物业节能降耗管理与技术.ppt

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1、物业节能管理与技术物业节能管理与技术 物业节能管理的意义与分析 物业节能技术措施 物业节能管理措施 物业节能的实施本本次次课课主主要要内内容容物业节能的意义 小区物业的节电是物业管理工作的重要组成部分，它投资少，见效快，周期短，效益高。可显著地降低物业管理的运行成本。节能不仅是企业直接的经济效益，同时也给国家减轻源资短缺压力，还给我们子孙后代留下可用的资源。你知道这些数据吗？物业的工程设备维修费用及能源消耗是物业重要开支项目，一般用于能源消耗上的费用约占营业额的20%-30%左右，有的甚至更高。白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可节电50左右。空调变频调速目前最普通最有效的一项节电措施，一

2、般可节电20%-30%。节能实例一 某商业管理公司2007年对16个商业项目全面实行严格的能耗年度预算管理，统一下发各地商管公司年度水、电、气运行指标，各地商管公司按月度分解，并在此基础上把月度经济指标和管理目标落实到具体责任人。集团商管公司每季度、半年和年终对各地公司指标完成情况进行考核，这样从系统上端到最末端，建立起一个持久有效的压力传导模式，实现了全员参与节能降耗。经过全体员工的努力，07年度系统年度总能耗6000万元，比预算7300万元节约1300万元。节电实例二 据统计，北京中商大厦在7月11日7月27日执行限电方案期间，大厦每天节电约553.16KWH。如果按国家平段电价0.57元

3、/KWH计算，每天可直接节约电费315.30元，执行限电方案17天共节电9403.72KWH，直接节约电费5360余元。承担着小区建设投资中承担着小区建设投资中75%的固定资产管理的固定资产管理责任。责任。占小区总投资额占小区总投资额30%以上的设备以上的设备投资属于工程部的直接管理，投资属于工程部的直接管理，是影响着物业的保值和增值主要因素。是影响着物业的保值和增值主要因素。保证整个辖区保证整个辖区能源供应、能源供应、设施设备设施设备全部系统的全部系统的24小时小时正常运正常运行行 。保证辖区的设施设备的完整、完好性。保证辖区的设施设备的完整、完好性。养护设备所花费的钱养护设备所花费的钱仅仅

4、相当于设备大、中修费用的仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右左右；设备是养出来的。设备是养出来的。负责向总公司提出对辖区设备设施负责向总公司提出对辖区设备设施更新改造方案更新改造方案。工程部的工程部的专业性、技术性专业性、技术性较大影响到物业的管理成本，对较大影响到物业的管理成本，对提提高物业经营利润起到至关重要的作用高物业经营利润起到至关重要的作用。物业工程部职责物业工程部职责物业节能管理的三个方面 培养节能意识与习惯（全员参与）：业主和用户、物业全体员工、物业工程部全体职工；节能管理制度与管理措施：节能计划与方案、节能方案的执行与实施；节能效果的评估与奖惩；节能设备选用和节能技术手段：物

5、业节能降耗如何落实？物业节能降耗如何落实？思考思考与讨与讨论论物业能源消耗构成与比例分析（笔记）1.电气系统：占总能耗55-65%2.水系统：占总能耗15-20%3.燃气系统：占总能耗20-25%不同类型物业能耗比例大厦主要能源消耗为：空调占60%；照明占23%；电梯占6%；其他约占11%。酒店的电气系统能耗比例 1）.空调占40%2）.照明系统30%3）.水泵系统20%4）.电梯及其他系统站10%住宅小区的能耗住宅小区的能耗比例与酒店比例与酒店/大厦相同吗？大厦相同吗？你认为你认为从高到低依次是什么从高到低依次是什么？能源消耗是物业最大的非人工成本供配电系统的能源损耗 居住小区的供电线路一般

6、为居住小区的供电线路一般为10kV或或35kV、380V/220V系统系统。较早规划设计的居住小区采用。较早规划设计的居住小区采用架空或电缆供电架空或电缆供电。供配电线路在非经济状态运行供配电线路在非经济状态运行。大量电能损耗在大量电能损耗在供配电线路上供配电线路上。应采用应采用经济电流密度经济电流密度确定确定导线和电缆截面进行技导线和电缆截面进行技术改造术改造，降低，降低线损线损。采用采用增设并联导线和电缆增设并联导线和电缆或其它技术手段也可以或其它技术手段也可以降低供配电降低供配电线路损耗线路损耗。照明系统 大堂、楼梯、走道照明大堂、楼梯、走道照明 停车场照明停车场照明；室外室外路灯、景观

