【《房地产公司财务风险预警探究—以S股份为例（论文）》10000字】.docx

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1、房地产公司财务风险预警研究一以S股份为例目录摘要1一、引言2(一)研究背景2(一)研究意义2二、相关概念界定及理论基础3(一)相关概念界定3(二)财务风险理论基础3三、房地产公司财务风险分析4(一)房地产行业发展现状4(一)房地产公司的财务风险成因分析4(三)房地产公司的财务风险分类6四、S股份财务风险分析7(一)S股份简介7(一)S股份财务风险分析8五、S股份财务风险预警13(一)Z值计分模型介绍13(一)S股份Z3模型分析14(三)S股份财务风险防范措施15六、房地产公向财务风险防范对策16(一)合理管控资产负债比率16(一)推动投资体系化改革，切实提高投资拓展能力17(三)提升管理资金的

2、效率17(四)规范收益分配17七、结论17摘要近二十年来，我国的国民经济与房地产快速发展，进入新一轮的黄金期。即使房地产行业近几年受国家宏观调控的影响发展进度开始放缓，但它依旧是中国经济的支柱型产业，为国民经济做出了巨大的贡献。房地产行业面临多变的市场环境，这使得房地产企业实际经营环境与预期经营环境发生了偏离,同时当企业对房地产市场以及自身资金的运用把握不到位时，会产生一系列的不确定性和财务风险，这些都是值得房地产企业关注的问题。本文以S股份为例，结合行业背景和企业实际情况，对发展现状和财务指标的的分析，运用Z3模型对S股份的财务风险进行探讨，随后提出S股份财务风险预警对策。希望本文的研究能够

3、为S股份的管理者提供一些帮助，并为同类型的房地产企业提供帮助和建议。关键词：财务风险财务预警Z计分模型房地产一、引言(一)研究背景2020年2月疫情以来，全国及重点居企销售增速持续大幅下滑，当前境内外疫情仍在持续，疫情对整体经济、居民购买力的影响仍具有不确定性，未来很长一段时间内房地产市场的走势仍需要进一步观察。2020年的S股份的年报近期很难在官网上找到，因此我们只对2020年以前的年报进行分析研究，探寻S股份的财务风险预警。从房地产行业来看，行业的特点主要是需要投入大量资金、建设销售时间长、难将商品变现成资金等，而这些都是企业需要克服的难题。在宏观市场环境下，房地产市场大环境改变、居地产行

4、业自身的特性以及企业对风险的预估判断都可能导致财务风险的产生。然而我国的大多数房企对财务风险还没有清晰的认知，财务风险预警推广时间不长，企业对于财务风险的认知也是尚需提高，在此背景下，企业如何预防可能发生的财务风险是企业必须讨论的问题。(二)研究意义我国在二十一世纪以前推行的是主要由政府掌握市场的计划经济，结果是企业对财务风险的没有清楚的认知，改革开放之后我国改为市场经济，财务风险直接影响企业的收益，企业对风险的重视程度才逐渐升高。财务风险的预警研究可以为个体及投资企业提供相关的资讯并提供适当的预测，方便投资者和企业管理者在发生财务风险时有防范的措施，减少支出。同时企业管理者可以在分析之后选择

5、相应的改善措施，防止企业财务处境向着对企业不利的方向发展。S股份是一家大型上市房地产企业，制定了关于自身的发展战略，可作为上市房企的典型代表，对其财务风险问题进行讨论，可为当前大多数用地产企业的发展提供一些新的可能性，当然，S股份快速扩张并且稳居前列的背后必然会隐藏着很多财务风险点。二、相关概念界定及理论基础（一）相关概念界定1 .财务风险的定义财务风险目前来说主要分为两类。狭义的是指借入资金偿还风险，主要是企业因对企业还款能力的高估，过度使用财务杠杆导致企业无法偿债的风险；广义的财务风险指企业在运营过程中，因自身和外部市场导致实际经营与预期经营发生偏离的不确定分析。在广义的概念下，将企业经营

