X楼盘开盘策划实施方案.docx

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1、梦泽园开盘策划实施合适的方案一、指导思想梦泽园公司所确定的“从快销售，不可打持久战”的整合营销战略思想，是开盘期营销与传播的基本依据，即开盘期的一切市场行为均是整个相关项目营销思想的具体体现，脱离此思想，即使再精彩的战术充其量也只是一朵华而不实的浪花而已，对相关项目营销有害无益。二目标1 .开盘期的所有运作，都是为了形成潜在客户群体中的焦点话题，为相关项目快速销售而营造良好的市场氛围（造势）。2 .开盘期内推出的所有楼盘均能在短期内销售（认购）完毕，以迅速形成旺盛人气，给相关项目营造“抢手货”的印象，促使潜在客户产生“早买是运气”的心理冲动。三、开盘营销相关计划（一）准备阶段（2000年3月6

2、日前全部准备完毕）：1 .销售队伍准备：销售队伍的建立、健全：专职销售队伍配备人员共1214人，原营销中心已有员工5人与新选聘人员6-8人经理：吕为民副经理：蒋辉营销主办：娄果财务核对员：邓国桥资料员：沈慧司机：一名，男性（待定）营销代表：68名（以售楼先生为主，45人；售楼小姐23人）新选聘人员到位时间：2月28日上午9时（星期一）设计、定制员工制服，全员统一着装（尤其是专职营销人员），统一公司形象，展示梦泽园品位。销售队伍培训、分工安排：时间：2月29日3月5日（上午9:00-12:00,下午2:30-5:30）地点：梓园花苑6楼会议室方式：集中培训主讲人员与主要合适的内容：主讲人员主要内

3、容具体时间总经理白文秀先生、执行总经理龙汉文先生总体论述2月29日上午总工程师宋绍武先生、建筑设计师李健先生规划设计2月29日下午工程部经理王笑冰先生施工相关计划及工程进展3月1日上午园林设计师先生园林设计特点3月1日下午菅销中心经理吕为民先生直销知识与技巧3月2日上午营销副经理蒋辉先生阐述相关项目卖点3月2日下午策划顾问黄明强先生、王国锋先生相关项目策划、房地产基础知识3月3日营销中心经理吕为民先生、副经理蒋辉先生开盘操作要点及注意事项、人员分工等3月4日营销中心全体人员模拟现场演练：客户接待、洽谈、签约等3月5日（通程售楼部）2 .相关项目准备：工地包装（责任人：工程部）：A统一梦泽园工地

4、外围墙的造型、色彩及风格；样板房动工B所有施工人员进行专题培训（3月6日上午9时施工现场）C开辟红雨湖风光带（清理障碍、修建道路）通程售楼部布置（责任人：蒋辉）：A设计：时间3月1日前B布置：3月6日完毕C合适的内容：模型、相关项目介绍、单栋效果图、户型图、广告宣传照片、购房须知等售楼资料等3 .物资准备800免费热线电话、因特网WWW网址（2月28日前安装完毕，责任人：办公室）1015座南京“依维柯”面包车一辆（3月6日前到位，责任人：公司领导）用途：每天上午9:30、10:30,下午2：30、4：00,晚上6:30、8:00接送客户往返通程售楼部与施工现场之间洽谈专用桌椅两套：3月6日前到

5、位责任人：蒋辉营销人员制服12-14套：3月2日前到位责任人：娄果售楼书5000册：3月6日前到位责任人：吕为民模型9套：责任人：蒋 辉3月6日前到位价格表50份：3月6日前到位责任人：沈慧认购书200份：3月6日前到位责任人：沈慧购房须知50份：3月6日前到位责任人：邓国桥售楼表格50套：3月6日前到位责任人：邓国桥4 .策略准备开盘推出楼宇数量与具体位置（另行专题讨论）价格控制（另行专题讨论）“人气”营造法：密邀相关外协人员在认购现场进行来回观摩，形成人头攒动、争相签约的现场气氛（口头商议）意外情况应对办法： 若场面极为火爆、人流拥挤，则立即通知外协人员撤离，同时请通程服务人员维持秩序。

6、若发现竞争对手的人员出现在现场时，首先静观其变，如出现和客户详细交谈者，或散布不利于梦泽园的言论，则立即由营销中心负责人揩其劝离现场。 若出现资料不够的情况，则立即邀约相关人员至通程写字楼售楼部洽谈。（二）实施阶段（3月10日4月10日）：1. 3月10日上午：梦泽园首次新闻发布会暨认购仪式（详见附件）2. 3月10日下午开始,由专职营销代表对客户进行热情接待,具体洽谈、接送客户至施工现场参观并予以讲解、签定认购协议、收取定金、对客户进行跟踪服务四、开盘传播相关计划开盘乃梦泽园相关项目之重中之重，其成功程度揩直接影响梦泽园的整体销售与经济收益，甚至关系到相关项目的成败。因此，为了确保梦泽园开盘

7、成功，特别明确开盘期内所有传播活动均应遵守八字方针“精心包装，强力造势”O需特别说明的是开盘期内宣传费用将占到广告总费用的14%左右（一般大型楼盘惯例为18%左右）。为了更明确更具体地体现思路，将开盘期内传播活动分为三个阶段：预热期：2月28日3月4日，开盘预热，衔接前期广告宣传轰炸期：3月5日3月12日，集中轰炸宣传，体现大气与实力持续期：3月13日4月10日，保持宣传热度（一）预热期：2月18日3月4日1 .户外广告：A.供选核心主题： 梦泽园“诗意境界、都市桃源、康居港湾” 湖南最富现代感的人文景观一一梦泽园 长沙独有的滨湖园林高尚住宅区一一梦泽园B.发布地段、位置、面积、费用：所有户外

