X楼盘商业策划方案.docx

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1、内部讨论文件一机密复地上城商业策划合适的方案第一部分渝北区商业物业调研1 .渝北区重点大型商业物业索引序号物业名称规模（万平米）区位商圈等级功能楼层业种经营情况主力店1金易都会2.OO两路三级复合6百货在营重百两路店2国美电器0.27两路三级单一3家电在营3汽博中心3.50加工区单一汽配在营4易初莲花2.80新西路单一4百货在营5奥园15.00管委会4购物在营6西部建材57.30金开大道单一建材在营7财富中心16.00新光大道未入市8米兰天空2.50松牌路未入市渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，主要由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。区域内主要呈现为大型集中式专业

2、市场聚集，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。2 .渝北区商业发展趋势：引用政府相关数据显示，渝北区未来入市相关项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量的&8%。区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为目前可经营总量的458.2%。其中，北部新区为未来入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城相关项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。3 .渝北区商业地产价格表商业物业楼盘名称地址参考价格（元/而）备注渝洲新城再家坝龙湖居住区未

3、出价总建面24.5万平米，其中商业面积8万方，车位1075个金易都会渝北区义学路2号5000（起）均价6000总建面0.50万平米金香林渝北区兴科大道均价5000总建面22.69万平米，商业面积1万方协信TOWN城北部新区未出价总建面29.70万平米，商业面积6.7万方社区商业物业楼盘名称地址参考价格（元/肝）备注天一顺和康城北部新区未出价，车位401个，均价1万总建面5.30万平米，其中商业面积0.77万方，车位110个月伴湾渝北区兴科大道均价2708总建面18万平米，其中商业面积1.4万方金香林渝北区兴科大道均价5000总建面22.69万平米，商业面积1万方，车位744个兰亭水云涧回兴镇2

4、000-3000总建面7.25万平米,商业面积0.32万方，车位233个荣锦龙汇苑新牌坊未推出总建面13.84万平米，商业面积1.20万方，车位401个水晶郦城新牌坊4200-7900渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，预计在未来2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。第二部分本

5、相关项目商业物业分析一.复地上城一期商业概况1 .复地上城一期商业分布图2,商业指标商业位置商铺数量(个)总建筑面积(m?)单个商铺建筑面积(m,)层高(m)开间(In)进深(m)2号楼一层61729.6344.1-1084.95约4约7约202号楼二层41878.07暂时没有分割约4约7约205号楼一层51728.7931-68约4约7约205号楼二层41881.58暂时没有分割约4约7约20合计7218.07m,二.复地上城周边商业概况1.相关项目周边商业概况融科蔚城金城银搏龙脊万兴家园商业规模10407.11Hl25000m2商业形态沿街底商，3.2米-6米层高沿街底商，7米以上层高，己

6、做隔楼面积30-150ma30-20011la招商时间2005年10月2004年底租赁价格30-45元/m?30-40元/m?商业定位社区服务性商业社区服务性商业销售价格暂不销售9000-14000元m销售情况80%物业管理管控费餐饮3.5cm其它2.8元/m?1.5元/肝交房标准清水交房，预留水、电、电视、电话、网络清水交房，留给排水点，无烟道推广统一招商、推广和管理管控无统一招商、推广和管理管控经营状况已十分利超市为主的19家社区服务性商业,06年-07年免收租金，08年按实际租金收取，其它费用按实际发生缴纳。目前，已经有？家因经营惨淡退租，其余商业客户苦苦支撑，集体向地产公司要求经营补贴

7、及减免物业管理管控费。中国邮政购买约100平米；中国移动购买80平米；双星运动用品租赁450平米；中国信合租赁250平米；餐饮3家租赁500平米：五金建材、电动工具租赁、150平米。零星小商家约100平米。租赁门面的位置集中在金开大道和渝北区公安分局，租金建面40元/平米。朝本相关项目的门面部分租出，价格在20元平米，鸳鸯医院。双喜火锅400平米、万谊大酒楼1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。周边商业小结：(1)周边商业体量与本相关项目相当，多是底商、或加裙楼的形式，规模与形式与本相关项目一期相近；(2)底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以上层高

8、，至少可隔为2层。裙楼的面积可自由隔断，面积都在300-2000平米；(3)本相关项目与融科都已租赁为主，进行统一的规划、招商、管理管控。小相关项目商业己销售形式，不进行统一规划、统一招商、统一管理管控，因此物业费较低；(4)小相关项目对外销售价格次街面集中在7000-8000元11f之间(经内部人士透露：鸳鸯北湖郡湖津路门面06年初实际成交价在6000元内，是由一名温州人购买，一次性购买了4个门面)，临金开大道和转角商铺对外公布价格在100ooT3000元/肝，最高可达15000元11T0在实际购买中可进行议价，这和我们前期了解到的一致。在鸳鸯这个位置来看，实际成交价格越高，具分析原因一是因

