2024中国房地产百强企业研究报告.docx

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1、目录主报告一、研究背景与目的1二、研究方法体系1三、主要研究成果4(一)2024中国房地产百强企业4(二)百强企业整体发展特点分析41 .业绩规模：销售表现略好于全国水平，市场份额微增4(1)央国企市场份额继续提升，“大而不强”企业掉队导致断层出现4(2)进一步聚焦核心城市，紧抓改善性需求释放机遇，积极营销加速去化5(3)投资策略更加理性，以销定投聚焦核心城市，谨慎选择合作伙伴72 .运营表现：营业收入同比增长，典型房企持有业务表现亮眼8(1)竣工结转增加，2023年营业收入同比转正8(2)典型房企持有业务利润贡献提升，助力企业改善流动性9(3)聚焦优势领域调整业务结构，向新发展模式转型103

2、 .经营安全：偿债能力分化显著，需抓紧融资窗口期增强流动性10(1)“三道红线”指标均值合规，长期债务压力略有上升10(2)短期偿债能力分化显著，央国企流动性风险相对可控11(3)融资政策重点转向支持项目，需做好项目开发运营争取资金流入114 .社会责任：积极依法纳税，参与保障性住房建设，践行绿色发展理念12(1)积极依法纳税，典型房企纳税超百亿12(2)参与保障性住房建设，落实租购并举发展战略13(3)践行绿色发展，多方回馈社会13四、2024中国房地产百强企业TC)PlO研究15五、结语19副报告一、探究房地产企业发展新模式20二、2024中国房地产服务优秀企业研究36研究主持：中指研究院

3、中国房地产TOPlO研究组联席组长：侯云春：中国企业评价协会会长刘洪玉：清华大学房地产研究所所长莫天全：中指研究院院长主要成员：黄瑜：中指研究院常务副院长、中国房地产ToPIO研究组办公室主任中国企业评价协会：李春伟、刘李佳清华大学房地产研究所：吴璟、张红宇、赖智勇、肖金一、李恩源中指研究院：刘水、古超、陶淑茹、王琳、陈兴邦、杨骁、蔡佳良、汪勇、丁晓、薛建行、胡佳娜、李汶法、程宇、黄雪、赵玉国、高院生、袁彬彬、石密、梁波涛、薛晴、高小妹、殷海军、李嵩、唐爽、唐教主报告一、研究背景与目的中国房地产TOPlO研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了二十一年。研究组紧跟市场变化

4、，深入揭示房地产企业经营规律，不断探索房地产企业发展策略.为促进房地产行业健康发展发挥了重要作用。当前形势下，政策指出“一视同仁”支持房企融资，提出“三个不低于，标本兼治化解房地产风险，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。在此背景下，房地产企业要顺应新的形势，积极作为，轻重并举，以销定投，实现稳健发展。为此，研究组启动2024中国房地产百强企业研究“，以顺势而为，行稳致远”为主题，发掘行业中综合实力强、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体,鼓励企业提质增效增强内生动力，实现高质量发展。在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完

5、善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康运行。中国房地产百强企业研究目的(1)通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体；(2)通过系统研究，打造“中国房地产百强业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业实现高质量发展；(3)通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的筑围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱

6、产业和重要民生行业的作用。二、研究方法体系(一)标准和门槛值中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。ToPlO研究组依照国际惯例，对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：(1)依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次的研究对象；(2)按照国际惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，研究组根据近5年百强企业实际状况，确定近三年房地产业务销售额均值达到30亿元或销售面积均值达到30万平方米为入选门槛值；(3)为了引导房地产开发企业做强做好做大，研究组鼓励以集团的名义参与；(4)符合上述13条，但是有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业

7、，取消评审资格。(一)评价指标体系评价指标体系设立原则2024中国房地产百强企业研究以2021-2023年度为研究时间段，涵盖规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率、社会责任在内的七个二级指标35个三级指标，全面考量企业的综合实力。评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：(1)企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。研究组采用净资产、房地产业务收入、总资产周转率、存货周

8、转率等指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。(2)成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营，在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好,又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高了行业的不确定性风险，增加了企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。2024中国房地产百强企业评价指标体系(3)盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净利润、

9、净资产收益率、净利润率等角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠等层面引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。(4)融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。(三)数据来源和复核数据来源(1)房地产开发企业填报数据；(2)中房指数系统(CREIS)数据库；(3)房地产企业对外公布

10、的信息(包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料)；(4)有关政府部门(包括建委、房管局和统计局等)的公开数据；(5) 2021、2022、2023中国房地产百强企业研究收集企业数据资料；(6) 2021、2022、2023中国房地产上市公司研究收集企业数据资料；(7) 2021、2022、2023中国房地产品牌价值研究收集企业数据资料。企业填报数据须如实客观，研究组将对填报数据进行复核。(1)企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；(2)通过税单复核企业经营收入及利润；(3)对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；通过统计

11、局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴C(四)计量评价方法(1)在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析(FactorAnalySiS)的方法。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上,用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和.并通过因子旋转,得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国房地产百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷

12、.根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2024中国房地产百强综合实力指数.(2)企业按评价指标体系排序出现相同时，依照慈善捐赠数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、中部、东部排序确定。保利发展控股集团中海地产（中国海外发展）万科企业股份有限公司华润置地有限公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司绿城中国控股有限公司龙湖集团控股有限公司金地（集团）股份有限公司建发房地产集团有限公司新城控股集团股份有限公司珠海华发实业

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