8、广告均采用“钢架、镀锌板、电脑喷绘”为主要材料，并且均需在3月9日前到位。在以下较佳地段选择施行，全年预算约50万元：火车站附近：邮政大楼顶层200平方米18万元/年（市邮政局发布） 阿波罗商业广场顶层200平方米18万元/年（阿波罗商业广场发布） 锦城大酒店顶层200平方米30万元/年（省交通广告公司发布）袁家岭 立交桥中南北向两块60平方米/块9万元/年块（环路广告公司发布）煤炭厅顶层300平方米 20万元/年（省煤炭厅发布）新华书店侧墙150平方米18万元/年（省新华书店发布）芙蓉路八一桥桥上100平方米15万元/年（环路广告公司发布） 立交桥中南北向54平方米8.5万元/年（环路广告公

9、司发布）外围地段 四方坪立交桥上75平方米11万元/年（环路广告公司发布） 高桥灯杆（二环）L6平方米6000元/年个（环路广告公司发布） 长永高速横桥80平方米25万元/年（湖南高速发布） 新中路口60平方米10万元/年（环路广告公司发布）2、媒体广告：具体文案及设计另行专门确定预算约20.19万元，其中含湖南卫视、长沙信息台全月费用。长沙晚报2月28日头版通栏3.6万元X75%=2.7万元湖南卫视21 : 1021 : 205000元X 30次=15万元长沙电视信息台3月1日4月1日2万元1分钟/次每天三次500字新闻500字新闻500字新闻1000字报道30秒新闻3.软性广告：具体标题及

10、文字合适的内容另行专门撰写长沙晚报2月29日100Otu三湘都市报3月1日IoOo元家庭导报3月4日IOoO元湖南证券报1000元生活频道900元（二）轰炸期（3月5日一3月12日）户外广告与湖南卫视、长沙信息台均于预热期中即已开始发布广告,在此一阶段不再提及,预算约43.75万元1. 媒体广告：具体文案及设计另行专门确定长沙晚报3月5日头版通栏3.6万元X75%=2.7万元3月9B整版（第五版）12万元X75%=9万元三湘都市报3月9日整版（封底版）7万元x75%=5.25万兀家庭导报3月9日头版整版（彩色）16.8万元x70%=12.6万元湖南证券报3月8日整版（综合新闻版）3万元80%=

11、2.4万元中邮专送房地产专刊3月8日整版70%=2.8万元随参考消息等邮发报纸夹送彩色散页4万元3月5日整版（10万份）元生活频道我想有个家专栏4万元x60%=2.4万3月日5分钟60%=1.2万元湖南电视信息台房博士广场2万元3月1日4月1日1分钟/次万元每天三次2.42.软广告（含新闻发布会之新闻,发布通栏专题新闻;有关标题及具体文字合适的内容另行专门撰写）长沙晚报、三湘都市报、湖南日报、湖南证券报、家庭导报、湖南经视、湖南卫视、生活频道、女性频道、政法频道等媒体上发布新闻或专题报道。约3万元（三）持续期（3月13日4月1日）预算约为32.63万元1. 媒体广告：具体文案及设计另行专门确定

12、长沙晚报3月15日半版（第5版）6万元X75%=45万元3月28日1/4版（第5版）3万元X75%=2.25万元4月10日头版通栏3.6万元X75%=2.7万元三湘都市报3月18日通栏（封底版）1.5万元x75%=1.125万元4月3日通栏（封底版）1.5Tjte75%=1.125万元湖南日报3月23日1/4版（第5版）3万元80%=2.4万元文萃周报4月6日1/2版（第5版）5万元X80%=4万元2. 软性广告：具体标题及文字合适的内容另行专门撰写长沙晚报3月下旬3000字专访3万元三湘都市报3月中旬7000字特稿5万元湖南卫视人世间3月中旬白总专访（8分钟）万元湖南经济报4月上旬7000字

13、特稿15万元（四）总费用：16654万元（含户外广告全年费用50万元），真正作用于开盘期的广告费用约120万元.1.户外广告约50万元（指全年费用,真正作用于开盘期3月10日一4月10日期间约为4.1万元）媒体广告约78.55万元软性广告约17.99万元2.户外广告、媒体广告文案、设计，软性广告撰稿，户外广告设计、电视广告制作约20万元湖南省梦泽园房地产开发有限公司营销中心2000年2月20日附件：“梦泽园首次新闻发布会暨认购仪式”实施相关计划一、主要合适的内容：1、发布梦泽园经国家建设部正式批准为全国首批康居工程智能化系统示彻区的新闻消息。（关键词：全国首批，湖南独家）2、发布正式开工的消息

14、。（关键词：全区同时开工，于2000年年底主体工程峻工）3、发布公司乔迁新址消息。（关键词：通程大酒店16层）4、认购仪式。二、时间、地点：3月10日上午10:28-11:58,通程国际大酒店国际会议厅。三、活动规格：省级（省政府、省建委等领导出席）四、活动议程:1、主持人梅冬先生宣布开始2、总经理白文秀先生致欢迎词3、副省长周伯华先生讲话4、省建委主任匡彦博先生授牌5、客户代表于雄先生讲话6、执行总经理龙汉文先生宣布认购仪式开始7、主持人梅冬先生宣布礼成8、所有应邀人员共赴午宴五、特邀领导名单：常务副省长：周伯华先生省建委主任：匡彦博先生副市长：赵小明先生市长助理：刘忠明先生市委宣传部副部长：李发美先生市房产局局长：陈冶秋先生市房产局副局长：全臻先生市规划局副局长：