城市更新改造总体规划——贵阳市城市更新专项规划（征求意见稿）》（2023-2035年）.docx

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1、城市更新改造总体规划贵阳市城市更新专项规划（征求意见稿）（2023-2035年）一、规划期限及范围（一）规划期限规划期限与国土空间总体规划保持一致，近期至2025年，远期至2035年。（二）规划范围规划范围涉及贵阳市市域及贵安新区直管区。二、城市更新对象1、棚户区：在经审批的城市规划区范围内的国有土地上（贵阳市六城区以本轮国土空间规划已报批的中心城区范围），改造户数在50户以上或用地面积在5000平方米以上或建筑面积3000平方米以上，相对集中连片，简易房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、配套不健全、房屋建成年限长、建筑安全隐患多、使用功能不全、安全隐患突出的区域；对不符合上述的非集中成片区

2、域，各区可根据实际情况进行改造。2、老旧小区：在经审批的城市规划区范围内（贵阳市六城区以本轮国土空间规划已报批的中心城区范围），建成年代较早、失养失修失管严重、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的老旧小区。根据相邻小区、周边地区联动改造需要，在符合国家相关政策的前提下，有条件的可适当改造2005年底前建成的老旧小区。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区，移交政府安置的军队离退休干部住宅小区按属地原则纳入改造范围。不包括以自建房为主的区域和城中村。3、背街小巷：城市主次干路之外、市民每天进出必经，对市民生活品质影响较大的

3、小街巷。零星少量城中村建筑和旧厂房可纳入城市更新项目一同改造，不单独考虑。三、城市更新存量及问题特征（一）城市更新存量底数贵阳贵安存量棚户区及老旧小区总建筑面积1981万方。其中：棚户区139万方，老旧小区1842万方，背街小巷100条（危旧房、旧改地块外）。（二）城市更新问题特征1、问题特征（1）更新总量大：存量用地量大面广类型多样，更新情况复杂。（2）更新方式复杂：整体上以“留改”为主，一些地区仍需部分拆除。（3）风貌不协调：城镇风貌特色不突出，缺乏与历史文化风貌与生态景观风貌的协调。（4）资金匮乏、社会资本信心弱：资金匮乏，政策收紧、信心不足。（5）模式单一、包装不精准：传统房地产开发模

4、式，对市场适应性较差。2、解决方式（1）精准施策，不同类型更新片区“留改拆”重点不同（片区）。（2）单元包装，肥瘦搭配，平衡指标（单元）。（3）挖掘特色，融合贵阳市山水格局、历史文化特征划定更新片区，管控城镇风貌（片区）。（4）量力而行，先易后难，制定计划，建立完善的城市更新机制体系（项目及实施保障）。（5）探索多元化城市更新开发模式，积极寻求多渠道投融资路径。四、城市更新目标1、塑造特色风貌打造山、水、林、城相融合的特色风貌，推进“千园之城”建设。2、完善民生公服完善社区公服及公共开敞空间，提升市民幸福感、获得感。3、传承历史文脉保存历史街区风貌当地文化特色,提升文化旅游活动空间品质。4、提

5、升城市活力紧扣“一核三中心”城市空间布局及功能定位，挖掘存量空间，做强中心服务功能，加强居住、工作、游憩、城市功能融合度。五、城市更新策略总体上采取“一个平台，分级管理，多方联动”的策略。按照“片区+单元“，市统筹、区为主，抓责任落实；建立“规划+计划+数据库”的“城市更新一张图”动态管理平台。六、城市更新空间规划（一）更新片区划定11贵阳市中心城区城市更新片区规划图-d尤。融合“人民至上、历史为魂、山水为脉、品质提升”的城市更新理念，按存量用地区位及周边资源特点，划定14个城市更新片区，更新片区分为历史文化类、生态景观类、门户节点类、城镇一般类，分类采取不同更新重点及导向。1、历史文化更新片

6、区：1个，分布在云岩区、南明区，集中在九门四阁城垣步道的老城区域。以留记忆为主。2、生态景观更新片区：4个，分布在云岩区、南明区、花溪区，多集中在外围九岭、生态公园、湿地公园、南明河及其支流水系周边区域。以融自然为主。3、门户节点更新片区：2个，分布在观山湖区、花溪区，集中在环城高速匝道口、贵阳北站、花溪南站周边区域。以重形象为主。4、城镇一般更新片区：7个，多集中在各区居住用地集中的城镇建成区。以补短板为主。(二)更新单元划定根据以下划定原则，全市划定城市更新单元74个。(1)以各区摸底存量地块及划定更新片区为参照划定更新单元。(2)单元边界尽量整齐，结合生活圈及存量用地，以城市主次干路、山

7、体、水系为边界划定。(3)单元内可包含若干存量地块，范围内“留改拆”建筑方量满足住建部63号文要求。(4)对照城市更新项目实施方案，各区涉及到的地块要按照实施方案中的单元边界划定，其余不涉及的地块自行划定。(三)包装项目及资金测算原则1、包装项目(1)片区、单元、包装项目层层包含关系。(2)项目包装可由存量地块扩大包装或者若干存量地块组合包装。(3)棚户区、老旧小区地块可组合包装为城市更新项目，并严格执行63号文要求。2、资金测算(1)拆除部分按照“一二级联动开发”模式测算，新建商品房均价按各区评估单价测算。(2)老旧小区按各区评估的户均成本测算。(3)背街小巷按各区评估成本测算。(四)改造方

8、式及内容1、城市更新改造(1)“留改拆”项目：坚持“留改拆”并举，在满足拆除建筑面积比例不大于项目总建筑面积的20%、拆建比不大于2、就地就近回迁安置大于50%的前提下，实施更新改造。(2)微改造项目：除拆除经鉴定为D级危房、违法违章建筑、因配套功能完善需拆除建筑等外，围绕历史文化保护、生态空间修复、闲置资源盘活、活力街区打造、夜间经济发展、地域特色挖掘等，结合老旧小区改造、背街小巷改造、地下管网改造，主要实施房屋整治提升、功能配套完善、产业优化布局等改造内容。从设施更新、功能更新、人气更新、产业更新这四个方面进行包装谋划，做好项目储备。2、老旧小区改造(1)基础类改造：满足居民安全需要和基本

9、生活需求。包括市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。(2)完善类改造：满足生活便利需要和改善型生活需求。包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造以及有条件的楼栋加装电梯等。(3)提升类改造：丰富社区服务供给、提升居民生活品质。立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。3、背街小巷改造(1)以工程性改造提升基础设施为切入点，建章立制、强化保障。(2)系统改造背街小巷市政设施、沿街墙面、广告牌匾、架空管线、沿街绿化等脏乱差问题。七、城市更新保障建议1、先体检，再更新：城市体检评估先行，实施城市更新前开展城市更新体检评估

10、。2、听民意，再实施：坚持问需于民、问计于民、问效于民、问政于民。通过召开坝坝会、入户调查、问卷调查、张贴公示、微信群推送、电话访谈等形式，全面征询居民改造意愿。3、先保护，再利用：城市更新中禁止大拆大建、拆真建假、以假乱真，不破坏地形地貌、不砍老树，不破坏传统风貌，不随意改变或侵占河湖水系，不随意更改老地名。4、先测算，再设计：鼓励推动城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入。5、打造城市更新数据库：搭建“贵阳市城市更新数据平台”，实现对贵阳市城市更新大数据的全面管理，为城市更新提供底层支持。6、城市更新规划建立动态调整机制：“数据一年一更新、计划一年一制定、存量三年一评估”。