6、活动与资金流动结合起来，引入宏观经济和市场经济等外部因素进行讨论，财务风险存在于企业经营的每个方面，因此企业该对财务风险进行更全面的了解并加以解决。本文）1备在广义的财务风险定义下研究s股份的财务风险，并以此为企业的财务风险提供一些防范措施。（二）财务风险理论基础2 .投资组合理论投资组合理论指投资组合比例最优化和规模最优化。在一定的环境下，随着投资项目及投资方式的增多，会一直降低非系统性风险,将存在一个风险最小的投资组合比例;随着投资项目增加和投资规模的扩大，当风险水平不能进一步减小时，会使企业的投资成本不断增长。投资组合理论可让企业确定最优投资组合与投资规模，以达到风险最小化与收益最大化。

7、3 .风险管理理论风险管理理论是经营者对风险识别、评价，并采取对应措施的过程。它强调企业需对风险进行全方面、闭环式的管理，才能最大限度的降低风险水平。主要包括三部分：风险识别、风险评价、风险应对；风险识别，是对企业进行深度识别，找出埋在深处的风险，为之后的工作奠定基础；风险评价，是在识别之后，对风险发生概率和大小进行评价的过程；风险应对，是在前述工作的基础上，对风险有目的性的防范，使其不对企业经营造成重大冲击。三、房地产公司财务风险分析(一)房地产行业发展现状自2020年一月底以来，疫情对房地产的冲击是十分巨大的，全国居家隔离时期，居民购房需求被冻结，各大房地产企业都处于休业的状态，没有客户进

8、行购买，随着疫情被初步控制,房地产企业重新营业，被压抑的买房欲望的到释放，企业经营收入渐渐回升。但随着海外疫情的冲击，海外经济缩减，企业收缩战线，居民收入减少，房地产行业发展开始放缓。随着下半年疫情再一次冲击，房地产行业以及更多的行业将会承受更大的影响，就目前的情况而言，短时间内想要恢复到以前的水平是比较困难。况且土地是国家所有，企业只有使用权，没有所有权，形成了企业只能在一定期限内使用土地，导致无法形成长期的一个的收益，因此形成了房屋住宅房价高昂的一个原因。(二)居地产公司的财务风险成因分析房地产行业的特征决定了这个行业的风险成因是多样化的，我们也将从以下几点来分析房地产企业的财务风险。1

9、.经济周期性变动房地产行业的经济状况一般都是循环的，这是这个行业的特点，在目前市场上，房地产行业经济已经下行，市场开始冷却，房地产企业发生财务风险的概率也在逐渐增大。经济下行时，企业更多的会向外贷款来完成当前的用地产项目，但当负债过多时，资产负债率也会上升，会大大提高企业发生财务风险的概率。2 .政策法律风险突出衣食住行自古以来一直都是百姓所关注的问题，居地产行业一直作为住的方面参与市场的运转，从二十一世纪之后，我国的房价节节攀升，在很多人的预料之外，尤其是一线城市，房价更是以指数型的价格增长。近几年政府出台许多关于房地产行业的限制，制约关于居地产房价的问题，因此，国家的宏观调控也是影响房地产

10、企业的因素。3 .市场环境的变化房地产行业从来都是千变万化的，这从改革开放之后更是变得复杂，房地产行业越来越大，不管是市场本身还是外部政府的调控都会对房地产行业造成冲击，影响房地产行业的稳定，包括房地产行业中的信息不对称等这些原因都会导致企业的风险增加。4 .资金结构不合理公司经营负债可以反映企业的经营状况，适量的经营负债可以提高企业知名度，加快企业的发展。但不合理的资金结构只会让企业不断制造经营负债，一旦积累过多，会加大企业的财务风险。况且当公司经营不善时，经营负债成为坏账的概率也会增加，从而导致企业财务风险的发生。5 .财务管理水平较低房地产行业相比于其他行业需要更多的资金，不论是前期项目

