重庆北温泉九号推广报告（一期）.docx

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1、重庆北温泉九号推广报告（一期）第一部分项目总体推广及总销一、项目推广总述“北温泉九号”位处北硝区，虽然是一个区县型的楼盘，但开发商无论是从项目规划、园林景观、还是户型设计、建材选料等方面，均是悉心依照重庆市整体市场高品质楼盘的标准建造，其最终目标是将其打造成重庆的品质楼盘之一。当然，从所处的地区一北暗而言，使其成为北暗地区首席品质楼盘自然不假例外。据XX公司相关的调研资料显示，北培地区目前及未来较短时间内供应的楼盘量较大，基本上处于供过于求的恶性局面，但大部分楼盘的品质普遍偏低，并以低价位满足市场需求，而无法满足区域内相对高端客户的有效需求。因此，XX公司认为，“北温泉九号”若想从北暗地区竞争

2、相当激烈的市场中脱颖而出，立于不败之地，唯有在产品定位准确的基础上,通过各种形式的包装及推广将其打造成北陪地区首席名盘,从而成为市场的领导者,而非追随者。本项目本身在北暗地区已经维持了一年多时间的宣传（主要是户外宣传），应该说，项目在北暗地区已经建立了一定的知名度，但因其迟迟无法动工，致使消费者对项目疑虑较多，甚至造成一定的信任危机，因此，XX公司认为，此次正式推向市场，应充分重建消费者的信心，注重前期充足的蓄势积累，以完成楼盘的品牌建设。“北温泉九号”系北陪地区罕有的大规模社区。项目分三期开发（暂定），鉴于本项目的供应体量、北培地区的消化能力以及目前北暗尚无法对重庆主城区形成有效辐射力的现状

3、，XX公司认为，在对客户区域性定位时，一期主要定位为北培地区，二期的定位则是北暗与重庆主城区参半。此次推广报告为一期部分，但因为本报告完稿之际，项目的整体报建工作尚未完成，项目相关的指标尚未最后确定，因此，相应的事宜本报告将根据实际情况具体调整。二、总体推广策略1、打造北陪地区高档楼盘第一品牌，做市场的领导者，而非追随者，并通过品牌的影响力促进销售；2、通过相应公关活动的举办，重塑市场的信心，排除消费者对本项目的疑虑；3、重点凸显产品的综合质素，特别是户型创新的亮点宣传，采用务实的产品诉求方法，贴近区域市场消费者的消费心理；4、针对目标客户群采取针对性较强的直效促销策略；5、充分挖掘公关活动在

4、区县市场的推广影响力，迅速在当地建立知名度；6、对楼盘所处区域进行有效的定位及炒作，提升项目所处区域在北暗地区的知名度；7、通过软硬性结合的促销手段，促进销售的顺利进行;三、推广总体目标1、迅速树立项目的知名度，并打造楼盘的美誉度；2、通过个体楼盘品牌的塑造，以期建立开发公司的品牌，为开发商后期持续性开发打下一个良好的基础；3、对有效资源的整合营销，力争在最短的时间内完成一期的销售，并以此建立良好的市场口碑,为二期顺利推售打好基础；四、销售周期预估(一)工程进度预估根据XX公司提供的北温泉九号项目工程进度时间表如下：时间进度2004年25月份整体工程报建2004年4月中旬售房部完工2004年6

5、月初施工许可证取得，项目正式开工2004年6月上旬样板房、样板园林完工、开放2004年9月初一期封顶，正式预售备注：以上工程进度时间表需开发商确认,并根据开发商最终确认的为准进行相应调整;(一)项目推广阶段划分项目的推广进度与工程进度应是一个密不可分的关系，根据上述工程进度的预估，将本项目的推广大体分为四个阶段：预热期、公开期、开盘旺销期、一期扫尾及二期预热期，具体阶段划分如下：阶段预热期公开期开盘旺销期一期扫尾及二期预热期时间段04年35月份04年68月份04年912月份05年15月份推广时机售房部工程完工；项目整体报建完成；样板房、样板园林完工，正式对外公开，接受参观 工程结构封顶； 一期

6、预售许可证正式取得； 前期的充分预热；一期销售进入清盘阶段，有了一定数量业主的积累；工程进度稳步前进，一期工程正式交房；推广主题开发商企业形象宣传；样板房及样板园林鉴赏；项目正式开售；开盘期相应促一期项目尾盘促销；楼盘整体形象宣传；产品具体要素展示、说明；积累有效客户，条件允许的话可先行放号；销措施；开盘旺销局面效应宣传；一期正式交房；针对一期业主开展相应的情感维系工作；推广目标通过持续性的推广活动及宣传工作的展开，树立楼盘的整体形象，并重建消费者的信心，以消除前期遗留的工程问题所造成的不利影响。通过精装修样板房、样板园林的公开展示，对消费者造成强烈的视觉冲击，加强他们对本项目的购买信心，积累

7、大量的有效客户，为正式开盘做充足的准备。在前期较为充分蓄势积累的基础上，开盘既是前期推广活动的延续，又是高潮，力争在开盘旺销期实现真正的旺销，实现一期80%以上的销售业绩。一期工程如期完工项目整体已经大致形成，增强市场的信心；通过针对一期业主的情感维系工作的展开，制造良好的口碑效应，最终实现老客户对二期新客户的促动作用，为二期的顺利销售打下良好的客源基础。相关工作前期规划调整；收集前期的市场资料；售房部投入使用，部分销售人员进驻，开始前期准备工作；模型、楼书等销售资料的准备；其他的前期工作；楼盘整体形象正式公开，全体与销售相关的人员到位；模型、楼书等销售资料全部完成制作，投入使用；加强有效客户

