DB41_T2628-2024集体土地定级与基准地价评估技术规范.docx

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1、ICS01.040.03CCSA2039H41河南省地方标准DB41/T26282024集体土地定级与基准地价评估技术规范2024 03 12 发布20240611实施河南省市场监督管理局发布目次前言II1范围12规范性引用文件13术语和定义14定级与估价原则25工作内容36技术程序37集体土地定级48集体土地基准地价评估219成果验收、公布与备案2810数据库成果汇交内容与要求29附录A（规范性）集体建设用地定级因素权重表35附录B（规范性）集体土地定级指标说明39附录C（规范性）数据库内容及格式46附录D（规范性）成果图件制作规范67附录E（规范性）文档数据内容及排版格式71附录F（规范性

2、）级别与基准地价成果表73附录G（资料性）元数据内容及格式75参考文献7811/1,1刖百本文件按照GB/T1.1-2020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由河南省自然资源标准化技术委员会提出并归口。本文件起草单位：河南省国土空间调查规划院、河南大学地理与环境学院。本文件主要起草人：陈常优、焦俊党、詹怡、王争艳、邓炯、何牧、王红、赵自胜、赵修研、许加祥、魏彦淼、张玉柱、王石泉、郭蕊蕊、陈嘉璐。集体土地定级与基准地价评估技术规范1范围本文件规定了集体土地定级、基准地价评估及数据库成果汇交

3、三个方面要求。本文件适用于集体土地定级与基准地价评估。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T22602007中华人民共和国行政区划代码GB/T139232022基础地理信息要素分类与代码GB/T185072014城镇土地分等定级规程GB/T18508-2014城镇土地估价规程GB/T210102017土地利用现状分类GB/T 284052012GB/T 284062012GB/T 284072012农用地定级规程 农用地估价规

4、程 农用地质量分等规程3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1集体土地定级根据集体土地的经济、自然两方面的属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对集体土地使用价值进行综合分析，揭示集体土地内部质量的地域差异，评定集体土地级别的活动。3.2集体土地基准地价在集体土地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的集体土地，按照耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、农村宅基地、公共管理和公共服务用地等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价基准日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。3.3均质地域土地用途及利用条件基本一致的土地区域。来源:GB/T185072014,3.83

5、.4因素法通宜5构成土地质量的自然属性、社会经济状况和区位条件的综合分析，确定因素因子体系及影响权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定集体土地级别的方法。来源:GB/T284052012,3.43.5修正法在集体土地分等成果的基础上，根据定级目的，选择相关因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评定出集体土地级别的方法。来源:GB/T185082014,定义3.3,有修改3.6土地还原率将土地产生的未来纯收益还原为某一期日的土地价格的比率。来源：GB/T185082014,3.154定级与估价原则1 .1定级原则1.1.1 地域分异原则集体土地定级必须体现区域差异，反映土地区位条件和土地特

6、性分布与组合规律。1.1.2 综合分析原则集体土地质量等级是各种自然属性、社会经济状况和区位条件综合作用的结果，集体土地定级应以造成土地质量差异的各种因素进行综合分析为基础。1.1.3 1.3主导因素原则应重点分析对集体土地质量及土地利用水平具有重要作用的主导因素，突出主导因素对定级结果的作用。1.1.4 1.4差异影响原则集体土地定级要能反映土地自然质量条件、土地利用水平、社会经济水平的差异对土地生产力水平及土地收益水平的影响。1.1.5 定量分析与定性分析相结合原则集体土地定级是把定性的、经验的分析进行量化，以定量计算为主。对难以定量的自然属性、社会经济状况和区位条件采用必要的定性分析，将

7、定性分析的结果进行量化，并运用于集体土地定级成果的确定中，提高定级成果的精度。2 .2估价原则4 .2.1预期收益原则集体土地估价是以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。5 .2.2贡献原则集体土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述各要素对集体土地总收益的实际贡献水平。4. 2.3最有效利用原则在一定的社会经济条件下，符合集体土地自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场需求和最佳利用程度。5. 2.4供需原则集体土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。6. 2.5收益差异化原则集体土地估价时要充分

8、考虑不同用途土地收益之间存在的差异，体现集体土地收益与集体土地价格的关系。7. 2.6替代原则集体土地评估以相邻地区或类似地区的功能相同或相近、条件相似、交易方式一致的土地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出集体土地价格。8. 2.7估价时点原则集体土地估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，估价的结果具有时间相关性和时效性。9. 2.8协调平衡原则与国有用地基准地价水平、征地区片综合地价水平以及集体用地之间相协调衔接，开展与周边县级行政区接边区域的地价水平、土地级别的平衡。5工作内容9.1 集体土地定级与基准地价评估的工作准备、外业调查。9.2 集体土地定级指标体系确定、资