11、的建设还是后期项目的维护，但我国的财务管理系统不健全，缺少管理现金流的观念，未能为企业经营者做出决策的数据依据，财务管理的能力没有得到体现，并且当前房企的会计核算主体一般为单个项目，会计核算体系混乱都是造成财务风险的原因。（三）居地产公司的财务风险分类1 .筹资风险筹资是房地产企业前期的的准备工作，只有拥有一定数量的资金，才可以做好接下来的工作，因此筹集资金的数量以及筹资成本是决定企业利润的直接因素。筹资最重要的途径是向银行贷款，但这方面主要是国家控制的，受政府的影响比较大。大多数房企处于行业的发展阶段，自有资金比较少，筹资的途径比较单一，这三样是引发筹资风险的主要因素。2 .投资风险所有投资

12、活动的目的主要是企业盈利，形成自有资金，稳定企业的发展。一方面，房地产企业投资决策需要实地考察，用大量的数据及材料做基础，企业管理者的专业知识能力和对当前市场的判断作为决策的重心，减小财务风险发生的概率；另一方面，企业应当对外部市场环境、政府新规章制度的颁发和银行对公业务政策的实施有清晰了解，才能让企业的投资风险降到最低点。3资金回收风险房地产企业因为自身行业的诸多特点，需要企业做好资金回收的准备，资金的回收利用与资产周转率有关，一般而言，资金周转率越高越会给企业增加更多的利润。在当前的房地产市场，只有迎合消费者的喜好，建设适合大部分消费者的商品才能有更多的销售量，企业在保证销售数量的同时，保

13、证销售回款，这是企业后期经营的保障。如果企业后期无法收回部分其至全部的房款，企业将出现现金流问题，影响企业的日常经营。4收益分配风险这里的收益分配主要指狭义的税后盈利分配，一方面是因为企业工程需要很长时间才能完工，会形成在项目不同时间段分配利润，增加收益的不稳定性；另一方面，企业的会计方法及会计准则使用不恰当，虽然企业账面处于盈利的状态,但随着日常经营活动，企业的资金已经不能维持，形成的现金流不能让企业进行再生产。企业应当使用规范的会计方法，合理分配收益。四、S股份财务风险分析(一)S股份简介S股份成立于1998年，主要经营的是房地产开发，历经20多年发展，现已是全国排名前十的企业。S股份股票

14、代码为000656,2011年8月23日，正式在深交所挂牌上市，现已初步形成“四位一体、协同发展”的战略格局，2012年，首次在“重庆民营企业50强”评选中，排名第一。(二)S股份财务风险分析1 .筹资风险分析企业进行筹资的目的主要是为了获得资金扩大生产规模，当下，存在着三种筹资风险，第一种是借入资金的风险，第二种是筹资结构的风险，第三种是自有资金的风险。对于借入资金的风险，主要是到期付息还款的问题，没有按期还款的话，企业会面临一系列的财务风险，严重时会致使企业产生破产的危机；筹资结构主要筹资活动中各种筹资方式的合理搭配，只有合理的搭配，才能降低筹资活动中发生的风险；自有资金主要是资金的合理利

15、用，不合理的资金利用，会导致企业在筹资后的财务风险噌加使企业的资金分配受到影响。但借入资金的财务风险通常会出现在企业的现金流量表上，S股份2015-2019年现金流量情况如表4-1所示:表4-1S股份2015-2019年现金流量情况单位：亿元项目20192018201720162015经营活动产生的现金流量净额22.3913.29-84.8662.444.12同比(%)68.47115.66-235.911415.5投资活动产生的现金流量净额-119.9-80.01-99.02-56.51-9.65同比(%)-49.86-19.20-75.23-485.59筹资活动产生的现金流量净额151.54179.75193.1086.9927.15同比(%)-1.57-0.69121.98220.41(数据来源：S股份20152019年度财务报表)注：同比为当年数据与上一年数据相比由表4-1可以看出，S股份2017年三项现金流量净额数据突兀，2017年经营活动现金流出量大于2017经营活动现金流入量，导致当年经营活动产生的现金流量净额为负数，这主要是因为S股份为获取土地及新开工项目形成大量的现金流出量所致。投资与筹资活动产生的现金流量净额数据同样突出的