7、灯路灯、景观灯 室外广告、室外广告、LED等。等。照明灯具的节电 选用选用高效光源和节能型高效光源和节能型灯具。灯具。走廊、楼道照明采用走廊、楼道照明采用感应开关感应开关可省电可省电70%以上。以上。路灯、公共场所等夜间照明采用的是路灯、公共场所等夜间照明采用的是白炽灯、水白炽灯、水银灯银灯，改造成为，改造成为紧凑型荧光灯紧凑型荧光灯，可节电，可节电50左右。左右。商业照明采用带电子镇流器和细管径灯管的商业照明采用带电子镇流器和细管径灯管的节能节能型荧光灯，节电型荧光灯，节电15以上，还能延长灯管的使用以上，还能延长灯管的使用寿命约寿命约60，光效高达光效高达50，消除了频闪效应和，消除了频闪

8、效应和噪声。噪声。采用节能型荧光灯具采用节能型荧光灯具运行运行2年即可收回投资年即可收回投资。空调节能合理调整空调制冷制热效率，合理调整空调制冷制热效率，控制合理温度，控制合理温度，不不要小看相差一度至二度，节能的效果是非常高的。要小看相差一度至二度，节能的效果是非常高的。水泵、风机，采用水泵、风机，采用变频调速技术变频调速技术是最普通最有效是最普通最有效的一项节电措施，一般可节电的一项节电措施，一般可节电20%-30%。抓好供冷热工作，抓好供冷热工作，保证制冷、制热机组满负荷工保证制冷、制热机组满负荷工作作，合理利用低气温（如夜间）条件下经济运行，合理利用低气温（如夜间）条件下经济运行节省能

9、耗。节省能耗。应对应对空调水系统和风系统进行平衡测试空调水系统和风系统进行平衡测试，水力失水力失调率不宜超过调率不宜超过15%，最大不超过最大不超过20%；风量失调风量失调率不宜超过率不宜超过15%，最大不超过，最大不超过20%。电梯节能 加装加装变频调速变频调速装置，将电梯的恒速改为变装置，将电梯的恒速改为变速。速。电梯主要采用电梯主要采用智能变频系统智能变频系统，多台电梯采多台电梯采用集选控制用集选控制；电梯的电梯的频繁上下耗能频繁上下耗能；减少电梯减少电梯无用运行次数无用运行次数降低能耗。降低能耗。电系统节能改造电系统节能改造采用限制电力高峰，涉笔交替运行，优化设备启停。采用限制电力高峰

10、，涉笔交替运行，优化设备启停。集中控制开关时间：集中控制开关时间：冷气冷气及及公共区域灯光公共区域灯光。提高提高变压器功率因数变压器功率因数节能灯节能灯代替射灯代替射灯室外景观灯室外景观灯采用采用LED灯来灯来代替代替走道灯用走道灯用感应开关感应开关控制控制尽量尽量尽量尽量采用自然光采用自然光来打扫卫生来打扫卫生室外室外景观灯合理利用冬夏时间差，还可以景观灯合理利用冬夏时间差，还可以用用智能控制开启和关闭时间；智能控制开启和关闭时间；合理控制合理控制冷冻系统开启时间冷冻系统开启时间合理控制各空调合理控制各空调运行温度运行温度冷冻水温度冷冻水温度的最佳设定值及趋势分析控制。的最佳设定值及趋势分析

11、控制。增加空调系统流量统计功能，可以根据统计数据及时调整制冷机的供增加空调系统流量统计功能，可以根据统计数据及时调整制冷机的供回水温度回水温度。循环泵循环泵工频运行改变频运行工频运行改变频运行水系统耗电 景观设景观设施用水：小区喷泉、游泳池；施用水：小区喷泉、游泳池；物业物业设备设备耗水：空调、消防用水；耗水：空调、消防用水；绿化绿化用水用水 清洁用水清洁用水 业主业主用水用水物业保洁绿化节水措施物业保洁绿化节水措施 1、循环利用/中水处理；2、清洁方式：用蓄水的方式作清洁，比用冲水的方式可节水60%左右；3、绿化：采用喷洒的方式浇水会更节约用水。设施节水水措施 减少减少空调冷却塔空调冷却塔飘