9、为商业层高大多在7米以上，可以隔层为两层甚至三层，面积平摊后价格相应减低；二是由于这两个相关项目商业体量本身不大，当地开发商希望能在商业上实现利润最大化，对其销售速度并没有太高期望。同时，其商业对住宅的销他没有太大影响；(5)从周边三个相关项目的来看，商业体量相当，共13000户左右，销售己经持续了一年以上的时间，均销售了60%,且在05年-06年消耗了大量的周边原驻商业经营者和投资者。由于本区域为新开发区域,原人气和商业氛围严重不足，在05年-08年期间对外来的购买者的投资吸引力不大，加上价格过高，商业销售抗性较大；(6)万兴家园在商业销售后期，将未售商铺和裙楼拿出来招商，以营造商业氛围，从

10、目前经营情况分析餐饮经营较好。2 .北部新区大型社区商业概况奥园水晶郦城金科美镇上街商业规模37000Itf25000m,10000m2商业形态独立商业区，3层5个独立商业区。2-3层，层高3-4米，沿街底商及裙楼商业区面积20-200m260-300m240-1000m2招商时间2005年5月2005年4月2006年10月租赁价格代客租赁20-80元11r代客租赁30-60元m25-30元/出租情况无无25%销售价格6500-14000元m4500-8500元/肝11000元tf销售情况15%,销售多为背街的60%30%物业管理管控费4元/肝4元/肝3元/面交房标准清水交房，配独立的卫生间和

11、厨房(集中排烟道、集油池)清水交房，配独立的卫生间和厨房(集中排烟道、集油池)清水交房，墙面刷百，配独立的卫生间和厨房(集中排烟道、集油池)推广统一招商，统一推广，统一管理管控无统一招商、统一推广统一招商，统一推广，统一管理管控经营状况8月24日开街，卖师傅超市、秦妈火锅等3家餐饮企业签约正在经营的有：装饰公司，私家菜馆，五金店，美容美发，二手店，窗帘店，便利店等正在经营的餐饮为小型的社区商业，目前签约预计07年年初开业的为南充大酒店、小洞天餐饮大中型餐饮北部新区大型社区商业小结：(1)北部新区几个大社区，商业规模在2.5万一3.5万左右，融科蔚城一期阳光带商业约1万平米，商业定位于社区服务中

12、心；(2)大社区商业的形象是该社区整体形象和品质的体现，因此大多对商业作整体规划，统一管理管控和推广，由此带来的是物业费的增高，达到4元/肝；(3)租赁价格在20-80元11f,集中于30-40元/面，销售价格在5000-14000元/面之间，集中于6500-8000元m;(4)从位置上看，几个可比相关项目位置优于发地上城，均紧邻政府办公楼及众多企事业单位，商业氛围较好；(5)从正在销售和经营的商业来看，离主城区近的相关项目，销售情况较好，但是由于本身周边商业饱和，出租和经营状况不理想。己水晶郦城商业为例，由于远离主城区相关项目，又是新开发区域，龙湖从一开始就以投资性物业低价销售，为后期商业升

13、值预留空间，加上龙湖的区域品牌和对大型零售商的引进，很大程度增加购买信心，在最短的时间内回流现金，有效的回避了经营风险。此来一举3得，又为龙湖传奇加上了厚重一笔。销售和租赁状况不理想的，如奥园，本身的商业体量就需要未来10万人的消费群，销售商业价格普遍偏高，使其投资风险全部转嫁到购买者身上，后期又无主力店支撑，加上奥园一、二期花园洋房总才1200套，目前入住了40%,入住人口也才1千余人，使其开发的商业物业招商困难，目前仅引进了卖师傅超市等社区商业，餐饮引进了秦妈火锅、潮州甲鱼馆、野鱼府3家，但都没有正式开张营业，畅谷商业街于06年8月24日开街正式对外招商。3 .市场情况对复地上城商业未来3

14、年内的参考意义(1)商业3年内不宜出售，如要销售，销售价格要为现在购买客户预留一定的升值空间，北部新区特别是经开园，离主城区远，周边配套不成熟，居住人口少，现阶段对商家及商业投资者的吸引力不足,并且卖不出开发商期望的价格。除非有大型的主卖场进入复地上城(鸳鸯)；(2)市政府常务会审议通过的“十一五”商贸流通产业综合发展专项规划中提出，未来五年内，我市将在现有5大商圈的基础上(解放碑、观音桥、杨家坪、南坪、沙坪坝)，新建培育6大商圈(茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南鱼洞、北硝城区)；同时，还要重点打造30条商业特色街，发展200家星级农家乐。(3)在三北区域商圈的影响范围分别为：观音桥商圈主要服务与辐射主城北部及外来消费者，渝北两路商圈服务与辐射渝北区及北部新区消费者；仅仅简单的社区商业定位远远吸引不了外来消费者来此地消费,综观蓝湖郡蓝调街区基本定位于家饰家具专业卖场，06年10月28日美克美