2024关于房屋买卖合同合约注意事项.docx

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1、2020关于房屋买卖合同合约注意事项小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“；乡产权房；。小产权房”；不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同合约在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。本文由整理！一、小产权房屋能够自由买卖？严格来说，小产权房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。”；已购公房”；，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%,就可以等同为商品房上市出

2、售。“；乡产权”；，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“；使用权”；房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。二、有哪些注意事项？第一，根据北京市建委发出购房风险提示指出，“；使用权”；、；乡产权”；、“；小产权”；的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。第二，像小产权中的“；乡产房”；、“；村产房”；等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同合约也不

3、是法律认可的正式购房合同合约，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。笔者认为小产权房合同合约的效力不应简单一刀切似得认定为有效或无效，应分情况认定。三、小产权房向城镇居民转让的合同合约效力目前该种情况，在实践中普遍的认定为合同合约无效。而在理论上，国内较多的学者对合同合约的效力持肯定态度。笔者持合同合约无效论，主要基于以下儿个理由：（一）违反我国相关法律规定中华人民共和国城市房地产管理管控法第37条第6项规定：；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”；根据这一规定得知，转让的房产必

4、须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。（二）违反我国房地一体主义我国物权法第146条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定的主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产所有权转让之时,房产之上的土地所有权也随房一起转让，该原则的实行，避免了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，根据我国土地管理管控法的相关规定：农民集体所

5、有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权，使得房地分离，较易产生纠纷。四、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同合约效力针对这一情形，实践中多数判定为合同合约无效，但笔者认为合同合约应认定为有效，主要基于以下理由：（一）基于公平正义原则国家将一部分土地划分归为集体所有，是为了保隙农民最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的保护倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利，”；农民与城镇居民”；，对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现，为了农民的身份，他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一

6、样拥有土地，但无法同国家一样买卖土地，获取收益，从另一层面上讲他们不是被保护着，而是被禁锢在了这片土地上。（二）维护农民合法收益权基于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反，农民对土地可以占有、使用，因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。五、房屋合同合约无效后的利

7、益平衡由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种矛盾。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。（一）责任比例的确定实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同合约无效，小产权房交易之时必然是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当初协议，这是对诚实信用原则的违背，但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢?笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同合约签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法情况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任，因此，笔者认为在合同合约无效的情况下

8、双方仍是承担相同的过错责任。（二）实际操作既然双方是同等责任，合同合约无效后，首先考虑的应是恢复原状，即房款返还，房屋归还。如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等，可以按照添附的原理处理，卖房人取得利益，应补偿买房人因此支付的费用。当然，若买房人在居住期间对房屋造成一定的损害，也应对卖方遭受的损失进行赔偿。对于房价的上涨，在房屋合同合约签订之时是双方都不可预见的，房价是市场经济作用的结果,双方对此均无需承担过错责任。因此，合同合约无效引起的房屋返还，其中的房屋升值利益应当然的归房屋所有人所有，即卖方所有。作为房屋的买方，明知小产权房先天不足而选择购买，承担房屋返还的风险应是其可以预见到

9、的，当然，其因买房失去的一部分存款利息笔者认为是可以向卖方主张承担的。小产权房屋买卖合同合约（2）出卖人（合约甲方）：一身份证号码：买受人（合同乙方）：身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同合约条约条款如下，以资共同遵守。一、合约甲方自愿将其村证房位于市区的房屋（建筑面积平方米）以人民币仟_佰拾一万仟一佰拾一元整（元）的价款出售给合同乙方。（含地下室号平方米）二、合同乙方支付合约甲方合同合约保证定金元，如合约甲方反悔本合同合约，双倍赔偿;如合同乙方反悔本合同合约，定金不退。三、本合同合约签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，合约甲方应协助合同乙方

10、办理房屋产权手续。本合同合约发生的契税，土地出让金等由合同乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。合同乙方一次性将房款交付合约甲方。四、本合同合约签订后，合约甲方对的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给合同乙方。五、本合同合约签订后，合约甲方保证合同乙方享有同合约甲方相同的居住权利，合同乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同合约签订后，合约甲方不得就该房屋与他人订立买卖合同合约；六、违约责任1、合约甲方应当于年一月一日交付合同乙方房屋，合约甲方如不按合同合约规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给合同乙方。逾期超过个月时，合同乙方有权解除本合同合约。

11、解约时，合约甲方除将已收的房价款全部退还合同乙方外，并应赔偿合同乙方经济损失人民币元。2、合同乙方全部或部分不履行本合同合约规定的付款日期及方式的。其逾期部分合同乙方应加付按日千分之一计算的违约金给合约甲方。逾期超过个月时，合约甲方有权解除合同合约。解约时，合同乙方已付房价款的作为合约甲方的损失赔偿金。3、如果合约甲方出售的房屋存在质量问题影响到合同乙方居住权利的行使，一切责任由合约甲方承担，并应赔偿合同乙方的损失。4、本合同合约签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同合约。如因重大客观原因导致本合同合约的解除，合约甲方应按照市场评估价返还合同乙方房屋价款，并赔偿合同乙方的房屋装修费用。5、如因

12、规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，合约甲方应当通知合同乙方，如有补偿款发放，合约甲方应当全额退还合同乙方。七、本合同合约在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第种方式解决。1、提交仲裁委员会仲裁。2、依法向区人民法院起诉。八、其他约定九、本合同合约自双方签字或盖章之日起生效。本合同合约未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同合约具有同等法律效力。十、本合同合约一式三份，甲合同乙方各执一份，见证人各一份。合约甲方：合同乙方J见证人：一签订日期：附：小产权房屋买卖合同合约有哪些注意事项？第一，根据北京市建委发出购房风险提示指出，“；使用权“；、”；乡产权”；、“；小产权”；的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。第二，像小产权中的“；乡产房”；、“；村产房”；等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同合约也不是法律认可的正式购房合同合约，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。