房地产测绘在房屋登记中的应用及规范教学讲座PPT.ppt

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1、房地产测绘房地产测绘在房屋登记中的应用及规范在房屋登记中的应用及规范提要：一、房地产测绘的目的房地产测绘的目的二、房地产测绘对房屋登记的重要性二、房地产测绘对房屋登记的重要性三、房地产测绘人员既要懂测绘更要懂房地产三、房地产测绘人员既要懂测绘更要懂房地产四、房地产测绘在房屋登记中的使用四、房地产测绘在房屋登记中的使用 五、一些规范性文件及具体做法一些规范性文件及具体做法 六、关于考试六、关于考试 房地产测绘单位受政府或房屋权利、相关当房地产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房地产测绘活动。房地产测绘主事人的委托从事房地产测绘活动。房地产测绘主要为委托人提供所需要的图件、数据、资料等

2、相要为委托人提供所需要的图件、数据、资料等相关信息。关信息。房地产测绘的目的：房地产测绘的目的：1、为房地产管理服务（房地产管理包括产权产籍管理、为房地产管理服务（房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务），以及为评估、交易管理和拆迁管理服务），以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息；资料和相关的信息；2、为委托人从事房地产交易、申请房地产产权登记、建、为委托人从事房地产交易、申请房地产产权登记、建设项目拆迁等活动提供房地产测绘数据；设项目拆迁等活动提供房地产测绘数据；3、为

3、房地产管理信息系统、数字城市提供基础数据和信、为房地产管理信息系统、数字城市提供基础数据和信息。息。4、为城市规划建筑提供基础数据和资料。、为城市规划建筑提供基础数据和资料。返回案例：案例：2005年年10月，孙某购买某开发公司商品房一套，并办理了了房屋月，孙某购买某开发公司商品房一套，并办理了了房屋所有权证。入住后，孙某感觉房屋实际面积与购房合同面积不符。后所有权证。入住后，孙某感觉房屋实际面积与购房合同面积不符。后经调查得知，开发商所聘测绘单位出具的报告将作为人防工程的地下经调查得知，开发商所聘测绘单位出具的报告将作为人防工程的地下室计入公摊面积，房屋登记机构已此报告为依据进行了登记。孙某

4、向室计入公摊面积，房屋登记机构已此报告为依据进行了登记。孙某向开发公司和测绘单位索赔无果，遂将登记机构起诉至法院。开发公司和测绘单位索赔无果，遂将登记机构起诉至法院。孙某诉称，作为登记依据的测绘报告错误，登记机构存在过错，孙某诉称，作为登记依据的测绘报告错误，登记机构存在过错，请求撤销登记对房屋建筑面积的登记，按实测面积重新登记并赔偿损请求撤销登记对房屋建筑面积的登记，按实测面积重新登记并赔偿损失。失。登记机构辩称，测绘属民事行为，登记机构依据具有资质的测绘登记机构辩称，测绘属民事行为，登记机构依据具有资质的测绘单位出具的测绘报告进行登记符合相关规定，测绘报告错误应由测绘单位出具的测绘报告进行

5、登记符合相关规定，测绘报告错误应由测绘单位承担责任。单位承担责任。法院经审理后认为，登记机构在对房屋面积进行产权登记时，将法院经审理后认为，登记机构在对房屋面积进行产权登记时，将不符合分摊原则的房产测绘成果作为认定房屋面积的依据，没有尽至不符合分摊原则的房产测绘成果作为认定房屋面积的依据，没有尽至审查义务，其对房屋面积的登记，属事实不清，证据不足，依法应予审查义务，其对房屋面积的登记，属事实不清，证据不足，依法应予撤销。撤销。此案例结论：测绘报告错误导致房产登记被撤销。此案例结论：测绘报告错误导致房产登记被撤销。案例总结案例总结：从这个案例告诉我们，房地产测量所获得的房产权属从这个案例告诉我们

6、，房地产测量所获得的房产权属界址、房屋面积、房屋产别、房屋结构等自然属性和社会界址、房屋面积、房屋产别、房屋结构等自然属性和社会属性，都要载入房屋登记簿和权属证书，是颁发房地产权属性，都要载入房屋登记簿和权属证书，是颁发房地产权属证书的重要依据，是房屋权属登记的重要基础性工作。属证书的重要依据，是房屋权属登记的重要基础性工作。房地产测绘成果中的房屋建筑面积，是产权证要求记载的房地产测绘成果中的房屋建筑面积，是产权证要求记载的一项重要内容。测绘成果的准确性直接影响到房屋登记的一项重要内容。测绘成果的准确性直接影响到房屋登记的准确性。准确性。因此，测绘是房屋登记的第一步，也是最重要的一步，因此，测

