【《海印物业管理公司市场细分战略研究》9700字（论文）】.docx

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1、海印物业管理公司市场细分战略研究摘要II1相关理论概述41. 1物业管理相关概论41. 1.1物业管理41.1 .2物业管理系统的主要功能41.2 目标市场营销战略62海印物业公司营销环境分析62.1 外部环境分析61.1 .1政治法律环境分析61.2 .2经济环境分析62. 1.3社会文化环境72.1 4技术环境分析72. 2行业环境分析72. 2.1潜在进入者73. 2.2替代品威胁84. 2.3购买者讨价还价能力85. 2.4供应者的讨价还价能力96. 2.5现有竞争者的竞争能力93海印物业市场细分战略分析93. 1市场细分的评估93.2目标市场的选择93. 3市场细分战略101. 3.

2、1产品策略103. 3.2价格策略104. 3.3渠道策略105. 3.4促销策略114海印物业实施市场细分战略的保障114. 1信息反馈与控制机制114.2打造品牌优势114. 2.1建立特色服务模式114. 2.2着力推广品牌形象124.3人力资源保障12iI口12参考文献13摘要随着城市化进程的加快，各种商用、住宅用建筑项目不断扩张，社会化、专业化、企业化的物业管理已成为一个新型的服务行业,作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展。国家新的法律、法规的出台，国际物业企业的渗入、民营物业企业的发展加剧了物业行业的竞争。物业公司面临着诸多新的挑战和问

3、题,如何在拓宽的总体市场以及激烈的行业竞争中寻求长期可持续发展，成为全球物业公司必须考虑的问题。关键词：物业管理；市场战略：市场细分ABSTRACTABSTRACTAlongwiththecitytospeeduptheprocess,avarietyofcommercialandresidentialconstructionprojectsexpansion,propertymanagementsocialization,specialization,commercializationhasbecomeanewserviceindustry,asanimportantpartofmodemc

4、itymanagementandrealestatemanagementintheworld,whichisverypopularandhasbeenthriving.Theintroductionofthenewlawsandregulationsofthecountry,theinfiltrationofinternationalpropertyenterprisesandthedevelopmentofprivatepropertyenterpriseshaveintensifiedcompetitioninthepropertyindustry.Propertycompaniesare

5、facedwithmanynewchallengesandproblems.Howtoseeklong-termsustainabledevelopmentintheoverallmarketandthefiercecompetitionintheindustryhasbecomeaproblemthattheglobalpropertycompaniesmustconsider.Keywords；propertymanagement;marketstrategy;marketsegmentation海印物业管理有限公司市场细分战略研究随着我国市场经济的蓬勃成长，物业管理在我国迅速崛起，因其具

6、有广阔的前景，物业管理被人们视作现代城市的朝阳产业，物业管理公司也如雨后春笋一般，在我国各大城市拔地而起并且不断的壮大和发展。与此同时，物业公司之间的市场竞争也愈演愈烈，在内部，有其行业内的市场竞争;在外部，有来自宏观的环境影响。因此，构建物业管理公司发展战略体系，树立公司品牌，在当前激烈的物业市场竞争压力下显得尤为重要。1相关理论概述1.1物业管理相关概论1.1.1物业管理“物业”的英文是“Estate”,该词是上个世纪末传入我国香港，又从香港传入我国沿海和内陆地区。物业的含义包含财产、房地产、资产等几个方面，发展至今，己经具有了一个系统的概念。物业可以往大了说，也可以往小处说，一栋楼、一个

7、人厦能认为是物业，一个住宅小区或是工业园区也能认为是物业，而且相同的一个建筑，也可以划分成几个物业形态，例如别墅、酒店、小区、工业厂房等。物业的发展必然衍生出“物业管理”和“物业管理系统”。其中“物业管理”是指产权拥有者为了划分建筑物的公共区域和其他区域分别进行管理的行为,包括对公共设备、设施,公共空间和相对独立区域的管理；”物业管理系统”是科技迅速发展和物业管理思想进步的结合产物，运用到了当代办公、娱乐、住宅、工业等多个方面。当代物业把服务和管理这两者作为基本服务理念,追求白身不断进步和对客户的体贴入微，来使该行业取得最充分的经济利益。1.1.2物业管理系统的主要功能优秀的物业管理系统，把互

8、联网的各种高端科技和物业管理理念相融合，使物业管理公司对管辖区域的管理更加便利和直观,使物业管理走上了智能管理的道路。主要有以下功能:1.建立和完善人事管理子系统功能。人事系统的建立是整个物业管理系统的基础，它通过采集与员工有关的各类信息来建立人事系统档案，在此基础上进一步实现对员工的管理、培训等职能的发挥。2 .房产相关信息管理功能。通过对区域、楼宇、房间以及相关设施的巡视和记录，实现日常的设施维护以及相关信息管理等功能。3 .客户信息管理功能。即对业主房产和物权的获得、出售等过程，进行信息采集和管理的功能。4 .租赁管理功能。帮助物业管理公司房产租赁人员，进行房产租赁情况（包括房屋产权、租

9、赁方、租赁合同）的汇总、查询和管理。5 .收费管理功能。物业管理系统中最重要的日常业务处理功能，即对不同用户的缴费情况制定不同的标准，同时对其缴费情况、欠费情况、预付费情况进行管理。6 .工程设备管理功能。建立设施、设备信息库，在每次设备使用、变化、更新、维护等情况时建立设备台账，从而实现对设备信息的查询和管理，并通过计算机的自动化作业提醒设备维护，监控设备运行。7 .客户服务管理功能。在日常生活中向客户提供报刊订阅、预定各种票务等服务，完成对社区活动回访、客户投诉建议等工作的处理和管理工作。8 .安保消防管理功能。消防工作是极其重要的保障性工作，只有保证安保、消防工作的健全和顺利完成，才能对