8、群的收集、维系工作；销售价格最后定制；买卖合同等相关资料到位；开盘期间促销方式制定；开盘当日的宣传造势活动；售后服务工作进入轨道；其他策划及销售工作到位；尾盘的促销形式执行；物业管理公司全面介入；营造良好的社区文化氛围；针对一期老业主开展一系列的公关活动，维系情感；其他工作；备注以上工作应在项目报建工作全部完成之际立刻展开，若施工许可证取得的时间有所变化，则具体工作进行相应调整。届时根据北培地区的实际情况，预先进行放号，或采取其他灵活的形式收集目标客户群。确定的开盘时间应为预售许可证取得后至少一个星期后，好安排开盘前最后一波的宣传告之。随着交房时间的日趋接近，物业管理公司应全面介入工作，配合开

9、发商做好业主的售后服务工作。(三)推售进度预估依据本项目的实际工程进度，以及推广阶段的划分、市场形式等综合因素的影响，XX预计一期实现80%销售量所需要的销售周期为10个月，具体的推售进度情况如下表：阶段时间段时间期限工程进度推售预估预热期04年3-5月份3个月售房部完工；项目整体报建完工；塑造楼盘的知名度，积累关注客户群数量500组公开期04年68月份3个月样板房、样板园林全部交付使用面向市场正式公开整体形象，积累客户5000组，其中有效客户至少IOoo组开盘旺销期04年912月份4个月一期工程结构封顶一期取得预售许可证实现项目一期80%的销售目标一期扫尾及二期预热期05年15月份5个月一期

10、工程交付使用完成一期剩余20%的销售量，为二期积累不少于500组的有效客户备注：1、上述计划安排主要以工程进度为依据，更多的考虑了推广节奏弹性适度的调控，而非追求销售数量平均分配的效果；2、样品园林及样板房是本项目展示形象和展示新产品的最佳手段，XX认为，在样板房、样板园林完成，并经过一段时间的开放后再开售，最适宜本项目的推广计划；3、鉴于本项目目前尚处于规划报建阶段，相关的经济指标尚未确定，因此，上述计划中，对销售套数的具体数量尚且无法详细提及；五、推广费用估算及分配比例(一)概述鉴于目前项目所处的前期阶段，销售面积、销售金额等相关数据都无法正式确定，因此，此次所做的费用估算主要以目前所知的

11、相关大概数据而定，并非最终准确数值，最终数值以相应的指标最后确定后，再行确定最终的费用概算。（二）可售面积及总销金额预估项目整体可售面积及总销金额预估物业形态总建面积（肝）公摊系数套内面积（11f）套内单价（元/疗）销售总价（元）公寓式酒店13,23618%11,2172,500（装修）28,042,500小高层80,21012%71,7161,800129,088,8006+1花园洋房39,52610%35,9332,00071,866,000叠加别墅44,8306%42,2922,500105,730,000联排别墅21,0943%20,4803,50071,680,000商业裙楼28,0

12、085%26,6744,000106,696,000合计226,904208,312513,103,300项目一期可售面积及总销金额预估物业形态总建面积（解）公摊系数套内面积（解）套内单价（元/肝）销售总价（元）6+1花园洋房14,64710%13,3152,00026,630,000叠加别墅24,6076%23,2142,50058,035,000联排别墅11,8993%11,5523,50040,432,000合计51,15348,081125,097,0一期与整体体量比例关系项目总建面积所占比例项目整体226,904100%项目一期51,15322.5%项目二期175,75177.5%备

13、注：1、为便于核算，以上表格中“公摊系数”是根据建筑常规而预估，待公摊系数最终确认后再进行相应调整；2、为便于核算，以上表格中“套内单价”只是暂时的预估，不作为最后的定价标准；3、以上表格中各计算面积数据来源自设计院04年2月9日提供的建筑规划指标名细，待正式规划方案通过报批后，若有差异，以最终确认的为准再行调整；（三）项目推广费用估算1、整体推广费用预估项目总销金额预估：513,103,300元推广费用所占比例：3%推广费用总金额：513,103,300u3%=15,393,099元2、一期推广费用预估项目总销金额预估：125,097,OOO元推广费用所占比例：3%推广费用总金额：125,0

14、97,000tl3%=3,752,910元（四）推广费用分配比例1、一期各阶段推广费用预算如下：推广阶段第一阶段第二阶段第三阶段费用比例30%45%25%实际金额（元）1,125,8731,688,810938,228合计3,752,910元2、按推广类型分配项目活动报版包装其他媒体不可预见费用比例28%32%25%10%5%金额（元）1,050,8151,200,931938,228375,291187,646合计3,752,910元备注:以上费用不包括样板房与售房部的装修费用;物业相关包装的费用按比例分摊至销售各阶段;第二部分推广及销售一、推售时机及入市姿态时间推广时机入市姿态备注04年3月份下旬项目整体方案设计完成，进入政府相关职能部门报建流程项目前期形象宣传正式导入，主要以概念性的楼盘形象宣传为主此项工作将一直延续至项目报建完成04年6月份上旬样板房、样板园林完T楼盘正式大力推向市场，由前期的楼盘形象展示过渡至产品说明阶段