发力租赁住房公募REIT再扩容.docx

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1、发力租赁住房，公募RErr再扩容作为盘活存量资产的首选工,REIT为中小基金公司提供了丰富的机会。公募RErr问世一年之际，市场将迎来一个新的投资品种一一保障性租赁住房REITo上交所及深交所官网显示，5月30日，两个保障性租赁住房RErr项目分别被受理，申报单位分别为中金基金和红土创新基金，底层资产分别位于厦门市和深圳市，皆为主要面向社会人才的安居保障性租赁住房。按照监管规则，交易所应在受理之日起30个工作日内出具首次书面反馈意见；无需出具反馈意见的，应当通知基金管理人或资产支持证券管理人。从13只已上市公募REiT的经验来看，其中有2个项目交易所受理后仅4个交易日即给出首次书面反馈意见，其

2、后仅过了13个交易日即做出核准决定。目前，公募RErr的底层资产主要有四类，即交通基础设施、园区基础设施、仓储物流和生态环保，发行规模分别为250亿元、99.47亿元、76.75亿元和31.88亿元。保障性租赁住房设施将成为第五类。深层的政策背景是国务院办公厅于5月25日发布的关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发（2022）19号），以及2021年7月发布的关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发（202122号）。作为盘活存量资产的首选工具，RErr正在为中小基金公司提供丰富的机会。从近期监管精神来看，中小基金公司参与REn项目也为监管层所乐见。在已成立的13只公募RErr中，有

3、5只的基金管理人公募规模不超过400亿元。而上述两只REIT若获批并成功发行，将是中金基金和红土创新成立的第二只RErT。截至一季度末，该两家公司公募规模分别排在第53位和第5位。租赁住房REIT下面先从两只保障性租赁住房RErr说起。根据招募书及基金合同草案，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金厦门安居RIET）所募资金将通过全资持有一个资产计划以最终获得两个项目公司即厦门安居园博公司和厦门安居琦琦公司100%股权，其底层资产分别为厦要面向厦门市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体。上述两处公寓建筑面积分别为11.29万平方米和19.86万

4、平方米，房源分别为2614套和2051套，资产评估价值分别为7.04亿元和5.10亿元，折合单价分别为6237元/平方米和5952元/平方米。截至一季度末，其出租率分别为99.42%和99.11%,租金单价（平方米/月）分别为32.35元和30.52元（含税，下同）。按照招募投资的意见（国办发（2022）19号），以及2021年7月发布的关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发（202122号）。作为盘活存量资产的首选工具，RErr正在为中小基金公司提供丰富的机会。从近期监管精神来看，中小基金公司参与REn项目也为监管层所乐见。在已成立的13只公募RErr中，有5只的基金管理人公募规模不超过4

5、00亿元。而上述两只REIT若获批并成功发行，将是中金基金和红土创新成立的第二只RErT。截至一季度末，该两家公司公募规模分别排在第53位和第5位。租赁住房REIT下面先从两只保障性租赁住房RErr说起。根据招募书及基金合同草案，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金厦门安居RIET）所募资金将通过全资持有一个资产计划以最终获得两个项目公司即厦门安居园博公司和厦门安居琦琦公司100%股权，其底层资产分别为厦要面向厦门市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体。上述两处公寓建筑面积分别为11.29万平方米和19.86万平方米，房源分别为2614套和2

6、051套，资产评估价值分别为7.04亿元和5.10亿元，折合单价分别为6237元/平方米和5952元/平方米。截至一季度末，其出租率分别为99.42%和99.11%,租金单价（平方米/月）分别为32.35元和30.52元（含税，下同）。按照招募有8只初始现金分派率（即基金成立之初的分派率）位于4%至5%,2只位于5%至6%,4只超过7%o政策背景交易所官网显示，上述两只租赁住房RErr的申报时间都是5月27日。同日，证监会办公厅及国家发改委办公厅联合发布了关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知。更深层的政策背景则是国务院办公厅于5月25日发

7、布的关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发2022）19号），以及于2021年7月发布的关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发（2021）22号）。根据上述文件，盘活存量资产的目的在于“拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平”。其重点领域有三，第一个即是包括保障性租赁住房、交通、水利、清洁能源、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等在内的“存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的”基础设施项目资产。重点区域方面，鼓励京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角、海南自贸港等地区“率先加大存量资产盘活力度，充分发挥示范带

8、动作用”。在盘活存量资产的途径上，上述文件提到七个方向，第一个即是“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）健康发展”。文件还提出，要“建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场”，并“研究推进REITs相关立法工场主体一视同仁”，“鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产”。就上述两个租赁住房REIT而言，中金厦门安居RIET投资的两个项目公司，以及红土创新深圳人才安居REIT投资的三个项目公司，其原始权益人的主要股东分别都是厦门国资委及深圳国资委全资控股的国有企业。住建委官网信息显示，2021年9月，全国40个重点城市开工建设保障性租赁住房7

9、2万套，占全年计划的76.90%,完成投资773亿元；2022年将建设筹集保障性租赁住房240万套（间）；“十四五”期间，初步计划新增650万套，其中北京、上海、广州、深圳等四大城市占比将达到40%o这意味着，在保障性租赁住房领域，基金公司未来将有很大施展空间。对中小基金公司来说，更是如此。中小公司机会从近期监管精神来看，中小基金公司参与REIT项目应为监管层所乐见。4月26日，证监会发布关于加快推进公募基金行业高质量发展的意见，其中明确提到，支持基金管理公司在做优做强公募基金主业的基础上实现差异化发展，甚至“支持公募主业突出、合规运营稳健、专业能力适配的基金管理公司设立子公司，专门从事公募R

10、EITs、股权投资、基金投资顾问、养老金融服务等业务，提升综合财富管理能力上述两只租赁住房RElT的申报方，即中金基金和红土创新基金，一季度末公募规模分别为863亿元和场主体一视同仁”，“鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产”。就上述两个租赁住房REIT而言，中金厦门安居RIET投资的两个项目公司，以及红土创新深圳人才安居REIT投资的三个项目公司，其原始权益人的主要股东分别都是厦门国资委及深圳国资委全资控股的国有企业。住建委官网信息显示，2021年9月，全国40个重点城市开工建设保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.90%,完成投资773亿元；2022年将

11、建设筹集保障性租赁住房240万套（间）；“十四五”期间，初步计划新增650万套，其中北京、上海、广州、深圳等四大城市占比将达到40%o这意味着，在保障性租赁住房领域，基金公司未来将有很大施展空间。对中小基金公司来说，更是如此。中小公司机会从近期监管精神来看，中小基金公司参与REIT项目应为监管层所乐见。4月26日，证监会发布关于加快推进公募基金行业高质量发展的意见，其中明确提到，支持基金管理公司在做优做强公募基金主业的基础上实现差异化发展，甚至“支持公募主业突出、合规运营稳健、专业能力适配的基金管理公司设立子公司，专门从事公募REITs、股权投资、基金投资顾问、养老金融服务等业务，提升综合财富管理能力上述两只租赁住房RElT的申报方，即中金基金和红土创新基金，一季度末公募规模分别为863亿元和