园地估价方法程序要求.docx

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1、园地估价方法程序要求1范围本文件规定了园地价格评估的术语和定义、总则、价格影响因素、园地基准地价和园地宗地地价评估的程序和方法。本文件适用于果园、茶园、其他园地的价格评估，也适用于橡胶园。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件,其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T28406农用地估价规程TD/T1061自然资源价格评估通则TD/T1071园地分等定级规程3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1园地种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生作物，覆盖

2、度大于50%或每亩株数大于合理株树70%的土地，包括用于育苗的土地。3.2均质地域自然条件、社会经济条件和园地利用类型基本一致的区域。注：采用均质地域分析划分的均质区可作为基准地价评估的基本单位。3.3基准地块在园地均质地域内设定的，其园地利用类型、自然和社会经济条件在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定的地块。3.4园地基准地价在公开市场水平及平均基础设施条件下，以园地级别或均质区为基本单位，按照不同园地利用类型，评估测算平均稳定收益水平条件下于某一估价期日一定权利下的平均价格。3. 5园地宗地地价具体某一宗园地在特定的利用方式下，针对一定权利状况，在公开市场条件下于特定期日的价格。4总则4

3、.1估价技术原则4.1.1 替代原则园地估价以相邻或类似区域的园地作物类型相同或相近、条件和内涵相似的园地价格为依据，园地估价结果不明显偏离具有替代性质、权益条件相同、同一期日的客观市场价格。4. 1.2合理有效利用原则园地估价以待估园地在一定的社会经济条件下，最大程度满足合理有效的利用方式为前提。判断园地利用方式是否合理有效通常以是否符合其自身利用条件、法律法规政策规定、规划限制及生态保护要求、市场需求等为依据。4. 1.3预期收益原则园地估价以待估园地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。4. 1.4供需原则在具备市场环境的情况下，园地估价以市场供需决定园地价格为依据，并充分考虑

4、供需的特殊性和市场的地域性。4. 1.5贡献原则园地的总收益是由园地本身及其他投入要素共同作用的结果，园地估价时充分考虑各要素对总收益的实际贡献水平，客观确定园地价格。4. 1.6变动原则园地价格是由各种处于不断变化之中的价格影响因素相互作用形成的，评估中要把握价格影响因素及价格变动规律。4. 2估价技术方法4. 2.1园地基准地价评估园地基准地价的评估，可根据本地市场状况、基础资料和技术条件，按照GB/T28406、TD/T1061的有关要求，选择样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法中的一种方法进行评估。4. 2.2园地宗地地价评估园地宗地地价评估，根据调查的相关资料，考虑评估对象

5、的具体情况，按照GB/T28406-2012、TD/T1061的有关要求，选择市场比较法、收益还原法、成本逼近法、公示地价系数修正等方法进行评估。5园地价格影响因素影响园地价格的因素包括自然因素、社会经济因素和特定因素。a）自然因素指影响园地生产力的各种自然条件,包括气候条件、地形条件、土壤条件、水文条件等因子。b）社会经济因素指影响园地收益的各种社会经济条件，包括社会经济发展条件、区位条件、种植管理条件、劳作便利条件等因子。c）特定因素指影响园地生产力和收益所特有的条件,包括作物特定条件和其他特定条件等因子。具体影响因子及指标见附录Ao6园地基准地价评估6.1评估对象园地基准地价评估以县（市

6、、区）级行政区为单位开展，评估对象为估价期日的全国国土调查或年度国土变更调查的现状园地。6.2技术方法园地基准地价评估的技术方法如下：a）样点地价平均法:在园地定级或均质地域划分的基础上，用市场交易样点资料和投入产出样点资料评估并确定级别或均质区基准地价；b）定级指数模型法：在园地定级基础上，根据定级单元分值、市场交易资料和投入产出收益资料，建立地价测算模型，评估确定级别基准地价；c）基准地块评估法：根据园地质量条件划分均质区，并按均质区设置基准地块，测算基准地块价格，依据基准地块价格确定均质区基准地价。市场发达、交易样点多的优先选择样点地价平均法；交易样点少、分布不均，定级成果完备的可选择定

7、级指数模型法；交易样点少、没有定级成果的可选择基准地块评估法。6.3评估程序园地基准地价评估程序如下：a）准备工作；b）基准地价内涵界定；c）资料调查与整理；d）基准地价评估基本单位确定e）基准地价评估；f）基准地价确定；g）基准地价修正体系编制；h）成果编制与整理；D成果验收、公布及备案。6.4准备工作园地基准地价评估的准备工作主要包括如下内容：a）编写园地基准地价评估任务书：包括区域基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、时间安排和经费预算、技术方案、预期成果等；b）确定园地基准地价评估区域范围：包括确定基准地价评估范围，确定园地的级别或均质区；C）准备工作底图：工作底图应采用能覆盖园地基

8、准价评估区域范围的相关国土利用现状图、园地级别图、地形图、规划图等；d）制定园地基准地价调查表和工作表：根据园地利用类型、利用情况及实际需要制定基准地价评估用表，基本评估工作表见附录Bo6.5基准地价内涵界定园地基准地价内涵界定包括以下方面：a）园地权利：根据当前园地交易主要情况及管理需求，可以园地承包经营权为主；有条件的地区增加评估园地经营权基准地价；有需要的地区可分别评估国有、集体园地基准地价；b）园地权利年期：园地权利年期可设定为30年，园地经营权年期不得超过承包经营权年期；c）园地利用类型：按果园、茶园、橡胶园和其他园地,分别评估园地基准地价；d）园地基础设施条件：按照各级别或均质区园