7、绘是房屋登记的第一步，也是最重要的一步，是房屋登记官进行房屋登记的主要依据，是房屋登记的基是房屋登记官进行房屋登记的主要依据，是房屋登记的基础数据总和，也是我们登记的根本，测绘质量提高了，就础数据总和，也是我们登记的根本，测绘质量提高了，就减少了登记的差错率，降低了登记的风险。减少了登记的差错率，降低了登记的风险。返回 房产测绘是一项政策性、专业性都很强的工作，尤其是政策的掌握占主房产测绘是一项政策性、专业性都很强的工作，尤其是政策的掌握占主导地位。除了房产测绘专业知识，测绘人员还需要学习和掌握规划、土地、导地位。除了房产测绘专业知识，测绘人员还需要学习和掌握规划、土地、房产交易、权属登记、物

8、业、房屋设计、人防、消防等各个门类中相关的法房产交易、权属登记、物业、房屋设计、人防、消防等各个门类中相关的法律法规，才能保证测绘成果的合法、公正、准确。因为房产测绘不仅仅是对律法规，才能保证测绘成果的合法、公正、准确。因为房产测绘不仅仅是对房屋图形、面积的简单绘制和计算，更重要的是依据各项法律法规、政策规房屋图形、面积的简单绘制和计算，更重要的是依据各项法律法规、政策规定确认房屋的权界即权利范围、房屋的用途、设计功能、房屋结构、附属用定确认房屋的权界即权利范围、房屋的用途、设计功能、房屋结构、附属用房的范围、共有部位、物业用房、人防部位等，确定房屋面积的计算方式和房的范围、共有部位、物业用房

9、、人防部位等，确定房屋面积的计算方式和分摊方法。因此，房产测绘与其他测绘有着根本的不同，是其他测绘所不能分摊方法。因此，房产测绘与其他测绘有着根本的不同，是其他测绘所不能替代的。从事房产测绘的人员不仅要熟练掌握测绘技术，准确运用各种测绘替代的。从事房产测绘的人员不仅要熟练掌握测绘技术，准确运用各种测绘方法，更要掌握房地产的相关知识，熟悉房地产的相关法律、法规，准确测方法，更要掌握房地产的相关知识，熟悉房地产的相关法律、法规，准确测算房屋面积，才能更好地维护相关当事人的合法权益。算房屋面积，才能更好地维护相关当事人的合法权益。常用法律、法规：常用法律、法规：房屋登记时常用到相关的法律有：房屋登记

10、时常用到相关的法律有：民法通民法通则则、房地产管理法房地产管理法、物权法物权法、城乡城乡规划法规划法、建筑法建筑法、土地管理法土地管理法、合合同法同法、婚姻法婚姻法、担保法担保法等；等；常用到相关的法规有：常用到相关的法规有：房屋登记办法房屋登记办法、权属登记管理办法权属登记管理办法、土地管理法实施条土地管理法实施条例例、转让管理规定转让管理规定等。等。返回 房屋登记人员受理登记时，根房屋登记人员受理登记时，根据登记事项的不同，对测绘成果资据登记事项的不同，对测绘成果资料审查的侧重点也不同。料审查的侧重点也不同。1、初始登记、初始登记 在受理房屋初始登记时，登记人员对单位（个人）在受理房屋初始

11、登记时，登记人员对单位（个人）自建房屋和商品房的审查侧重点各有不同。单位（个人）自建房屋和商品房的审查侧重点各有不同。单位（个人）自建房屋一般侧重于是否按规划审批的位置和层数建设，自建房屋一般侧重于是否按规划审批的位置和层数建设，墙体关系是否清晰或双方协议是否一致，界址点测量是墙体关系是否清晰或双方协议是否一致，界址点测量是否准确，有无违章情况等；商品房初始登记审查的重点否准确，有无违章情况等；商品房初始登记审查的重点则放在红线核位图是否与实际相符，公用面积和公用房则放在红线核位图是否与实际相符，公用面积和公用房是否与规划审批图一致，房屋各部位的尺寸是否与审批是否与规划审批图一致，房屋各部位的

