保持着积极向上的趋势，与上面提到的零售商业宏观数据相符合。品牌方面，观相旨数观察下的样本项目继续优化租户结构，在店铺引入上涵盖了11种业态，主要以奢侈品、服饰这2类为主，餐饮、娱乐休闲业态的引入较少,其中，大部分是来自国外的品牌，国内品牌的占比较小。奢侈品方面，主要涵盖服饰、皮包、配饰等全系列品牌，如古驰、范思哲等品牌的限时店、精品店或新店。今年，全国主要大城市均在发力刺激当地消费，并出台了恪礴北京将全面落实商业肖费空间布局专项规划，商圈提质上，推动各区“一圈一策方案落地，常态化推进传统商场升级改造，用好“一店一策”支持政策,力口快推动京西大悦城通州远洋乐堤港等项目落地。该规划整体上对新旧项目发展做出了针对性指导，助力商圈升级。此外，重点关注首店发展，给予不同等级首店不同的资金支持。上海年初发布了2023年上海建设国际消费中心城市工作要