9、料整理及定量化。9.3 单元分值计算及土地级评定。9.4 编制土地级别图及量算面积，落实土地级边界。9.5 集体土地基准地价内涵界定、资料整理、测算区域划分。9.6 集体土地基准地价评估。9.7 集体土地基准地价确定。9.8 集体土地基准地价修正系数表编制。9.9 编制集体土地定级与基准地价评估工作报告、技术报告、基准地价图。10. 10成果验收、公布及备案。5.11整理成果，汇交定级与基准地价评估数据库。6技术程序6.1 土地定级技术程序如下:a）建立定级指标体系，确定权重、影响方式及评价标准；b）收集相关资料，进行外业调查，并整理、量化；c）划分定级单元；d）计算单元内各因素分值，加权求和

10、计算总分值，按总分分布排列和实际情况，初步划分土地级；e）进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证、调整和落界；f）编制集体土地定级图件、报告和基础资料汇编。6.2 集体土地基准地价评估技术程序如下：a）准备工作；b）资料调查与整理；c）基准地价内涵界定；cl）基准地价评估；e）基准地价确定；f）编制基准地价修正系数表；g）成果整理；h）成果验收、公布及备案。7集体土地定级7.1 集体土地定级对象与范围7.1.1 定级对象集体农用地定级的工作对象包括耕地、园地、林地和草地等。盐碱地、沙地、裸土地、裸岩石砾地定级按照用途的适宜性评价。集体建设用地的定级对象包括商服用地、工矿

11、仓储用地、农村宅基地、公共管理和公共服务用地，有需求的地方可对特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地定级。各市、县在严格规范用地类型名称和内涵基础上，可结合管理实际对二级地类进行级别划分。7.1.2 定级范围集体土地定级范围主要依据年度国土变更调查最新成果中集体土地现状地类图斑分布，结合定级地类用途综合分析确定。定级工作以县（市、区）为单位开展，各类开发区（产业园区）、独立工矿区、旅游区和产业集聚区等规划覆盖区域不再单独进行土地定级，由所在县级行政区统一划分土地级别。72集体土地定级准备工作7.2.1编写实施方案7.2.1.1开展土地定级区域的基本情况。7.2.1.2开展集体土地定级的地域

12、范围。7.2.1.3工作程序及方法。7.2.1.4技术路线及基础资料。7.2,1,5组织领导及人员安排。7.2.1.6工作进度及经费预算。7.2.1.7预期成果。7.2.2集体土地定级的表格准备根据当地集体土地定级工作需要，按照GB/T185072014.GB/T284052012相关附录，有选择的准备工作用表。7. 2.3集体土地定级的工作底图准备集体土地定级与基准地价评估工作底图应采用最新的年度国土变更调查最新成果进行制作，辅以其它反映集体土地现状的图件、地形图、国土空间规划图、村庄规划图补充完善。集体土地定级与基准地价评估工作底图比例尺按各县级区域比例尺1:5000确定。底图均采用“20

13、00国家大地坐标系”。7.3集体土地定级的技术方法7.3.1集体农用地定级技术方法7.3.1.1耕地定级按照GB/T28405-2012中第6章相关规定，采用因素法或修正法。7.3.1.2园地定级采用因素法，具体的因素因子应针对某种特定作物。7.3.1.3林地定级中公益林林地定级采用修正法，商品林地定级采用因素法。7.3.1.4草地定级采用因素法。7. 3.2集体建设用地定级技术方法集体建设用地定级采用因素法，选用特尔菲法、因素成对对比法、层次分析法等方法中的一种或几种确定因素；定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法等，定级单元的总分值计算采用多因素分值加权求和法，土地级别的初步划分

14、应选择采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法等进行；反映集体建设用地质量的市场资料应在进行统计分析处理后用于成果验证。7.4集体土地定级因素选择7.4.1集体农用地定级因素选择7.4.1.1耕地定级因素因子选择根据表1给出的因素因子，结合当地实际情况，开展耕地定级因素因子选择。表1耕地定级因素因子选择表因素因子选择性定级指标自然因素局部气候差异必选年均气温、积温、年均降水量、蒸发量、酸雨、无霜期等地形地貌备选地貌类型、地形部位、海拔高度、坡度、坡向、侵蚀程度、其他土壤条件必选有效土层厚度、障碍层深度、土壤质地、剖面构型、土壤PH值、土壤污染状况、土壤侵蚀状况、土壤养分状况、土壤中砾石含量

15、等水资源状况必选地面径流、地下水位、水源保证率、水源水质、其他资料表1耕地定级因素因子选择表（续）因素因子选择性定级指标社会经济因素基础设施条件必选林网化程度、灌溉保证率、排水条件、田间道路、田间供电等耕作便利条件必选耕作距离、耕作装备、田块大小、田块形状、田块平整度、田面高差等土地利用状况备选经营规模、经营效益、利用集约度、人均耕地、利用现状、利用方式等区位因素区位条件必选中心城市影响度、农贸市场影响度等交通条件必选道路通达度、对外交通便利度等其他因素其他条件备选其他因子7.4.1.2园地定级因素因子选择根据表2给出的因素因子，结合当地实际情况，开展园地定级因素因子选择。表2园地定级因素因子选择表因素因