某名府项目可行性研究报告.docx

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1、中盛一瓷都名府房地产相关项目可行性研究报告编制单位景德镇陶瓷工业设计研究院开发商浮梁中盛房地产开发有限公司目录1 .总论1.1 相关项目背景2 .市场环境分析2.1 景德镇市及浮梁县自然社会经济概况2.2 景德镇市房地产市场概况2.3 微观环境分析2.4 景德镇市市场分析结论2.5 相关项目提出与简介2.6 相关项目可行性研究主要论3 .相关项目投资环境与市场研究3.1 相关项目投资分析3.2 相关项目地块评价3.3 房地产市场分析4 .相关项目全程营销策略4.1 相关项目总体定位4.2 相关项目分析4.3 相关项目营销策略5 .相关项目总体规划合适的方案5.1 经济技术指标与规划基准条件5.

2、2 规划布局5.3 道路交通规划5.4 绿地景观规划5.5 给水规划5.6 排水规划5.7 电力规划5.8 电信工程规划5.9 燃气规划5 .10建筑单体设计6 .11公离建筑装修标准7 .相关项目管理管控7.1 相关项目管理管控体系8 .相关项目建设组织机构与人力资源配置8.1 相关项目组织说明8.2 人力资源配置9 .相关项目实施相关计划9.1 有关本相关项目相关计划的说明9.2 本相关项目装修标准359.3 相关项目实施进度表3610 投资分析3710.1 相关项目基本参数及预计施工进度安排3710.2 关项目开发价值（销售收入）3810.3 土地成本3910.4 安工程成本3910.5

3、 期费用4110.6 关项目其它不可预见费4210.7 缴纳之开发期税、赞4210.8 线内、外市政及公建配套工程费4410.9 态总投资额4410.10 10资金筹措相关计划及财务费用4510.11 11房地产销售有关税、费4510.12 12本相关项目销售费用4510.13 13本相关项目所得税46914静态开发总投资综述4610.14 15相关项目全部开发总投资综述4710 .可行性研究财务数据的预测和选定“4810.1 建造成本4810.2 商品房价格与余房率4910.3 计算期4910.4 相关税、费4910.5 土地增值税4910.6 所得税4911 .相关项目财务效益分析-491

4、1.1 相关项目赢利能力5011.2 风险分析5111.3 结论建议与存在的问题52中盛一瓷都名府相关项目可行性研究报告1 .总论中盛一瓷都名府相关项目可行性研究报告1.1 相关项目背景1.1.1 相关项目名称：中盛一瓷都名府1.1.2 相关项目建设地点：相关项目地块坐落在浮梁县城红塔路与白居易路相交处1.1.3 相关项目现状：基本达到五遥一平，并办理相关证件。1.1.4 相关项目建设合适的内容和规模：中盛一瓷都名府为新建地产相关项目，为现代风格商住相关项目，根据收集到的市场信息，客户信息基础上，不断深化完善延伸，进二步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质，营造成功人士理想的家园。中盛一瓷都

5、名府位于红塔路与白居易路相交处,总用地面积约56,234.50m2,整个居住现代建筑风格设计，拥有20,000多平方米的绿地和花园，总建筑面积为192,445.60m2,其中住宅建筑面积162,686.61IIr,物业管理管控及社区工作用房建筑面积1,612.70盯，商业配套建筑面积29,758.99m2,将以现代风格的景观园艺形成小高层，组团的景观豪宅。主要经济技术指标如下：用地面积：56,234.50m2建筑面积：192,445.60m2其中：住宅面积：162,686.6m2商业及配套面积：29,758.99m2其中：沿街商业面积：11.660.88m2集中商业面积：16,405.41m2

6、物业管理管控办公用房砸积：530.21PY物业管理管控经营用房面积：780m2社区工作服务用房面积：302.49m2煤气调压站面积：80m2容积率：3.42绿化率：42%建筑密度：30.33%1.1.5 关项目开发手续：本相关项目已经过政府立项审批，并办理土地使用权证。目前，相关项目总体规划已获批，正在进行修订。1.1.6 开发公司简介：该相关项目开发单位为浮梁中盛房地产开发有限公司，成立于2010年，注册资本4,100万人民币；注册地址为江P-省景德镇市浮粱县新昌北路，法定代表人胡斌良，主营业务为房地产开发、商品房销售、建筑安装、袈修工程施工、物业管理管控等。中盛公司一贯秉承”以人为本、追求

7、卓越”的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已经形成董事会、经营班子职责明确，相互制衡、合力发展的规范化法人治理结构和经营管理管控组织架构。建立了一支组织指挥能力强、专业技术水平高、团结协作意识好的成熟的经理层糙英。在现有的员工中，具有专业的技术职称或大专以上学历人才占80%。中盛公司执著于“信誉为重、品质为先”的企业文化与服务精神，贯彻“诚信服务，构筑精品”的企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。面对日趋激烈的市场竞争，公司正在积极的探索开发高科技领域与其它产业。并不断得以科技进步和体制创新引领公司创造美好的明天。1.1.7 可行性研究的依据1、各项原始资料及育关数据；2、景

8、德镇市国有土地使用证；3、江西省统计局统计资料；4、景德镇市统计局统计资料；5、江西省建设厅相关文件及资料；6、中盛一瓷都名府规划设计合适的方案7、国家、部委、省现行的技术规范和定额8、住宅建筑设计标准1.1.8 承担可行性研究工作的单位：景德镇陶瓷工业设计研究院1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测(1) .本相关项目位于县城红塔路与自居易路相交处，为了充分展示这片-宝地的魅力，进行商标准的规划和设计。营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐休闲的聚集地，成为浮粱对外旅游、观光、商贸、购物、休闲等的时尚交流平台，充分展示城市个性。成为最具增值潜力和竞