9、地基础设施的平均状况确定，包括道路、灌排设施等；e）估价期日：根据地方各级政府管理需要综合确定，一般为1月1日。根据管理和应用需要，在基准地价内涵中宜设定不含地上附着园地作物价值。6.6资料调查与整理6.6.1资料调查的内容资料调查的内容如下。a）园地定级成果资料：包括园地级别图、园地定级技术报告、其他能用于园地估价的成果及资料。b）市场交易资料：包括园地承包、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等交易方式资料。c）社会经济及土地利用资料：包括当地经济发展状况资料，种植园业和社会经济发展统计资料，国土空间规划、年度国土变更调查资料等。d）园地作物基本资料：包括区域主栽作物品种、作物挂果期（生长期

10、）、作物生长阶段、密植情况、园地经营管理投入与产出情况、采收情况、市场销售情况等。e）园地价格影响因素资料：包括影响园地价格的自然因素、社会经济因素和特定因素等。f）其他资料：如园地权利资料、园地历史地价资料、种植园地生产经营的产业政策资料等。6.6.2资料调查的一般要求资料调查的一般要求如下：a）资料调查以园地级别或均质区为基本单位进行；b）调查、收集资料中选择的样点地块要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样点资料数据库；c）样点应具有代表性，宜均匀分布；d）样点选取应采用分类不等比抽样，样本数应符合数理统计要求；每级或每个均质区样本总数不少于30个；样本总数不足30个的，应进行全样本调

11、查；e）园地投入产出资料调查收集时，应以园地作物的经济寿命周期为单位调查不同生长阶段的投入产出数据；f）园地承包、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等交易资料和园地收益资料中的价格指标均以人民币元为单位，面积指标均以亩为单位，指标数值准确到小数点后两位有效数字。6.6.3资料整理资料整理的要求如下：a）对明显不符合填报要求或特殊极值的样点予以剔除；b）将初步审查合格的样点资料，分别按照级别或均质区、园地利用类型、交易方式、价格计算方式等进行归类；c）对样点数量不符合数理统计要求的，进行补充调查。6.7基准地价评估基本单位的确定基准地价评估的基本单位可根据当地园地利用状况、园地利用类型、园地评价

12、及管理情况综合确定。如果定级成果能够满足要求，则以级别为基本单位；如果定级成果不能满足要求，可以采用划分均质地域的方法，以均质区为基本单位。均质地域划分方法如下：a）多因素综合评价法：参见GB/T284069.8.3的要求执行；b）主导因素划分法:考虑地形地貌、区位交通等条件,不打破村级行政边界，按照主导因素基本一致的原则划分均质区，作为基准地价评估的基本单位。6.8基准地价评估6.8.1样点地价平均法6.8.1.1评估步骤样点地价平均法的评估步骤如下：a）调查市场交易样点资料和投入产出样点资料；b）根据样点类型，选择相应的方法评估样点地价；c）修正与整理样点地价；d）计算各园地利用类型、各级

13、别园地或均质区的基准地价。6.8.1.2市场交易和投入产出样点资料调查市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。园地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。a）样点的要求：D在市场交易活跃的情况下，优先选用近3年的市场交易样点，缺乏市场交易样点的情况下，可选取投入产出样点；2）投入产出样点数据应根据园地作物的经济寿命周期，调查连续多年（不少于3年）的投入产出的平均状况；3）样点要有代表性,应以级别或者均质区为基本单位进行调查，均匀分布。b）样点资料的整理：D样点资料补充完善:对所有调查的样点资料均要逐表审查，对主要数据不全或不准确的，则需要

14、进行补充调查，完善内容；2）样点资料剔除：将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样点进行剔除；3）样点资料归档：将初步审查合格的样点资料，分别按园地级别或均质区、园地利用类型、园地成本和园地经营效益进行归类，当样点数量少于规定要求时需要进行样点的补充调查。6.8.1.3样点地价的分析测算市场交易样点，区分承包、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等交易类型，按照GB/T28406的规定，采用市场比较法、收益还原法评估样点地价。投入产出样点，按照GB/T28406的规定，采用收益还原法评估样点地价。6.8.1.4样点地价的修正与处理6.8.1.4.1样点地价修正要

15、求样点地价的修正需要把样点地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。样点地价处理需要进行样点数据检验,绘制样点地价分布图并进行数据整理等。6.8.1.4.2样点地价的年期修正不同年期的样点地价要修正到基准地价设定年期下的地价，按式(1)计算：Pm=Kil-l(l+rd)71-l(l+rd)ml(1)式中：K修正后的园地价格；Pml样点地价；rd园地还原率；m基准地价设定的年期；ml样点地价的实际年期。6.8.1.4.3样点地价的期日修正修正过程中可区别不同的园地利用类型，计算园地价格的变化幅度。在已建立地价指数系统的地区，可以用地价指数进行修正。按式(2)计算：Kij=PiPij(2)式中：Kij第类用地第期地价修正到基准地价估价期日的系数;Pi第类用地基准地价估价期日园地交易平均价（或地价指数）；Pij第类用地第j期园地交易平均价（或地价指数）。将不同时期发生的交易地价修正到估价期日的地价按式（3）计算:PiS=PjiXKij（3）式中：P1S修正为基准地价估价期日的宗地地价；Pji第j期、第类