12、水，溢水；飘水，溢水；凝结水全部回收凝结水全部回收再利用再利用 减少减少喷泉飘水，溢水喷泉飘水，溢水；避免避免游泳池漏水游泳池漏水；减少减少消火栓系统、喷淋系统漏水消火栓系统、喷淋系统漏水；减少减少消防水使用消防水使用（5倍于自来水价格）；倍于自来水价格）；加强巡查，避免水、电、气的跑、冒、滴、漏，杜绝加强巡查，避免水、电、气的跑、冒、滴、漏，杜绝长流水长明灯长流水长明灯。生活节水 营造节水的氛围（营造节水的氛围（宣传与教育宣传与教育），用生动的形式），用生动的形式来提示业主和客户。来提示业主和客户。建立建立制度制度，发动，发动员工员工养成良好节能习惯；养成良好节能习惯；公共卫生间装公共卫生间

13、装感应水龙头感应水龙头；中水回用中水回用，将部分废水回收，经沉淀过滤处理用，将部分废水回收，经沉淀过滤处理用于于浇灌，洗车，降温浇灌，洗车，降温等；等；宣传与教育宣传与教育-中商大厦实例中商大厦实例 要求要求员工高度重视节能工作员工高度重视节能工作，树立，树立“节能降耗，从我做起节能降耗，从我做起”的的观念，从观念，从日常工作中日常工作中节省能源，减少浪费。节省能源，减少浪费。各部门层层动员，各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起找差距，定措施，从一点一滴做起。京泰大厦工程部集思广益，提出京泰大厦工程部集思广益，提出二十多条节能措施二十多条节能措施，仅改造二，仅改造二十五层餐厅通风设备

14、一项，每年可十五层餐厅通风设备一项，每年可节约资金近十万元节约资金近十万元。召开召开客户节能座谈会客户节能座谈会，请国家发改委节能处负责人谈节能措施，请国家发改委节能处负责人谈节能措施，全全大厦大厦30多家公司多家公司纷纷响应。纷纷响应。公司节能公司节能专职督察员逐室检查温度专职督察员逐室检查温度，数百间办公室温度都在，数百间办公室温度都在26以上以上，而且做到人走关灯、关空调。，而且做到人走关灯、关空调。节能的关键是调动客户的积极性。节能的关键是调动客户的积极性。日常工作、生活中节能习惯（生活小窍门）日常工作、生活中节能习惯（生活小窍门）随手关闭随手关闭不必要的照明不必要的照明，这点很重要，

15、也很容易忽视，这点很重要，也很容易忽视 冰箱（柜）里冰箱（柜）里不要摆放过多的物品不要摆放过多的物品，以保持冰箱（柜）内冷空气的流通，达到节，以保持冰箱（柜）内冷空气的流通，达到节电目的。电目的。肉类原料化霜应提前在冷藏室内进行，杜绝用自来水化霜。肉类原料化霜应提前在冷藏室内进行，杜绝用自来水化霜。及时对冷冻库、冰箱进行化霜，蛇管上霜厚不超过及时对冷冻库、冰箱进行化霜，蛇管上霜厚不超过3 3毫米。毫米。空调要空调要勤洗室内机勤洗室内机里的里的回风过滤网回风过滤网，以保证空调正常工作，达到节电目的。，以保证空调正常工作，达到节电目的。制定最低温度标准来开放空调。办公室及其他区域制定最低温度标准来

16、开放空调。办公室及其他区域开窗时请关空调开窗时请关空调。用汽设备用汽设备冷凝水回收可节省费用冷凝水回收可节省费用20-25%20-25%；冷凝水回到锅炉房给水箱，或洗衣场。冷凝水回到锅炉房给水箱，或洗衣场。发现有龙头、管道、洁具泄漏及时通知工程部。发现有龙头、管道、洁具泄漏及时通知工程部。改变节能灯的采购程序，节省采购费用改变节能灯的采购程序，节省采购费用50%50%以上。以上。及时去除电开水器内水垢。及时去除电开水器内水垢。洗衣场、厨房等用蒸汽设备的疏水阀处于洗衣场、厨房等用蒸汽设备的疏水阀处于“疏水阻汽疏水阻汽”状态；可节能状态；可节能5 58%8%。卫生间冲水箱调节到卫生间冲水箱调节到6 6升，不用升，不用8 8升，每天可节省升，每天可节省2020升水。升水。不要频繁开关照明灯具。电脑不要频繁开关照明灯具。电脑启用屏保启用屏保（频繁开启将降低显示器寿命）。（频繁开启将降低显示器寿命）。1 1、2 2楼层不要用电梯；楼层不要用电梯；如何在保证服务质量的同时降低能耗，减少成本是我们面临的重大难题。如何解决科学的管理先进的科学技术日常工作生活中落实作 业 1、完成下三道题目中的两个（三