10、客户的人身安全和财产安全提供保障。因此，该功能实现了对安保人员的人事信息采集、对保安站岗制度等方面制度的管理，和对进入人口、车辆和物品进行查询、记录的管理等。9 .保洁环卫管理功能。保洁环卫工作包括绿化、保洁和联系相关单位三方面的内容:即绿化分配和保持，保洁工具和保洁人员的工作管理，建立联系单位信息库等三方面的具体工作。10 .采购库存管理功能。物业管理公司对其采购的物资和物资消耗进行管理，从前期采购计划的制定、中期盘点入库、后期的返货出库，这一系列流程进行完整检查并以计算机信息的方式记录，每日做好日结工作，定期完成月结或半月结工作。11 .能耗管理工作。对物业管理公司内公共区域各种仪表定期查

11、抄,并将结果记录在案，固定周期完成比较和部署。12 .资产管理功能。完成对物业管理公司固定资产（包括有形资产和无形资产）的台账建立，记录固定资产变更、折旧相关信息。13 .办公管理功能。完成公司内部通信办公工具、车辆、文档的记录工作，实行管理和及时更新。14 .合同管理功能。管理公司与其他合作伙伴在业务往来时签订的一系列合同、文件等，包括前期的审批、后期的归档、变更、续订等一系列的工作流程。15 .决策支持功能。通过对日常信息的记录、计算和信息处理，为公司决策者提供决策时需要的一系列相关数据和文件等资料。16 .系统维护管理功能。完成系统的初始化、编码管理、权限设置、操作日志、数据管理等一系列

12、功能。17 .其它接口系统功能。包括楼宇自控系统、门禁考勤系统、监控安全系统、停车场管理系统等一系列功能，实现公司智能化管理;包括各电信服务的信息群发功能，实现信息化共享和信息传递的及时到位。1.2目标市场营销战略目标市场战略（STP战略）是市场营销活动中较为重要的战略内容之一。早在20世纪50年代，美国市场学家温德尔施密斯就提出市场细分的概念。20世纪90年代国际营销学大师、享有营销学之父美称的著名营销教授菲利浦科特勒在他畅销全球30多年的营销管理一书第九版中系统地提出STP战略:S-Segmentation（市场细分）：TTargeting（目标市场选择）：PPositioning（产品定

13、位）。第一步，市场细分，根据购买者对产品或营销组合的不同需要，将市场分为若干不同的顾客群体，并勾勒出细分市场的轮廓。第二步，确定目标市场，选择要进入的一个或多个细分市场。第三步，定位，建立与在市场上传播该产品的关键特征与利益。目标市场营销又称STP营销或STP三步曲，菲利普科特勒认为:STP是当代战略营销的核心。2海印物业公司营销环境分析2.1 外部环境分析1. 1.1政治法律环境分析政治和法律环境是指那些制约和影响企业的政治要素和法律系统。政治环境主要包括政治制度与体制，政局，政府的态度等;法律环境主要包括政府制定的法律、法规。政治和法律是保障企业正常经营活动最基本的条件。近年来，我国政治稳

14、定，社会发展迅速，法律体系不断完善，即将与国际接轨。特别是在公平竞争、保护知识产权、保障员工合法权益等方面有了较大的发展。对物业管理的相关法律、制度也在不断完善，2003年9月1日正式实施的物业管理条例标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。2007年10月起实施的物权法对所有权制度的区分，合同法的委托合同制度等都是物业管理立法的基础;公法方面，有土地管理法、城市房地产管理法、城市规划法等法律。这些举措进一步规范了物业管理企业收费行为，有利于物管行业在规范化轨道上发展。但就总体而言，物业管理法律环境仍不完善，执法环节仍需加强，许多方面法律事实上只赋予物管企业制止的权力并没有给与他们

15、相应的处理的权力。因此，在实际操作中，往往会出现业主违规出现违章而政府处理流程过长或久拖不能解决的状况,这就直接导致物业管理企业处于尴尬的境地。2. 1.2经济环境分析宏观经济环境方面:我国宏观经济发展状况。2011年，在国家一系列宏观调控政策的影响下，市场经济出现一定程度的下滑，但是国民经济总体上保持良好的发展态势。但是，控制通货膨胀及物价快速上涨仍是今后政府调控的重点，因此对房地产的调控还会持续很长时间，很多房地产企业面临资金、价格等方面的问题，预计整个行业的盈利水平会出现很大程度的下滑，物业管理行业也会受到一定程度的影响。宏观经济未来发展趋势分析。虽然未来一段时间内，政府对房地产企业的调控仍不会放松，但是，从长远来看，我国处于城市化的高速时期，大量的农村人口要到城市定居，对房地产的需求是庞大的，因此未来房地产的发展前景仍是很好的。物业管理市场的经济状况方面:我国的物业管理在经过二十几年的发展后，已经有了很多大型的物业管理公司，专业水平提升非常明显，整个行业显示出旺盛的生命力，在国家的GDP中逐年占有越来越高的比重。房地产遭遇寒冬，房企自身难保，提供给物业管理的“奶酪”必然减少甚至停供，物业服务企业运作举步维艰，房价下跌，造成购房