12、尺寸是否与审批图一致，使用功能是否与规划设计功能一致，实测面积图一致，使用功能是否与规划设计功能一致，实测面积与规划验收面积是否一致等方面重点审查。与规划验收面积是否一致等方面重点审查。2、转移登记、转移登记 在受理转移登记时，本次测绘成果与申请资料中旧在受理转移登记时，本次测绘成果与申请资料中旧房产证及图幅、地号、结构、层次、面积等方面与其作房产证及图幅、地号、结构、层次、面积等方面与其作比较，如果原证没有附图，甚至没有旧房产证，则要尽比较，如果原证没有附图，甚至没有旧房产证，则要尽可能查找档案资料，必要时至实地校核，如发现现状与可能查找档案资料，必要时至实地校核，如发现现状与测绘成果不符的

13、，应按测绘变更程序变更后再登记。一测绘成果不符的，应按测绘变更程序变更后再登记。一般情况下成套房屋发生转移时直接在系统查找原档案配般情况下成套房屋发生转移时直接在系统查找原档案配分户图即可。分户图即可。3、变更登记、变更登记 在受理变更登记时，用本次测绘成果与申请资料中在受理变更登记时，用本次测绘成果与申请资料中旧房产证及图幅、地号、结构、层次、面积等方面与旧房产证及图幅、地号、结构、层次、面积等方面与其作比较，如果为现状变更，除应核对上述要素外，其作比较，如果为现状变更，除应核对上述要素外，应着重对其现状变更是否符合规划审批资料中对于房应着重对其现状变更是否符合规划审批资料中对于房屋分割形式

14、、功能用途要求、是否取得相关权利人全屋分割形式、功能用途要求、是否取得相关权利人全部同意、是否影响其他权利人等进行审查。部同意、是否影响其他权利人等进行审查。返回首先，我们大概了解一下什麽是房屋登记：首先，我们大概了解一下什麽是房屋登记：根据根据房屋登记办法房屋登记办法第一章第二条：第一章第二条：“房屋房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。为。”简单的讲就是：依法将某个合法的建筑物登记简单的讲就是：依法将某个合法的建筑物登记在某个合法的人名下。在某个合法的人名下

15、。那房屋登记就是基本上就是做两件事：那房屋登记就是基本上就是做两件事：1、核准建筑物是否合法；、核准建筑物是否合法；2、登记在申请人名下是否合法。、登记在申请人名下是否合法。“核准建筑物是否合法核准建筑物是否合法”就是我们通常讲的就是我们通常讲的“核物核物”，而而“登记在申请人名下是否合法登记在申请人名下是否合法”就是我们常讲的就是我们常讲的“核核人人”。而我们测绘所出具的。而我们测绘所出具的房产测绘成果报告房产测绘成果报告就是就是“核物核物”的一个的一个“标尺标尺”。我们要用这个。我们要用这个“标尺标尺”来与规来与规划、土地的中的各项内容进行比对，以此来判断该建筑物划、土地的中的各项内容进行

16、比对，以此来判断该建筑物是否与规划、土地相符。是否与规划、土地相符。“核物核物”在我们房屋登记中有很多具在我们房屋登记中有很多具体的要求，下面我就这些要求对大家做一体的要求，下面我就这些要求对大家做一下介绍下介绍1、房屋地址的确认：、房屋地址的确认：（1）私产：）私产：规划证、土地使用权证及申请地址三者房屋地址一致规划证、土地使用权证及申请地址三者房屋地址一致的按申请地址确认，如规划证、土地使用权证及申请地址的按申请地址确认，如规划证、土地使用权证及申请地址三者房屋地址表述不一致的按以下规范确认：三者房屋地址表述不一致的按以下规范确认：A、已由公安部门核定门牌号的：提交公安部门出具、已由公安部门核定门牌号的：提交公安部门出具的地址证明；（集体土地上房屋，申请人身份证或户口薄的地址证明；（集体土地上房屋，申请人身份证或户口薄上住址与申请产权登记的房屋地址一致的，可由申请人所上住址与申请产权登记的房屋地址一致的，可由申请人所在社区、街道办事处、居委会或村委会开具地址证明）；在社区、街道办事处、居委会或村委会开具地址证明）；B、未核定门牌号的，由社区、街道办事处、居委会、未核定门牌号的，由社