9、争力的首席板块。据调查，目前中盛一瓷都名府是中高收入阶层购房的首选区域。社区规模大，配套齐全，绿化率高，细致入微的物业管理管控，产品具有创新性和差异性，目前浮梁房地产市场上基本没有同类产品。各种迹象表明，中盛一瓷都名府相关项目的市场前景是乐观的，依然能成为行业、媒体、购房者关注的热点。(2) 2006年以来，景德镇市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响,但全市及浮梁县商品房销售逐年增长,2010比去年同期增长15.1%,这些说明了景德镶市及浮梁县房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。浮梁凭借着得天独厚

10、的气候环境、自然条件成为人们的居冢、度假、养生的首选，无疑将更坚定大家对浮梁房地产业发展的信心，它的未来将发展成为旅游、观光、休闲、文化为一体的城市多功能带，它的建成必将成为浮梁的“名片”和“窗口”，中盛一瓷都名府的建设必将掀起浮梁新一轮购房热潮。2 .市场环境分析2.1 景德镇市及浮梁县自然社会经济概况景德镇市是江西省的直辖市，人口145万，土地面积5,248平方公里，是国务院公布的全国24个历史文化名城之一和国家对外开放城市，是中华著名的瓷都。景德镇有千余年的陶瓷文明史，向称中国四大名镇之一，这里阳光明媚，雨量充足，气候宜人，自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良好，是个理想的居住城市。景

11、德镇市的国内生产总值2008年为321.98亿元，城镇居民人均可支配收入为13,591元，景德镇市是江西省重要的现代工业基地。陶瓷工业已形成了以日用陶瓷为主体，艺术建筑、工业、电子等各类陶瓷共同发展的陶瓷工业体系。2.2 景德镇市房地产市场概况景德镇房地产市场经过90年代初期的泡沫后，近十年的沉寂萧条，于1998年开始复苏，随后步入高速的发展期。自2000年后，每年的销售面积在逐步增长，2003,2004年两年甚至出现了销售面积大于竣工面积。需求旺盛，良好的生态环境及投资政策，吸引了越来越多的国内大集团前来投资，进军地产业。不仅数字表明了房地产市场的明显回暖，市政建设、城市基础设施建设也大有进

12、展。目前发展规划已构筑完成，大规模投资地产的时机已经到来。2.3 微观环境分析2.3.1 区位分析相关项目所在县城红塔路南侧白居易路东侧，环境静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好；交通方面，地处市政主干道旁，交通便利畅达。2.3.2 竞争分析目前，各大房地产开发商开发的众多楼盘中，选择同一家公司进行规划设计，工程建筑、物业管理管控的比比皆是。房地产竞争不再表现为开发商在规划设计、工程建筑、物业管理管控等环节的竞争，而是表现为更有个性和特点的品牌、服务、设计、建筑、物业等在更加专业的层面进行竞争，也就是地产板块成熟后，由“面”转“点”，由“硬”转“软”，回归到个盘间竞争是一定的，但

13、也正是个盘体现无可替代的独特的时候了。2005年由于中央的宏观调空，导致资本大规模地从珠三角、长江三角等过热地区向二线城市转移。这些地产集团看好房地产市场，纷纷进住开发,目前己有上市房地产企业在我市进行地产开发，势必造成地产市场竞争加速。根据人均GDP国际经验数据的比较结果，我市房地产市场已经进入一个筒速发展时期。报告编制：景德镇陶瓷工业设计研究院2.3.3 供求分析2()04年以房地产迫来了新一轮的“苏醒”，虽然2005年中央对房地产产业在宏观调控中加大了力度，但楼市经过十多年的调整，发展通道已基本扫清，市场己构筑坚实的大底，而且近两年我市楼市明显复苏，目前开始强劲上扬，行情看涨，吸引了越来

14、越多的国内、国际大集团投资商。2009年以来，我市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，全市商品房平均销售价格为2623元/平方米左右，比去年同期增长12.1%,这些说明了房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。目前，景德镇市买房、买车的居民越来越多。人均住房支出每年都在增长。2.4 景德镇市市场分析结论房地产企业的竞争形式，从“小而散”解决半拉子到“集团化一一品牌化”的方向发展，雄厚的资金实力、专业化的运作能动和持续的客户开发能力、品牌化方向等将成为企业参与市场竞争的首要因素。其次，房地产市场领域在向

15、专业化及细分的专业化经营模式转变，房地产行业已经成为景德镇经济发展的支柱产业之一，将获得长期而稳定的发展，等等。可见，景德馍还未出现中国有些城市的“地产泡沫”等，但是伴随着地产市场的周期波动及调整，景德镇房地产市场也必将迎来市场的考验，也就是说机遇与风险并存的。2.5 相关项目提出与简介中盛一瓷都名府的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，改善居民的生活条件，使浮梁的土地价值得到回归。它是一个典型的“城市经营”案例。在经济高速发展的今天，如何挖掘独特历史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心竞争力，从而吸引投资，提升城市的土地价值、房地产价值，培养城市居民的自豪感、归属感，是城市经营的核心合适的内容。中盛一瓷都名府的精心打造，是县政府在可持续发展的前提下，让城市资产发挥最大的功能，创造最大利润的实验田。2.5.2中盛一瓷都名府相关项目，规划用地面积56,234.50m2,将建设成为现代生态庭院组团，中盛一瓷都名府相关项目共分二期开发。第一期为现代建筑风格的小高层及商业用房和其它附属用房，面积约80,OO